写作提纲┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（1）
内容摘要┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（3）
关键词┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（3）
绪论┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉ （3）
本论┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（3－11）
一、我国住房抵押贷款证券化的必要性和可能性┉┉┉┉┉┉┉┉（3）
二、住房抵押贷款证券化的国际经验与启示┉┉┉┉┉┉┉┉┉ （7）
三、积极推进我国住房抵押贷款证券化┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（9）
结论 ┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（11）
参考文献┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉ （11）
内 容 摘 要
住房抵押贷款证券化是国际金融领域一项重大的金融创新，它是以一系列的购房抵押贷款为标的资产，通过发行证券的方式将资产出售给机构投资者的融资活动。鉴于我国资本市场发展的客观需要和商业银行降低经营风险、拓宽融资渠道、提高盈利能力和加强资本管理的内在需要，现阶段我国有必要开展住房抵押贷款证券化工作，而且现实也提供了开展这项业务的可能性。认真研究和借鉴国际经验，抓住有利时机，采取积极有效的措施，完善住房抵押贷款的一级市场，组建专门的住房抵押证券公司，分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券，培育良好的外部环境，进一步完善市场，以便积极推行这一行之有效的金融工具。
关键词：住房抵押贷款 证券化 商业银行
我国住房抵押贷款证券化若干问题研究
住房抵押贷款证券化是指以住房抵押贷款这种信贷资产为基础，以借款人对贷款所偿付的本息作为支撑，通过发行证券的方式将资产出售给投资者的融资活动，它是国际金融领域一项重大的金融创新。国外经验证明,住房抵押贷款证券化的实施不仅能够有效地降低商业银行的流动性风险,改善商业银行的资产负债结构,而且还能有效拓展房地产业的资金来源,促进经济的发展。近年来，随着我国住房商品化的加快,房地产业发展迅猛,在一些城市甚至已成为国民经济的重要支柱行业,住房市场对银行住房抵押贷款业务的需求日益增强,因此应当抓住有利时机，积极推动我国的住房抵押贷款证券化进程,通过贷款证券化引进市场化的操作手段，为将来我国高效的住房投融资体系的形成打下制度基础,实现商业银行的金融创新和制度创新。
一、我国住房抵押贷款证券化的必要性和可能性
（一）实行住房抵押贷款证券化的必要性
1、商业银行降低经营风险的迫切需要。我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。
2、商业银行拓宽融资渠道、提高盈利能力的内在需要。实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力和资产的流动性，从而可以为银行创造新的利润增长点。
首先，银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能；包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务，并收取服务费，从而可以给银行带来费用收入。
其次，银行也可以作为证券包销商，为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务，从中收取一定的手续费。
最后，住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后，如有剩余，银行还有权参与对剩余现金流量的分配。
可见，住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源。同时，由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上，因而不需要增加银行的资本，从而提高银行的盈利能力。 3、商业银行加强资本管理的需要。按照《巴塞尔协议》有关商业银行资本充足比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8％（其中核心资本成分为4％）。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术，将住房抵押贷款证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应减少银行的风险资产数量，从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。因此，我国商业银行要加强资本充足比率管理，提高资本充足比率，除采取“分子对策”，即通过内源、外源两条渠道充实资本外，还可以采取“分母对策”，即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率，以充足的资本支持贷款规模的适度扩张，增强银行的风险承受能力。 4、我国资本市场发展的客观需要。我国资本市场经过二十多年的快速发展，已初具规模，成为我国经济持续、快速、健康发展的一个强有力的支撑条件。但同时，资本市场发展中的深层次问题和矛盾也逐步暴露出来，严重阻碍了资本市场的进一步发展。如投资主体不合理，主要以个人投资者为主，缺乏机构投资者；金融产品结构不合理，以单一的传统金融产品为主，缺乏金融衍生工具和创新产品；储蓄转化为投资的渠道不畅通，资金过剩和资金短缺的现象同时存在，因此实现住房抵押贷款证券化将会促进资本市场的进一步发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化，可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接，成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系。因此，实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。 (二)目前我国实行住房抵押贷款证券化的可能性
1、住房抵押贷款证券化的条件已逐渐成熟。其一，证券、资本市场的发展为住房抵押贷款证券化提供了融资条件。经过十多年的发展，我国证券市场初具规模，建立了与市场相适应的国家监管体系，培育了一批机构投资者和个人投资者，其对证券市场风险的承受能力大大增强。同时，证券市场的基础设施和配套服务也逐步完善。目前，我国证券经营机构达300多家，营业网点3000多处，遍布全国各大、中、小城市。开展证券化所需的会计事务所、资信评级机构、资产评估机构等中介机构也不断发展壮大，业务的规范性、业务能力、管理制度都有很大进步。近年来我国资本市场价格发现功能增强，国债利率和储蓄存款利率的相关性明显，国债利率在低位运行。现在二级市场的20年期的国债年利率在3.3%至3.4%，10年期国债的年利率在2.9%左右，这为年利率为4.77%~5.04%的商业性住房消费贷款的证券化腾出了利率空间。因此，个人住房抵押贷款债券高收益、低风险的优势十分明显，再加上如果能够得到免除利息税的优惠，则必然会对机构投资者与个人投资者产生很大的吸引力。此外，沿海大中城市如上海拥有全国流动性最好的债券市场，个人住房抵押贷款债券的流动性能够得到充分保证，这可以进一步提高债券投资者的投资兴趣。
其二，发行住房抵押贷款债券已经具备了足够的资产支撑。尽管我国住房抵押贷款起步较晚，但十几年来已取得了长足发展。到1997年底我国发放住房抵押贷款仅100亿元，截至2000年底，仅建设银行发放的自营性住房抵押贷款余额就达到1360亿元。按照现有的规模，建立住房低押贷款组合基本上不会受到规模不经济的限制，住房抵押贷款证券化已经具备了资产基础。特别是一些开办抵押贷款较早的大城市更是能够满足按揭证券化对规模的要求，如上海是全国率先开办公积金个人住房贷款和较早开办商业性个人住房贷款的地区，其个人住房贷款一级市场的规模在2002年底已达到1410亿元，占全国个人住房抵押贷款余额的比例超过15%。
其三，住房抵押贷款证券化潜在的投资力量庞大，市场呼唤新的金融工具。我国金融市场在不断完善过程中，居民金融投资意识大大加强。近年来，社会闲置资金积蓄了投资新的金融工具的巨大潜能，投资需求旺盛。养老基金、医疗基金等社会保障机构已聚集了巨额资金，专业性的投资基金也逾100家，有能力提供长期、稳定的资金来源，证券化市场的主力投资者已经具备。 2、一些商业银行已进行住房抵押贷款债券化的实践。目前，我国几家个人住房贷款规模较大的商业银行都已经形成了几套具体的实际上的证券化操作方案，归纳起来大致可以分为以下三种：
第一，个人住房贷款仍被保留在银行的资产负债表以内，由商业银行作为发行主体发行个人住房贷款债券。这种方式发行的债券类似于金融债券，但对个人住房贷款仍成立专门的资产库，实行严格的破产隔离。
第二，个人住房贷款剥离出银行的资产负债表而转移至由商业银行自身专门成立的资产证券化的公司，再由该公司建立资产库，发行住房抵押贷款债券。
第三，由人民银行成立专门的资产证券化的公司收购各商业银行的个人住房贷款，再以此为基础发行债券。
第一种方案被称为表内证券化，并未实现“真实出售”；第二、第三种方案被称为表外证券化，实现了“真实出售”。各家商业银行比较倾向于保留个人住房贷款这一优质资产的第一、第二种方案，而人民银行比较倾向于表外证券化的第二、第三套方案。从长远看，由政府出面成立专门的证券化公司的第三套方案应是我国个人住房抵押贷款证券化的发展方向。这既是集约化、规模化的客观要求，也是市场化操作的必然选择。
上述商业银行的大胆实践为我国住房抵押贷款债券化的普遍推广提供了可能性选择。
二、住房抵押贷款证券化的国际经验与启示
(一)国外住房抵押贷款证券化的主要模式
1、政府主导模式。这一模式的特点是政府出面建立专门机构，在证券化中起主导作用。美国是这一模式的典型代表。美国政府为消除市场缺损，实现“居者有其屋”的政策目标，主动进行市场建设，成立“政府国民抵押协会”的专门机构，培育住房抵押二级市场，改善住宅信贷机构的资产负债结构，提高资金的流动性。政府并发起成立了Fannie Mae和Freddie Mac两家政策性金融机构作为政府与市场之间的中介，承担创立住房抵押贷款二级市场的任务。为加速市场建设，政府围绕增强信用，赋予机构优惠政策，如：隐性的债务担保；税收减免；财政部提供信用额度。这些政策通过支持通过机构的市场化运作，转化为放大了的社会效益。实践证明，这种运作模式取得了很大成功，Fannie Mae和Freddie Mac两家机构规模迅速壮大，实现了高额利润和股东价值的最大化，既有力支持了市场建设，又有效完成了政策目标。
2、市场主导模式。以澳大利亚为例，完全是通过纯市场化运作，成立一个信托投资公司和银行建立一些关系，主要由银行(包括商业银行、投资银行等)自己去运作，证券化公司没有采用第三方担保方式对按揭债券提供担保，而是采用了多种信用增级措施，使债券达到3A级信用标准。成立于1991年的澳大利亚麦格里证券化有限公司是目前亚洲最大的非银行住房贷款融资者，其发行的住房抵押债券占全澳证券化市场的近1/3。麦格里证券化有限公司发放的住房按揭债券多为3A级，评级机构为标准普尔公司。它之所以能获得最高信用等级，并从欧洲筹得大量资金支持本国住房消费，是因为它有一套较为完善的运作机制。这套机制的主要特点有：住房贷款发放标准化，住房贷款由证券化公司发放或由证券化公司委托其它非银行机构发放，建立严格的信用审核制度和健全的保险制度，实施有效的债券信用增级措施和灵活的风险管理机制，通过这些机制保证了资产的优质，增强了投资者的信心。
3、半政府半市场化模式。以加拿大为例，政府的宏观调控以及住房二级市场的健全和完善是住房金融市场成功的关键。加拿大住房贷款担保机构是加拿大抵押住房公司(CMHC)。CMHC成立于1944年，是属于联邦政府独资拥有的皇家公司，初期的主要职能是建造住房向退伍军人出售，以及为社会住房建设项目提供贷款。1954年，为降低抵押贷款首期付款比例，提高中低收入家庭买房支付能力，加拿大议会重新修订《全国住房法》，授权CMHC向低首付款的住房贷款提供100%担保，以此鼓励金融机构发放低首付款的抵押贷款。公司注册资本金为2500万加元，全部来自联邦政府财政预算。为使更多的投资者进入住宅抵押贷款市场，以稳定住宅抵押资金的供给，1986年，CMHC实施了住宅抵押贷款证券化，创立了国家住房法下的抵押证券，实现了住宅抵押金融市场中抵押资金的长期、稳定的供给，也为加拿大人提供了一条安全可靠、收益较高的投资渠道。随后加拿大政府又于1992年推出了首次购房担保计划，成功地帮助无数加拿大人实现了他们的“住房拥有梦”，极大地改善了加拿大人的生活居住条件。
(二) 国外住房抵押贷款证券化的启示
1、选择住房抵押贷款证券化模式要适应本国国情，循序渐进稳步推行。美国实现住房抵押贷款证券化花了25年时间，加拿大也经历了十几年时间，虽然取得了一定成功，但其他国家并没有照搬，而是选择了更适用于本国国情的模式，主要是因为开展住房抵押资产证券化需要建设发达的金融体系和金融产品，这需要有一个过程，中间存在着大量风险。中国的微观制度和金融基础设施落后，市场不成熟，金融体系不发达，在我国推行住房抵押证券化不可能短期内发展起来，要充分认识到艰巨性和难度。
2、政府要积极参与和促进住房抵押贷款证券化市场的发展。虽然世界各国推行住房抵押贷款证券化的模式不尽相同，但有一些共同点值得我们关注，就是政策性和商业性紧密结合，政府通过二级市场推进证券化进程。政府的作用主要表现在：立法支持；提供直接或间接的信用担保，建立中介机构构筑抵押二级市场，建立完善的制度体系等。政府通过立法和机构组建，一方面弥补市场缺损，另一方面也为商业机构介入创造了发展条件。从国际经验来看，大部分国外住房抵押贷款证券化机构都是由政府专门设立的，都有很强的政府背景。政府在发展住房金融二级市场中，不仅通过立法和机构组建等方面给予一定的支持，真正起到催化剂的作用，而且往往直接设立或提供担保形式参与运作，并从法律、会计、保险、监管以及税务机构对证券化各个环节进行支持，这不仅解决市场不能解决的问题，也为商业机构创造发展条件。
3、住房抵押贷款市场要按照市场化原则运作。在运作过程中，要兼顾政策性和经营性的双重目标，将两者有机结合。要建立起高度发达、高效运转的资本市场和货币市场，把机构投资者(如储蓄基金、保险基金、养老基金)培育为住房抵押贷款证券的主要投资者。要适时引入股权投资者，改造治理结构，提高运营效率，吸纳社会资金来实现政府的社会责任和公共目标。
4、必须建立抵押贷款一、二级市场互相促进发展的机制。住房抵押贷款保险和担保二级市场的发展必须以一级市场规范化为前提。有一级市场的保险和担保，二级市场的风险就会大大降低，否则二级市场的风险很大，进行信用增级的成本很高，就会削弱投资者的兴趣和信心。同时二级市场的发展又会进一步促进一级市场的规范。
三、积极推进我国住房抵押贷款证券化
（一）完善住房抵押贷款的一级市场 实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款的二级市场，而住房抵押贷款二级市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。随着房地产业的高温不退和住房居民消费热点的形成，商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。同时要建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。住房抵押贷款期限长，贷款持续期内受各种不可控因素影响大，存在着诸多现实的和潜在的风险，如违约风险，利率风险，提前偿付风险等，各种贷款风险的客观存在都会直接或间接地影响住房抵押贷款预期现金收入流量的稳定。由于现有住房抵押贷款占银行贷款总额比重较低，因而各种风险还未充分暴露出来，但是，随着住房抵押贷款的迅速发展，其占银行贷款总额比重的提高，住房抵押贷款中的风险问题将日趋突出，构成银行进一步发展住房抵押贷款业务的一大障碍。因此，要实行住房抵押贷款证券化，必须在逐步扩大住房抵押贷款规模的同时，切实加强住房抵押贷款风险的防范与化解，以保证住房抵押贷款证券化的正常运行和健康发展。
（二）组建专门的住房抵押证券公司
住房抵押证券公司（Special Purpose Vehicle，简称SPV）作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体，对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。鉴于我国目前缺乏SPV的大量建立，因此，应从我国国情出发，由政府出资设立半官方的SPV住房抵押证券公司，以充分体现政府对住房金融的引导与扶持，强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用，赋予SPV更高的资信，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受，从体制上确保住房抵押贷款证券化的正常运行，以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。 （三）分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券 发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物，发行者要逐步积累经验，投资者对其也有一个认识和接受的过程。因此我国发行住房抵押贷款证券，应在不同的发展阶段推出不同的证券品种。在住房抵押贷款证券化的初期，可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单，可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此，我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购，又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范，还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件，打好基础。
（四）创造良好的外部环境 实行住房抵押贷款证券化不仅必须具备一定的内部条件，而且需要创造良好的外部环境，以保证住房抵押贷款证券化的有效实施。目前应做到以下几点：
首先，成立政府抵押贷款担保机构，在一级抵押市场上为住房抵押贷款提供担保，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者，在二级抵押市场上对住房抵押贷款组合进行强化担保，以提升住房抵押贷款证券的信用等级；
其次，在加强金融市场监管的同时，大力培育住房抵押贷款证券的机构投资者，使其成为住房抵押贷款证券市场的“主力军”和“稳定器”。抵押贷款证券是一种结构非常复杂的证券，大多数个人投资者因难以进行深入的分析和预计而购买热情不高，所以主要依靠机构投资者参与投资。但是，我国机构投资者参与证券市场的领域和参与程度都受到法律的严格限制，如根据保险法的规定，保险资金不得投资于企业证券和资产支持证券，人寿保险金、养老基金等的投资方向和金额也有明确的法律制约，缺少大机构投资者制约了住房抵押贷款证券化的发展。
再次，逐步完善中介服务体系，严格规范中介服务机构行为，为住房抵押贷款证券的发行与流通提供保障。目前不少信用评级机构运作不规范，信用评估不细致，透明度不高，许多评级机构与政府、企业、银行、证券公司有着密切的联系，不符合中立规范的要求，难以做到公正、独立的评估，甚至可能出现美化资产、随意提高信用级别的情况，这极大地约束了住房抵押贷款证券化的发展。
最后，加强住房抵押贷款证券化的法规建设，形成一个涉及住宅业、银行业、证券保险及其他中介服务行业的法律法规体系，同时加强各有关部门的相互协调，为住房抵押贷款证券化的顺利实施和健康发展提供法律保障。目前我国的《商业银行法》并没有明确规定商业银行是否可以通过发行抵押贷款支持证券（债券）的形式出售贷款、筹集资金。尽管该法有关于商业银行可以经营“经中国人民银行批准的其它业务”的规定，商业银行进行资产证券化进程在一定程度上还是受到法律制度的约束。此外，有关住房抵押贷款证券化过程所涉及的贷款真实出售问题、评估机构的过错处理问题、证券化交易的会计处理准则问题，以及相关的税收问题，目前均无相关的法律法规规定。因此加快法律法规建设对我国住房抵押贷款证券化的发展至关重要。
综上所述，十多年来，由于我国证券资本市场的长足发展和住房抵押贷款规模的不断扩张，住房抵押贷款证券化的条件已逐步成熟。积极推进我国住房抵押贷款证券化，必将对我国房地产业的发展起到巨大的促进作用。
【参考文献】
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