引言
一、个人住房抵押贷款运作机制下银行面临的各种风险及运作机制的不完善对银行产生的影响
市场环境的风险
交易主体的风险
交易机制不完善的风险
二、防范化解个人住房抵押贷款风险的对策思路
市场环境风险的应对思路
交易主体的风险防范
交易机制的风险防范
内 容 摘 要
目前国家把发展房地产业确定为新的经济增长点。由金融机构向居民个人发放个人住房抵押贷款是刺激、扶持房地产业发展的主要手段之一。在一些较发达的地区和城市（如广州、上海等），个人住房抵押贷款市场发展已达到一定规模，为银行带来了可观的经济效益和社会效益，并成为其重要的业务品牌和业务增长点之一。随着业务量的迅速增长，由于该项业务期限长、流动性差、牵涉面广的自身特点，再加上国家宏观经济波动、地区经济发展规律不平衡、房地产市场波动、行业管理和操作水平的限制等等因素，所反映出来的一系列风险问题也日益受到各方面重视。本文拟从银行的角度探讨在现行运作机制下开展个人住房抵押贷款业务，所要面临的各种风险问题及运作机制的不完善对银行产生的影响，包括现有已经对银行造成风险的各方面以及对银行中长期资金造成风险的探索，并针对上述问题，提出相应的防范化解个人住房抵押贷款风险的防范对策。
广州市个人住房抵押贷款业务的风险分析与防范对策
目前国家把发展房地产业确定为新的经济增长点。由金融机构向居民个人发放住房抵押贷款不但可以刺激、扶持房地产业的发展，而且在我国将成为提高居民住房消费能力和解决居民住房问题的主要手段之一。虽然从我国范围看，住房抵押市场目前仍处于起步开拓时期，但从一些较发达的地区和城市（如广州、上海等）来看，这一市场已发展到一定的程度和规模。以建设银行广东省分行为例，自1986年开展此项业务以来，至今已经历了四个发展阶段：86~91年是业务萌发时期，主要是对业务开展的可行性、前景、操作管理办法等进行研究和探索；92~95年是启动、开拓时期，自92年正式推出该项业务后，因当时市场对“供楼”贷款需求量很少，四年累计发放贷款仅有1亿多元，1000余户；96~97年是大发展时期，其间，人民银行出台了《个人住房担保贷款管理办法》，加上当时（特别是96年）广州市商品房积压严重，而大量想买房的居民由于收入与房价相距太远，发展商和购房者都迫切需要银行提供资金上的支持，“供楼”业务也获得了前所未有的发展，两年累计发放贷款33亿元；98年至今是走向成熟时期，业务获得更快发展，98年以银行自由资金累计发放个人住房贷款达47亿元，年底贷款余额达67亿元，贷款总户数超过32000户。1999年、2000年、2001年个人住房贷款都以较为稳定的速度增长，截止2001年，个人住房贷款余额超过150亿元。[1]
个人住房抵押贷款业务的快速发展为建设银行带来了可观的经济效益和社会效益，并成为其重要的业务品牌和业务增长点之一。个人住房抵押贷款迅速成为银行普通信贷业务中的一项比较稳健的业务。随着业务量的迅速增长，由于该项业务期限长、流动性差、牵涉面广的自身特点，再加上国家宏观经济波动、地区经济发展规律不平衡、房地产市场波动、行业管理和操作水平的限制等因素，所放映出来的一系列风险问题也日益受到各方面重视。本文拟从银行的角度探讨在现行运作机制下开展个人住房抵押贷款业务的风险问题，并提出相应的防范对策。
现有个人住房抵押贷款运作机制下银行面临的各种风险及运作机制的
不完善对银行产生的影响。
目前，个人住房抵押贷款普遍采取的运作方式见下列流程：
1、开发商与银行签订按揭合同；
2、借款人与开发商签订协议；
3、借款人到银行交纳一到三成的楼款，并向银行申请余下款项的按揭；
4、银行审查借款人资信；
5、双方签订按揭合同，并办理抵押登记；
6、银行发放贷款；
7、借款人次月开始供楼。
在这一运作方式下，个人住房抵押贷款风险客观上主要由银行承担。
银行面临的风险主要是：
（一）、 市场环境风险。
市场主要是指房地产市场，市场环境风险指的是由于房地产的供给与需求发生变化而产生的
影响。与宏观经济的周期性波动相似，房地产市场也存在有章可寻的周期性波动现象。根据有关^^文档显示，本世纪以来，美国房地产业由增长、繁荣到衰退、萧条，一个循环周期大约为18~20年时间；日本自50年代后期以来，其房地产业大约按10年的频率完成一次周期波动；香港从二战结束后，其房地产市场大约7~8年为一个循环波动周期。我国房地产市场起步较晚，周期性波动规律不明显。但随着市场经济体制的逐步建立和房地产业在国民经济发展中地位的逐步提高，其发展的周期性也会逐步明显。当房地产业处于增长和繁荣阶段时（这时经济发展一般也处于繁荣期），房地产开发企业对土地、物业开发与建设规模不断增大，其他行业的企业也因市场极度乐观和高额利润而进入市场。房地产投资量剧增，现楼和“楼花”大量推出，楼价不断攀高，购房置业者也急剧增加。此时，银行发放个人住房抵押贷款安全性较有保障。若借款人违约不供款，银行以其抵押房产变现，通常可以弥补拖欠的贷款。但是，如果国民经济和房地产市场进入周期发展的衰退和萧条阶段，则会使房地产价格下跌。居民收入下降，一旦借款人违约，则抵押物价值不足以抵偿拖欠的贷款。亚洲金融危机使日本及香港的房地产价格较危机前下跌近五成，一些金融机构购房抵押贷款的呆坏帐增加，以至最后遭受不同程度的损失就是很好的例证。98年受停止福利分房政策影响，一些单位突击购房，房价出现小高潮。在1998年第三季度，房价达到了高峰，进入第四季度后特别是到今年，房价下降趋势明显，许多楼盘竞相削价推销，个别地区的楼盘降价幅度达20%甚至更高，已显现价格大战前兆的特征。
（二）、交易主体的风险。
1、开发商风险。1991年以来，广州市房地产开发企业如雨后春笋般涌现，全市房地产开发企业由1990年的100多家迅速发展到2001年2000多家，每年平均新成立超过200家。在这些企业中，实力一般的企业居多，资质高实力雄厚的企业少。在2001年进行的房地产开发企业资质年检中，便有48家被取消开发资格。许多企业仓促成立后资金困难重重，不少企业由于缺乏开发管理经验，使项目成本得不到应有的控制，有些开发项目铺的摊子过大，银行提供按揭的楼盘又大多数是期楼，“形象”进度一般只有50%~70%，有的甚至更低。银行发放贷款后，如果开发商将所收房款投入开发其他项目，或发生案件（携款潜逃），开发商的经营管理风险便转移为银行资产风险。这样，如果其不能按约定和标准准时将房屋交付借款人使用，而借款人又无力制约开发商时，矛盾就会转移给银行，使银行按揭贷款资金处于风险之中。
另外，一些开发商利用银行业务操作中的空隙和一些银行业务人员工作责任心不强的机会，以自己亲戚、朋友或属下员工的名义向银行申请个人住房贷款，并故意将房价提高套取银行资金。更有甚者，一些不法开发商通过不正当途径取得开发项目预售证或伙同资产评估机构高估商品房价格，再利用上述手段骗取银行资金。在业务过程中，此类现象时有发生。
2、借款人风险。借款人风险包括借款人的购买动机、供楼期间其职业、健康、经济能力、法律纠纷、对所购楼房质量、管理等强烈不满等因素而出现不能按期供楼或停止供楼的风险。目前，由于对居民个人收入和资信状况在统计上缺乏有效的调查途径，使贷款银行对借款申请人的偿债能力、还款意愿有效的检查等难以做出准确可靠的结论。另外，由于个人住房抵押贷款业务采取按月还款的方法，而目前借款人大部分为私营业主、三资企业员工等收入相对不稳定的人员。从中长期看，这些都可能导致借款人信用风险，特别是在经济周期处于低谷时更易出现。
（三）、交易机制不完善的风险。
建行广东省分行个人住房抵押贷款业务经过近几年的发展，已达到相当的规模，并在业务品种、运作程序、电算化水平、内部经营管理等方面不断加以完善。目前已形成了既有一级市场（一手楼），又有二手楼市场（二手楼）；既有住房抵押贷款，又有非住房（商铺、停车位）抵押贷款；既有人民币贷款，又有外币贷款；既有商业性贷款，又有公积金政策性贷款；既有抵押贷款，又有担保贷款的较为完备的、系统的和服务专业化、程序化的“供楼”业务体系。至2001年底，该行以自有资金发放的各类房地产贷款已占全行贷款的46%左右，其中个人住房抵押贷款占全行贷款的比重已达17%左右。广州市经济发展迅速，随着住房货币分配改革的实施，居民购房意识和住房消费需求还将进一步提高，对个人住房贷款的需求也将进一步增加。形势的发展要求尽快从整体的角度研究建立适应住房制度改革和银行业务发展需要的住房金融运作机制。
在海外，特别在发达国家和地区，个人住房抵押市场已发展得较为完善和成熟。美国住宅抵押市场基本上代表了市场经济条件下住宅金融市场的发展方向，其成功的政府调节方式、市场模式、运作机制和金融工具等为许多发达国家和发展中国家所仿效。较为完善的住房抵押市场是由相互连接的初级市场和二手市场构成，初级市场是整个抵押市场的基础部分，二级市场主要受让初级市场的抵押贷款，使抵押资金保持流动性并使巨额资金细分化。
从广州市住房金融市场的发展情况看，目前仅是一个单纯的初级抵押市场，二级抵押市场及相应的担保保险机制根本不存在，完善的市场机制远远没有建立起来，这将从根本上限制银行进一步扩大业务规模，并将带来一系列的深层次矛盾和风险。风险有：
1、处置抵押物的风险。由于我国的特殊环境，通过处置违约借款人的抵押房产弥补银行贷款损失在实践中是难以实施的。一是虽然在法律上赋予了贷款人强制处分抵押物的权利，但在具体实施过程中难免受到多方面的压力。如果不能妥善安置借款人，将会带来一系列的问题；二是因小业主违约而无力支付楼宇按揭款项时，尽管作为抵押权人的银行对其抵押品拥有处置权，但根据《担保法》第五十三条，在债务期满抵押权人未受清偿时，可以与抵押人协议拍卖抵押物，但须在债务期满。而楼宇按揭的期间一长，一旦将抵押物委托拍卖时需与抵押人签订协议，而此类协议需在抵押人严重违约之后才能订立；三是即使要处分抵押物。在寻找买主上也会有一定程度上的困难。因为目前我国住房二级市场还不完善，二手楼交易手续繁杂，税费过高，而一手楼供应又十分充足，市民往往多倾向于购买一手楼。而且随着抵押房产的楼龄越长变现能力越差，如果地段不好，更会有价无市。
2、资金筹集风险。目前，我国金融机构贷款资金来源主要是以市场原则筹集的企业存款和居民储蓄存款，以此类资金发放长期性的住房抵押贷款在规模上必将受到极大的限制。而且我国还因为缺乏二级市场，从而导致住房抵押贷款缺乏筹资渠道,影响了金融机构的筹资能力。
3、流动性风险。目前，个人住房贷款的最长期限为30年，实际贷款平均年限为8~15年。以广东省建行为例，从该行存款结构看，活期存款约占59%左右，存款最长期为5年，在定期存款中，一年期存款又占49%左右。因此，短存长贷造成的资金流动性和结构不对称问题会日益明显，资金平衡时间将非常长。同时，随着人们负债消费观念的逐步增强，“供楼”贷款期限有逐渐加长的趋势。根据商业银行资产负债比例管理关于资产与负债结构对称、期限对称的原理，这将使资金流动性问题更加突出。
4、信贷风险。鉴于借款人抵押房产在实践中难以处置这一状况，在目前运作机制下，个人住房贷款的风险基本上由银行承担。银行如果将资金过于集中地投放于期限过长、对经济敏感性又很高的物业类贷款，将会潜伏着巨大的中长期风险。
5、资本不足的风险。根据巴塞尔协议的要求，风险系数是风险资产除以核心资本。商业银行在核心资本一定的情况下，风险资产是有上限的。因此在目前运作机制下，该项业务发展规模必然也会受到限制。
二、防范化解个人住房抵押贷款风险的对策思路。
根据上述现有运作机制，对个人住房抵押贷款业务中可能或已经显现的风险的分析，我
认为，应相应采取如下对策：
、市场环境风险的应对思路。
加强对地区经济特别是当地房地产市场的分析研究，在行内建立起房地产市场风险预警
机制。不同地区和城市的经济状况和房地产市场特点各有不同，即使同一地区和城市，在不同的时期，情况也会有所变化。因此，有关主管部门应加强对本地经济和房地产市场信息的收集和分析，及时掌握国家宏观经济、地区经济及当地房地产投资、销售、价格等信息，根据不同时期的特点，采取不同的信贷策略。一旦房地产市场转淡，房价形成长期下跌趋势，应及时调整信贷策略，控制个人住房贷款的发放范围和额度，待情况好转时再予调整。
要根据银行自身实际确定贷款投向和贷款规模。目前，国有商业银行在经营体制和贷款
政策上具有双重性。一方面，国有商业银行在目前金融制度变迁过程中是我国货币政策传导机制的主要枢纽，在贷款政策和贷款投向上要接受中央银行指导，积极支持国家实现既定的宏观经济目标；另一方面，又在不断地加快向商业银行转轨的步伐，必须按商业银行经营管理的“三性”原则办事。因此，在具体业务操作过程中，作为基层银行最重要的是要将二者有机地统一起来，把握好其中的度。在国家把住宅投资和消费作为新的经济增长点来培育的情况下，针对目前仍未建立起完善的住房金融融资机制，商业银行要根据当地实际情况，适当加大对开发贷款和个人住房消费贷款的资金投入，又要根据银行自身情况确定贷款投向和贷款规模。为防止信用风险过度集中，香港银行业根据金融管理局的要求，与物业有关部门的贷款不能超过其总贷款的40%。鉴于房地产业的特殊性，我认为这一标准对我们同样有借鉴作用。但是，在40%的限度内，开发贷款与消费贷款之比可以适当调整，应更多地向个人消费贷款倾斜。比方说，可以采取3：7的比例。
（二）、交易主体的风险防范。
分清优劣，对开发商、按揭楼盘和贷款对象进行细分化研究，实行“三优”政策。要把个人
住房贷款业务的市场定位放在抓优良开发商、优质楼盘和优良借款人方面。要强化对楼盘和开发商的监督，结合当地实际制定出优质楼盘和优良开发商标准，并要便于业务部门实际操作。对申请按揭的开发商及楼盘加大审查力度，特别是对开发商的经济效益、资产负债情况、资信情况、社会信誉进行全面了解、综合评价；对提供按揭贷款的期楼更要注意跟踪其工程进度；对开发商使用个人购房贷款要建立起可行的监督机制，保证资金专款专用，防止“烂尾楼”的发生。同时，对楼盘要进行科学分类，根据开发商的资信状况、楼盘地段及类型、基础设施配套状况、楼盘价格、市场前景等情况对协议楼盘采取不同的贷款的策略。对借款人进行细分化研究，注重贷前调查、贷时审查，要考虑到贷款人在贷款期内正常月收入扣除生活开支后的每月可还款能力等因素。测量好当地房屋销售水平及居民普遍的住房消费水平，在贷款的发放方面可以对公务员、教师、医生等专业人员适当倾斜。对月净收入低于月还款额且没有其他还款来源或贷款期内收入不稳定的借款人应相对减少贷款金额或不予贷款，充分发挥贷款期限、成数的杠杆作用，根据借款人年龄、职业、收入状况等实际情况实行不同的贷款政策。
要加强个人住房贷款的贷后管理。个人住房贷款期限长、对象广泛，贷后管理有别于一般的
对公贷款，需要做长期、细致的工作。及时采取针对性的防范措施，定期与借款人联系，对借款人的工作单位、健康状况、抵押物状态等设立台帐；对按揭楼盘的进度、目前的贷款余额、开发商的经营状况进行动态跟踪；每年对借款人的职业变更进行一次登记、还款情况进行记录；建立起规范化的贷后跟踪管理制度，真正做到防患于未然。一旦确认供楼者不能履约还款时应对贷款资产进行保全处理。
(三)、交易机制的风险防范
政府应重视并积极组织建立较为完备的住宅抵押市场机制。从实施住宅抵押贷款制度较为成
功的国家和地区经验来看，完善的住宅抵押市场机制的建立离不开政府的积极参与和支持。即使在实行自由市场经济的美国，其住宅抵押市场机制的建立也绝非“纯市场经济”的产物。为实现“让全体居民有足够的住宅”这一目标，自30年代经济大萧条以来，美国政府在促进建立住宅抵押市场运作机制方面采取了一系列措施，住宅抵押市场成为其政府干预最深的一个领域。目前，美国住宅抵押市场已发展成为市场体系相对独立的完善的、政府调节的、多种住宅信用交织成网络的、世界上规模最大的住宅金融市场。香港也于97年3月由政府注资10亿港元成立了半官方性质的香港按揭证券有限公司，力图从市场机制上解决银行信贷风险过分集中和抵押贷款资金流动问题，突破抵押信贷资金在规模上的限制。
用于发放个人住房抵押贷款的资金由于是按照商业性原则从市场上筹集的，对于这部分资金银行必须按“三性”原则进行经营管理。因此，对这部分贷款的管理有别于对公积金贷款的管理（因为公积金具有长期性、稳定性和“低进低出”的性质），而与美国、香港等自由市场经济下开展的个人住房抵押贷款具有类似的性质。建立完善的住宅抵押市场运作机制，实行住房抵押贷款证券化是美国等发达国家和地区解决抵押资金来源和资金流动性，化解抵押贷款风险的主要手段。为使其经验为我所用，应从以下方面入手防范个人住房贷款风险：
处置抵押物的对策。
尽快完善住房贷款法律体系，构筑个人住房贷款正常运作的法律氛围。个人住房贷款具有系
统性，广泛性等特点，而我们银行的资金投放又必须考虑到盈利性、流动性、安全性，这项工作对我们将是一个新课题，既互相依赖，互相促进，又存在着互相矛盾。按资产负债管理办法，在充分考虑偿还能力的前提下，迫切需要一套完善严密的法规体系规范其运作和发展，虽然我国有关部门已颁布了《担保法》、《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》等相关的法规。但诸多相关领域法制还不够完善。所以，当前各级政府和部门应尽快制定一些抵押、贷款保险规定，完善房地产拍卖、典当抵押市场，建立健全房地产交易的咨询机构、担保机构和对房地产市场纠纷处理仲裁机构，为银行处置抵押房产，合法有效地收回贷款创造条件。
资金筹集的风险应对。
积极拓展二手楼按揭业务。为二手楼买卖提供按揭贷款能有效地促进住房二级市场的发展。
住房二级市场活跃使抵押房产易于变现，从长期看，这对银行防范和化解个人住房贷款风险具有积极的作用。
3、流动性风险的解决。
大力发展个人住房公积金贷款，稳妥发放个人住房组合贷款。公积金具有长期、稳定的性质，
且各地根据实际情况在单笔贷款额度上都有一定的限制，所以在资金流动性问题上矛盾不突出，因此，对个人住房公积金贷款可以大力发展。当然必须得到住房公积金的管理部门的充分认识和支持。对开展个人住房组合贷款业务则相应采取较为稳妥的策略，对资信状况较好的公积金借款人，可以适当组合商业性贷款，积极稳妥地予以支持。
4、制定个人住房贷款的风险防范转换机制，化解信贷风险。
在国外成熟的住房金融运作机制下，一方面，通过政府性机构和私营保险机构为初级抵押市
场提供担保保险，从而不仅可以有效降低金融机构放贷风险，同时可有效地提升抵押贷款资产信用，有利于抵押贷款证券化的实施；另一方面，通过实施抵押贷款证券化，使原来由银行持有的抵押贷款资产变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，从而把住宅抵押贷款的风险相应分散。借鉴国外的做法（在美国，由政府组建的担保机构和私人保险公司分别对不同对象的借款人的住房抵押贷款进行担保或保险），我国应尽快由政府在全国建立或由地方政府根据需要在当地建立官方或半官方性质的住房贷款担保机构。当购房者违约时，住房贷款担保机构为保险者承担金融的损失。为住房抵押贷款提供担保保险不仅提高低收入家庭的购房能力而且可以增加金融机构的放款信心，大大推动住宅投资的增长；同时，住宅抵押贷款经过担保保险后，也为下一步证券化过程中对抵押贷款的信用提升打下了较好基础。目前建立担保机构较为可行的做法可以采取如下方式：一是担保机构不以盈利为主要目的，可采取“贷款担保协会”或半官方机构形式，属互助性质的机构；二是可由当地政府牵头，由地方财政、各家开展个人住房贷款业务的银行和当地公积金管理中心共同出资，担保机构根据各方的出资份额按比例担保；三是按社团法人或有限责任公司管理机制实行规范化运作；四是担保机构对每笔抵押贷款不一定都提供全额担保，可以根据借款期限、金额和贷款成数等提供不同的担保额度。
个人住房贷款担保业务在我国有着巨大的市场潜力，应尽快允许保险公司开办住房贷款保险业务，除现有的住房保险外，还要尽快开办房主责任保险、建筑责任保险、住房贷款信用保险等险种。在美国住宅抵押保险市场上，至1996年底，私营抵押保险已占有54。7%的份额。为防止风险过分集中到保险公司，我国在允许保险公司开办个人住房保险业务时，可以参照美国的做法，即保险公司只对贷款与房价之比超过一定比例（如50%）的贷款提供保险，如贷款与房价之比为70%时，贷款保险允许为贷款额的20%。
5、大力推广抵押贷款证券化，解决资本不足的问题。
大力发展和培育抵押贷款证券化的思路，尽快开展抵押贷款证券化的操作性研究。由于当前
运作机制不完善，原本低风险的个人贷款变为高风险资产，无形中增加了商业银行资产的风险系数，侵蚀了核心资本。通过抵押贷款证券化，将抵押贷款中高风险资产转化为低风险资产，则可有效地突破资本充足率的限制，达到扩大业务规模的目的。抵押贷款证券化自70年代在美国兴起以来，目前已成为西方发达国家在住房金融市场上的重要筹资方式，西方金融市场也出现了一种明显的证券化趋势。一些新兴工业化国家和地区90年代以来也开始重视和实施抵押贷款证券化策略。依照国外经验，住房抵押贷款最适合证券化的资产，有稳定的现金流，低违约率、贷款契约的标准化，数额小易组合等优点。而且中国住房抵押贷款的风险也相对较低，在实际贷款过程中，贷款银行一般要求借款人以房价的30%作为购房的首期付款，但又必须以住房的全部价值抵押，这实际上是内部信用增级方式中的超额抵押。中国《个人住房贷款管理办法》还规定，以房产为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关部门保险手续。种种条件决定了中国信贷资产证券化宜以住房抵押贷款作突破口。
参 考 文 献
建设银行内参
建设银行年报 [1]
建设银行内部网络
商业银行授信管理实务（主编：王立军）
商业银行业务与经营 （主编：庄毓敏）
世纪金融热点 （总策划：傅柏松、刘庄）
