图—3：购房者购房投资示意图
（三）流动性风险
农业银行住房贷款一直以来被认为是风险低、收益稳定、兼具社会效益的优质资产.但随着近几年住房贷款的飞速发展,其潜在的风险日益增大,且日益趋向明显化.流动性风险就是其中一种重要的风险.因为我国目前住房贷款的二级市场还处在初创阶段,住房贷款的债权不易变现,这就为银行带来流动性的问题.所谓住房贷款的流动性风险,是指贷款人持有的住房贷款债权不易变现,而导致银行无力为资产的增加或负债的减少提供融资,即无法以合理的成本吸收负债或以合理的收益变现资产来满足储户取款、客户合理的贷款或其他及时的现金要求而使商业银行遭受可能的损失或引发危机的可能性.它是一种复合风险,是一系列问题和矛盾显露、激化的结果.它具有不确定性强、隐蔽性高、冲击力大、突发性和加速性等特点.因而,对住房贷款流动性风险的分析具有重要意义.
诸暨农行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是诸暨农行的流动性风险管理和利率范围之内，对这个缺口进行管理，就是诸暨农行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束才会成为非常突出的问题。
三、诸暨市农行个人住房贷款存在的问题
近年来，诸暨市农行为扩大内需，拉动经济增长，先后出台了一系列住房金融政策，为住宅金融业务的发展提供了良好契机。对30位朋友的调查中可以得出，要进一步发展住房消费信贷，还存在着一些不可忽视的深层次问题和矛盾，具体表现为：
银行在操作过程中，对客户的审查情况没有进行严格把关
1、银行在开办个人住房贷款初期，由于经验不足，开拓业务较具急迫性，对某些开发商项目的手续把关不严，而且当时地方主管部门对房产市场及项目手续的调控不健全，也为将来因手续不全银行无法办理抵押、无法处置房产等埋下了隐患。
2、银行在业务开办初期为了扩大知名度，抢占市场份额，只有楼盘能出售，客户仅提供收入证明、户口簿和购房合同就可以办理，而对楼盘能否按期竣工、质量如何、手续是否齐全、收入证明是否真实等没有做进一步调查。
3、贷款前调查不严格，受理个人住房贷款时对开发商的资信评估不充分。房地产开发商为了自身利益，仓促建设项目，“五证”不全，给银行造成潜在风险；个别开发商经济实力不够，负债较多。银行往往深入调查不够，对以上问题有所忽视，为贷款留下隐患。
（二）个人住房贷款的风险最终来源于借款人不能按期还款
1、客户信用水准差异较大，个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化，特别是当前行政贷款者在还款期收入下降的可能性也随之加大，给银行回收贷款增加了难度，加大了其贷款风险。并且有相当一部分借款人还款意识薄弱、对每月分期还款认识不足或主观上有赖账心理，特别是当担保条款对借款人约束力不强或抵押物处置执行比较困难时，信用风险尤其突出。
2、生意失败或收入降低在这类购房者中，有的确实是因为自身经济状况而无法还款；也有一部分人抱着侥幸心理；反正是国家的钱能拖多久是多久，实在拖不过了，有银行来处置房屋，省的自己操心；还有的懂一些法律，认为自己只有一套自有住房，法院无法强制执行，因而心安理得地拖欠银行贷款。
四、诸暨市农行个人住房贷款的风险防范建议
从未来的发展趋势看，诸暨市农行会有很大的发展空间。但是，如果在目前相对欠缺的风险管理机制下进行个人住房信贷业务的快速扩张，未来必然会给诸暨市农行带来巨大的风险。因此，当前应当把完善个人住房信贷风险作为诸暨市农行风险管理的重点
（一）对购房者还款能力的评估方式
不但要求购房者提供收入证明，还应该要求提供单位证明，个人职位，学历，家庭收入等情况，更为客观、准确地对购房者的整体信用进行评估。
（二）监控借款的还本付息情况
加强与客户的交流，克服重贷轻管的倾向，即使是逾期期数较短的贷款，也必须集中精力催收，以免造成向借款人发出银行贷款欠几期不还也没有人管的错误信号，从而助长人为逾期。
（三）严格审核贷款手续
借款合同和抵押或担保合同是确定债权债务的法律文本，也是保全资产的重要法律依据。因此，当前应当把完善个人住房信贷风险作为诸暨市农行风险管理的重点。
（四）贷款者个人信用档案制度和多层次个人信用调查与评估制度
在我国现阶段，切实可行的办法是建立起以政府部门领导、银行系统为主体、社会中介机构为辅助的多层次个人信用调查体系，分阶段将居民个人信用^^文档，如借贷历史情况、住房公积金缴交情况等，全部汇集记录存档。
参考文献
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诸暨市农业银行个人住房贷款的风险问卷调查
附件一：
为了了解诸暨农业银行个人住房贷款对广大消费者的反应，及时了解消费者的总体情况，为了我们的产品服务以便满足您的需求，特做了次调查问卷，希望您能配合我们做好这项调查工作！谢谢！
1、您近期有购房打算吗：
A、有 B、没有 C、看看再说
2、您的个人月收入：
A、1500元左右 B、2000-3000元 C、3000-6000元D、6000-10000元 E、10000元以上
3、您了解农业银行的住房贷款吗：
A、很清楚 B、不了解 C、了解一点
4、你属于( )人员：
A、在职 B、离退休
5、您有无贷款意向：
A、有 B、没有 C、已贷款
6、如果你购买房产，会选择什么样的付款方式：
A、一次性现金付清 B、银行按揭贷款
7、您工作单位的性质：
A、私营企业 B、国有企业
8、您有无进行过购房投资：
A、有 B、没有 C、考虑过
9、贷款时，您是否提供了完整的证明：、
A、是 B、不是
10、您觉得银行对于住房贷款业务更好的开展还应该做哪些方面的工作：
A、降低申请房贷条件 B、简化申请贷款程序 C、降低贷款利率
11、您觉得相对于其他三家国有银行，我行的产品对您生活的影响：
A、较好 B、没差别 C、不好
12、您对我们的其他建议：
