一、抵押贷款的基本含义
二、抵押贷款的风险类型
三、抵押贷款办理的风险成因
（一）国有土地使用权抵押贷款的风险成因
（二）在建工程抵押贷款的风险成因
（三）抵押权与租赁权竟合的风险成因
（四）抵押物灭失的风险成因
（五）抵押物的抵债还贷风险成因
四、几点意见和建议
（一）准确定位，严把贷款投向关。
（二）检查监督，严把贷款制约关。
（三）合法合规，严把贷款调查研究关。
（四）强化意识，严把贷款风险关
（五）强化教育，严把贷款内控关
内 容 摘 要
随着农村经济的不断发展,民营企业、个体工商户的不断崛起，农村产业化、城镇化、工业化进程也在不断加快，我们农村信用社信贷业务面临着农民、社会居民、个体工商户、私营企业主发展的信贷服务需求，并肩负着“三农”服务的重任，对此，在提高社会效益的同时，如何加强信用社信贷管理，有效地防范化解金融风险，提高信贷业务质量已成为农村信用社发展的重中之重，农村信用社立足点在农村，支持“三农”发展是农村信用社已任，农村信用社在贷款方式上由于考虑贷款风险问题，往往追求抵押方式，但由于抵押物的不同，在业务办理中风险也不同，随着金融业市场化改革的不断深入，金融风险日渐增大，而相对于其他金融机构来讲，农信社的业务种类单一，收益性几乎是贷款资产，贷款资产的安全决定着农信社整体运用的安全，而抵押贷款在具体操作上稍有不慎就有可能陷入其法律陷阱，产生重大风险，从农信社目前办理的抵押贷款业务的角度来看既有内部的因素又有外部的原因，农信社抵押贷款风险存在的特殊性、客观性要求对抵押贷款风险进行有效管理，在几类抵押贷款业务的开展中所产生的风险又为抵押贷款风险的管理指明了着力点，笔者通过在联社不良资产清收办公室工作的一年里，发现不少农信社在实际抵押贷款操作过程中与人民法院诉讼、执行中所暴露的问题，从而提出了一些针对性的、可操作性的、能够使农信社在今后的工作中防范贷款风险的管理办法，最终达到有效识别风险，评价风险和处置风险的目的。
关键词：农信社 抵押贷款 风险管理
农信社抵押贷款风险管理研究
农信社50多年来在支持“三农”发展过程中起到了不可低估的作用，农信社在“三农”未来的发展中更将起到不可替代的作用。截止2003年6月末，全国农信社农业贷款余额6966亿元，占全部金融机构农业贷款总额的83.8%，比1996年末增加5483亿元，增长幅度达370%。农村信用社通过小额农贷等信贷方式，很好地解决了基层农民贷款难的问题，而随着农村经济的不断发展,民营企业、个体工商户的不断崛起，农村产业化、城镇化、工业化进程也在不断加快，农村信用社信贷业务面临着农民、社会居民、个体工商户、私营企业主发展的信贷服务需求，并肩负着“三农”服务的重任，对此，在提高社会效益的同时，如何加强信用社信贷管理，有效地防范化解金融风险，提高信贷业务质量已成为农村信用社发展的重中之重，农村信用社立足点在农村，支持“三农”发展是农村信用社已任，而农户贷款支持最关键的是贷款担保难问题，作为一个农户，所拥有的是农村住宅和最多在城镇上所购买的一处住房，而相对企业来讲，农村信用社在贷款方式上由于考虑贷款风险问题，往往追求抵押方式，但由于抵押物的不同，在业务办理中风险也不同，随着金融业市场化改革的不断深入，金融风险日渐增大，而相对于其他金融机构来讲，农信社的业务种类单一，收益收几乎是贷款资产，贷款资产的安全决定着农信社整体运用的安全，抵押贷款在具体操作上稍有不慎就有可能陷入其法律陷阱，产生重大风险，因此，研究抵押贷款风险管理问题，对于提高农信社信贷管理水平，有效防范贷款风险，对农村信用社的业务发展具有较大的现实意义。
一、抵押贷款的基本含义
抵押贷款是贷款担保方式中的一种，抵押是指债务人或第三者不转移对抵押财产的占有，而将该财产作为债权的担保的一种行为。债务人或第三者通常称为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财物为抵押物。借款人在法律上把自己财产所有权作为抵押而取得的银行贷款称为抵押贷款。抵押贷款是世界各国商业银行普遍通行的一种传统资产业务，通常商业银行出于贷款安全性的考虑，选择抵押方式，大大减少了银行贷款的风险，按照《担保法》第三十四条规定：下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（二）抵押人拥有的机器、交通运输工具和其他财产；
（三）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（六）依法可以抵押的其他财产。
但同时，在该法第三十七条对不得进行抵押的财产也进行了明确规定：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用 ；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）依法不得抵押的其他财产。”
对于（二）中所规定的不得抵押的土地使用权，除非取得有关部门的特别许可，才能用来作抵押，因为我国规定，所有的土地都归国家所拥有，任何人都最多可以得到其有限的使用权，这个给予的使用权必须经有关主管部门同意才能抵押，可以作价处理。
但抵押贷款并不是万能的没有风险，根据商业银行资产负债比例管理监控、监测指标中规定：土地房屋产权转让抵押贷款、居住楼房抵押贷款、动产物业抵押贷款风险权重为50%；其他抵押贷款风险权重为100%。
二、抵押贷款的风险类型
贷款风险即信用风险，获得信用社贷款支持的债务人不能按期合同规定偿还贷款本息的可能性。从根本上说来源于企业的经营风险。由于贷款一旦发放后，就转化为企业经营资金，企业在经营过程中，因种种主客观原因造成其经营的不确定性，而给企业带来了经营的风险，这些风险通过贷款又转移给信用社，一旦企业经营活动不能正常进行，贷款和利息就不能按时收回，最后造成信贷损失。目前我们农信社采取的抵押贷款业务主要有：动产类抵押：（设备抵押贷款）、不动产类抵押：（房地产、在建工程抵押贷款）、证券类抵押：（金融有价证券抵质押贷款）。在农信社的贷款业务办理中，虽然抵押贷款的风险较小，但并不意味着没有风险，从其本质来看，抵押贷款的风险可分为以下类型：
（一） 合同风险。部分农信社存在重视合同格式、合同内容及主从合同的相互衔接，忽视合同细节和关键问题的现象，主要表现在：借款人填制《房地产抵押合同》、《抵押合同》出错更改时，不在更改处签字或盖章，一旦发生纠纷，合同内容很容易引起争议；有的合同上的签名并非当事人本人签字，日后信用社追索贷款时，抵押人会借此辨称自己不知晓贷款的事情或者称没有承诺同意抵押，使信用社的优先受偿权形同虚设；此外，还有合同存在墨迹不一致的现象，使合同内容有放款后添加之嫌。 （二）登记风险。主要表现在：办理最高额抵押登记时，有的借款人向登记部门同时提交了最高额抵押合同与第一次借款合同，登记部门以借款合同期限确定了抵押期间，使登记的抵押时效与最高额抵押合同约定的抵押期间不一致，当信用社在约定抵押期间内放款时出现贷款脱保的现象或者在空隙中被法院资产查封、保全等。 （三）评估风险。在实际工作中，有的基层信用社为了多营销贷款，无视《担保法》中“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”以及农信社“贷款额不超过抵押物变现值的70%”的规定，有意让评估部门抬高抵押物价值，从而使贷款与抵押价值相当接近，甚至高出抵押物价值。造成信用社放款时就丧失了部分优先受偿权。 （四） 抵押物灭失风险。《担保法》规定：“抵押权因抵押物灭失而灭失”。借款人以自有房屋产权、土地使用权提供担保申请贷款，贷后拆除房屋重新修建。拆除时，借款人承诺新房继续抵押，但新房长期不办证，银行无法重新办理登记。这样因原抵押物房屋的灭失，信用社丧失了对房屋的抵押权，如果借款人赖帐，信用社只能申请法院处理土地，而处理有房屋的土地难度很大，使信用社的抵押权有其名无其实。
三、抵押贷款办理的风险成因
（一）国有土地使用权抵押贷款的风险成因
以国有土地使用权作抵押的开发贷款，从形式上讲具备“四证”——国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并要求具有项目总投资30%以上的自有资金，在这种贷款形式的实际操作中，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的规定，首先是以划拨的国有土地使用权作抵押物的，在确认土地评估值时应扣减其相应土地出让金，因贷款出现风险时，农信社在处理其抵押物时，应先向土地管理部门补交出让金，即受偿顺序要居在第二位，在目前信贷操作中，部分土地抵押贷款在补交土地出让金和支付实现债权的费用（如诉讼费、评估费、执行费等）后可能给农信社的贷款造成较大损失。如某农信社与一电讯线材厂签订了设备、土地、房屋抵押借款合同，借款金额391.9万元，虽然法院判决信用社胜诉，享有抵押物优先受偿权，但由于该宗土地属行政划拨，未交土地出让金，加上所在地行政村的土地款也未支付，因此给处置中带来困难，最后信用社收回了全部贷款本金，但利息损失100余万元。其二，农村信用社在办理土地使用权抵押贷款时，即使抵押物足值、合法、易变现，但随着地面建筑物的形成，土地使用权的价值已转移到地面建筑物之中，由此可能形成两种情况：一是房屋建筑完成后，企业主不到房地产有关部门办理房产权证，如今后企业一旦发生经营风险，给农信社处理土地资产带来极大困难。二是现行法律法规有相抵触地方，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押”，而《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条规定为“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，需要拍卖该房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。” 《中华人民共和国担保法》第二十五条也对此作了完全相同的规定，在目前司法实践中基本上也是按照《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》规定执行，即使有第三人对地面建筑物享有优先权，或者采取了相应的保全措施，抵押权人的抵押权也较难实现，如某钢铁集团有限公司与某农信社办理了土地使用权抵押合同，贷款金额118万元，而企业在经营过程中，建造了厂房、办公楼，将该房屋又抵押给了某建设银行，随着企业经营倒闭，农信社与建设银行都先后向人民法院进行了诉讼、执行，但之后的法院执行过程中，法院认为：土地上新增了建筑物，土地应随之抵押，因而告知农信社，无权获得土地使用权优先权，因该房屋、土地变卖后不足以归还建设银行贷款本息，所以裁定农信社贷款无法受偿。该农信社立即与上级人民法院领导作了汇报，多次与经办法官勾通，积极说明法学理论上物的不可分原则：当主物用于抵押时，主物抵押的效力及于主物的从物。土地使用权用于抵押，它是主物，其地上建筑物为从物。土地使用权抵押的范围及于从物，即土地上的建筑物。土地上的建筑物用于抵押，它是主物，其所占用的土地为从物，土地上建筑物抵押的范围及于从物，即该建筑物所占用的土地使用权。抵押物中的主物与从物不可分原则，是为我国立法所肯定。因此通过交换法律意见，最后取得一致意见，获得其中的土地拍卖款35万元，其余贷款本息则全部损失。
（二）在建工程抵押贷款的风险成因
关于在建工程抵押贷款，我国《担保法》和其他法律、法规并没有做也明确规定，建设部《城市房地产抵押登记法》第三条规定“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有方式抵押给贷款银行作为偿还贷款改造担保的行为。”该办法第十一条同时规定“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的出台为在建工程抵押的有效性作了更明确规定，第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”一是在建工程抵押贷款的主体要件：银行不能接受债务人以第三人的在建工程作为抵押物向银行申请贷款。二是在建工程抵押贷款的客体要件是：在建工程抵押的抵押物必须是债务人以合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，同时必须是依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物“，因此，抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权，同时还必须已经获得有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件，要求银行在办理在建工程抵押贷款时不仅必须查看和收集有关证件，还必须准确评估在建工程的价值。三是在建工程抵押贷款的形式要件是：在建工程抵押要在法律上有效，不仅当事人之间必须签订抵押合同，而且必须依法办理抵押物登记，否则抵押行为不具有法律效力。这就要求银行在办在建工程抵押贷款时，必须到登记部门办理合法有效的抵押物登记手续。2002年6月20日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。1994年10月19日至1997年12月16日，某建筑工程公司与某农信社签订了在建工程抵押贷款6笔，金额共计95万元，在这期间，该建筑工程公司仅归还了贷款本金9万元，其余部分86万元经农信社多次催讨无果，1998年5月26日，农信社将该建筑工程公司告上了法院，并进行了执行查封，法院于2001年5月18日作出裁定：对其中的8套住宅房（每套108平方米）4套信住宅房（每套123.7平方米）抵债给该农信社以抵偿贷款。但该建筑公司法人代表在明知其公司住宅房被法院查封，仍于1998年5月29日至2001年5月4日将法院查封的12套住宅房出售给民间私人，以归还其个人借款。对此，法院相应作出判决，对该法人代表判处有期徒刑一年六个月。2004年该住宅楼被市建设局列入城镇规划拆迁，但由于住宅房被私人所买，作为住户在不知情的情况下购买了房产并无过错，考虑到社会稳定，法院、信用社、建设局、市政府进行了会议协调，同意由建设局对农信社的贷款进行适当补偿，可远不足已归还贷款本息，信用社的贷款资金受到损失。
（三）抵押权与租赁权竟合的风险成因
抵押设定后，抵押物出租，或者出租后的抵押物又设定抵押的，抵押权实现的问题如何解决，其核心问题在于：一是抵押权与租赁权关系，以及在二者同时存在的情况下，哪个权利效力优先；二是在换押物已被出租的情况下，抵押权人在维护自身权利的同时，应注意哪些问题，1998年5月某公司与信用社签订抵押贷款合同30万元，期限为一年，以其所拥有的办公楼作为抵押，信用社按照规定调查评估后，认为公司经营较好，随后双方到当地房管局办理了抵押登记，但在1998年1月，该当公司已与将该办公楼出租给了另一用户，在办理贷款时也未将租赁情况告知信用社，贷款发放后，公司经营情况不佳，贷款到期拍无法归还，双方协商将抵押的办公楼变卖以偿还贷款，后因无人购买，所以将办公楼折价30万元给信用社，并且双方到房产部门办理了过户手续，后信用社欲将办公楼处理，但由于房屋租赁在先，原租赁人不同意信用社处理，向法院起诉要求维持原租赁合同，法院审理认为，虽然该办公楼的所有权已转移给信用社，但租赁权成立在先，因此根据《担保法》的规定原签订的《房产租赁合同》继续有效直至到期，信用社无权单方面解除该合同。因此，抵押权和租赁权的关系有以下两种情形：1、租赁权发生在先，抵押权发生在后。传统民法遵循“买卖不得击破租赁”的原则。租赁权对抗所有权，是租赁权发生在先，物之新所有人产生在后，买主如果购买已经出租的财产，则必须承受租赁继续有效的负担，之所以租赁权对抗所有权，是为保护承租人的利益，维持社会经济关系的稳定。2、当租赁合同先成立时，其后出租人又以该出租物设定抵押时，则会产生租赁权是否继续有效的问题，根据“买卖不得击破租赁”的原则，在买卖时，买受人所取得的标的物所有权是不得对抗标的物租赁权的，而抵押权从本璺上讲，并无优先于甩有权的效力，这样以前已存在的租赁权也可以对搞后设立的抵押权而继续有效存在。因此，我国《担保法》第48条做出了明确规定，即“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”且我国《合同法》第229条也明确规定：“租赁物在租赁期间发生秘有权变动的，不影响租赁合同的效力。”对此，《担保法解释》第65条也做出明确规定，即“抵押人将已出租的财产抵押和，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。2、抵押权发生在先，租赁权发生在后。我国《担保法解释》第66条对此作了规定，即抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自行承担责任。
（四）抵押物灭失的风险成因
随着国家基础设施建设的不断投入，抵押资产被拆迁的概率将逐步提高，农信社在抵押物灭失时由于工作失职，使信用社贷款受到损失，教训非常深刻。如某电缆有限公司欠一农信社贷款145万元，由于该厂的主要销售人员行贿，被法院依法追究刑事责任，致使企业主要业务中断，企业全面停产，应收款无法收回，企业歇业。由于城防建设需要，该企业列入拆迁范围，信用社将企业的房地产抵押情况书面告知城市防洪建设工程公司，并要求将拆迁款项划到信用社，但由于信用社的函件对防洪建设工程公司没有法律约束力，该公司对信用社的意见未给予采纳，擅自将拆迁款项中的170万元（共274万元）划给了该电缆有限公司江人代表，加上信贷人员未及时发现该款被划，致使赔偿款不足以清偿贷款本息，直到2004年联社成立不良资产清收办公室，另行追查才全部收回贷款本金，但损失了大部分利息。（五）、抵押物的抵债还贷风险成因
抵债资产是指借款人不能按约归还贷款，以借款人、担保人的资产抵偿所欠信用社贷款本息而形成的待处理资产。但在实际操作中，由于抵债资产选择不佳，抵押物变现能力差，特别是一些抵押设备贬值速度快，导致农信社贷款损失，如：某农信社在办理抵押贷款时将一近千万元的专用设备进行抵押，发放贷款700余万元，由于企业经营倒闭，将该设备抵偿给该农信社。加上市场因素，农信社又未及时处理，最后，该批设备仅出售6万元，信用社的贷款损失重大。根据农信社的制度规定，抵债资产取得后必须及时处理，一般在抵押物取得的半年内处理，土地及房产要取得后的二年内必须加以处置，以防止或减少贷款损失。
四、几点意见和建议
采取抵押贷款方式在我们实际贷款业务操作中虽大大降低了农信社贷款风险，但对抵押贷款的管理除了进行必要的信用调查外，笔者认为还需要：
（一）准确定位，严把贷款投向关。一是农村信用社必须端正经营方向，坚持为“三农”服务的宗旨，准确市场定位，树立支农求发展，支农出效益的观念从根本上提高信用社的资金实力和经济效益，真正达到“双赢”局面。二是准确把握信贷投向，防止行业风险和经营风险，注重抵押贷款率。三是要积极开展调查研究工作，分析抵押资产的潜在风险，合理进行信贷支持，做到“小额、分散、流动”的农信原则。
（二）检查监督，严把贷款制约关。一是加岗位制约，各项贷款的发放必须体现岗位制约作用，严格按照贷款程序进行，贷款的审批权限要经过授权和授信，明确每个信贷人员的责任，二是实行部门之间的制约，会计和信贷部门要加强相互联系，如抵押贷款发放后的抵押物权证入账保管，包括房地产权证正本的入库保管及质押贷款发放后的有价单证入账保管等。贷款抵押物必须经过合法登记，抵质押时间与贷款期限相对应，抵、质押权证和有价单证应进行表外科目核算，入库保管，严禁信贷人员保管。三是要加强检查监督，检查部门应定期或不定期地进行表外科目和抵押物的清查盘点，发挥监督检查功能，督促信贷活动的合法合规，防止风险的发生。
（三）合法合规，严把贷款调查研究关。一是农信社在办理国有土地使用权抵押担保贷款时，应当要求抵押人出示国有土地出让合同、土地出让金缴纳的原始发票，查清未缴纳的土地出让金数额，并应当在抵押人已缴纳土地出让金的前提下设定合法抵押手续，从而有效防范贷款风险。二是农信社在国有土地使用权作抵押贷款后，当地面建筑物形成时，应及时用足值合法易变现的在建工程抵押置换土地抵押，并办理在建工程抵押登记，为使该项工作得到借款人的配合，应在土地使用权设定抵押时的贷款合同中约定：抵押权人在国有土地使用权之上的地面建筑物形成后，有权选择任何地面建筑物作抵押，抵押人有义务按抵押权人的要求配合抵押人重新设定抵押担保，否则，抵押权人有权停止发放新贷款，提前收回已发放的未到期贷款，抵押人自愿放弃地面建筑物的权利。三是在注重抵押物选择的同时还要注重对法人代表人品、信誉的考虑及现金流量的分析，法人代表的素质应具备职业道德素质、专业从业素质、规划能力素质、沟通协调素质、成功心态素质、承受失败素质等。而现金流量分析是通过账户观察经济单位之间的经济活动所引起的货币流入和货币流出等社会经济现象的一种分析方法，是提高信贷管理水平的有效途径，对防范信贷风险具有重要的现实意义。
（四）强化意识，严把贷款风险关。一是目前农信社发放的小额农贷款主要采取质押担保和抵押担保两种贷款方式，首先在把好贷款手续的前提下，对抵押物的选择上，尽可能选择产权明晰、手续齐备、变现能力强的有效资产作为抵押，产权清晰应包括产权在两个方面的清晰,第一个方式是法律上的清晰;第二个方面是经济上的清晰。而对存货、设备、交通工具则要严格控制，同时，对一些产权关系模糊，在办理抵押贷款时，不能同时提供土地使用权证和房产所有权证，造成产权不明确，无法确认抵押的，造成抵押无效失去担保效力的要给予抵制。其次，在抵押物的评估价格上，不能一味听任评估公司的意见，更要摸清抵押物市场信息行情，根据市值、折旧率、变现率、可变现性等综合因素来考虑确定抵押物的抵押折率和抵押值。二是加强以资抵债的管理，减少贷款损失。采取多种手段，加快抵债资产的处理，首先是帮助借款人制定协议还贷方法，制定新的还贷协议。其次，是积极清理抵押物品，能变现的尽量变现或公开拍卖，或协议转让，减少抵押物的管理成本，盘活信贷资金，一时不能变现或变现损失太大的，可以租赁经营或切块承包，提高抵押物的收益性。再次是诉讼法院，通过法律手段的判决，收回贷款，但在诉讼法院前，最好对借款人的收入和资产情况再进行调查和跟踪，以防止借款人将其他资产和收入转移到其他地方。三是在办理抵押贷款的同时，是否再考虑将法人代表配偶及其他股东作为第三人个人担保，以最大限度地减少抵押贷款风险。四是根据我国〈担保法〉第85条规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产优先受偿。”因为抵押权既依赖于主债权的存在而存在，也依赖于抵押物的存在而存在，没有了抵押物，双方当事人的权利义务就失去了指向的对象，因而也就失去了存在的意义和前提，所以抵押物灭失，抵押也就消灭了，但由于抵押权是价值权，因此，抵押物灭失而获得的赔偿金，仍应视为抵押财产。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第80条规定，在抵押物灭失、毁损或者征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿；当抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或者补偿金等采取保全措施，在没有把握取得优先受偿权的情况下，农信社应请求人民法院予以帮助。
（五）强化教育、严把贷款内控关。农信社在办理抵押贷款时：一是要加强对信贷人员的思想教育，充分认识抵押贷款的重要性。二是要在办理抵押贷款时把好贷款资格关，防止违规操作，防止无效合同发生。三是把好抵押物评估关，客观公正地确定抵押物价值，宁可少估不可高估，把风险降到最低。
参 考 文 献
一、唐旭、戴小平著《商业银行经营管理》、（修订本）、西南财经大学出版社、2000年1月第2版
二、《国家税务总局、中国人民银行文件国税发（2000）101号关于印发《农村信用合作社财务管理实施办法》的通知》
三、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
四、李玉书、吴慎之主编《中央银行概论》、中央广播电视大学出版社、1990年9月第一版
五、潘金生、周延军、刘秀兰、董秀霞编著《现代金融通论》、华艺出版社、1999年7月第二版
六、《中国人民银行银发（1996）450号关于印发商业银行资产负债比例管理监控、监测指标和考核办法的通知》、1997年1月1日起执行
七、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、《2000年9月29日最高人民法院审判委员会第1133次会议通过》、法释（2000）44号
八、牛国良编著、《现代企业制度》北京大学出版社、2002年5月第1版
九、曾志耕编著《金融监督管理学》
十、《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》、1992年浙江省人民政府令第19号发布自发布之日起施行
十一、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、中华人民共和国主席令第55号、1990年5月19日
十二、《中华人民共和国城市房地产管理法》、中华人民共和国主席令第29号、1994年7月5日、1995年1月1日起施行
十三、《中华人民共和国担保法》、中华人民共和国主席令第50号、1995年6月30日
十四、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、于2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过，2002年6月27日施行
十五、《中华人民共和国合同法》、1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过
