但是，国内商业银行把个人住房贷款视为银行的优质资产，积极抢占个人住房贷款市场的同时忽视了风险防范。国外一系列事实均已证明，个人住房贷款实际上是一种风险较高且风险隐蔽性较强的贷款，只是由于这种贷款的风险具有周期性、滞后性等特征，加之我国近几年房地产市场处于繁荣时期，这种风险才被掩盖了下来。2005年来，随着时间的推移和国家宏观调控力度的加大，个人住房贷款的风险正日渐浮出水面。尤其2007年央行为应对流动性过剩不断紧缩银根、连续6次上调利率，使个人住房贷款风险得到初步显现。令全球金融市场动荡的美国次贷危机，也为国内商业银行开展个人住房贷款业务敲响了警钟。
二、当前宏观经济形势下个人住房贷款面临的风险
(一)利率上行风险
利率风险分为利率期限结构风险和利率上行风险。前者是由于商业银行存贷款期限结构不匹配所引起的。而利率上行风险发生则在利率上升之时，一方面我国商业银行受利率定价水平不高和利率对冲金融产品缺乏等因素的影响，一般与个人住房贷款客户签订浮动利率的借款合同。一旦贷款利率出现较大幅度的上升，借款人的还款负担将明显增加，这将引起借款人的支付危机，从而加大借款人的道德风险，使借款人提前还款或拒绝还款，从而使银行蒙受损失；另一方面，利率上升加大了个人住房贷款业务的利润空间，商业银行在盈利性的驱使下，将进一步开拓该业务的领域，寻求途径绕开国家政策的规定，从而加大了商业银行自身的道德风险。
另外，由于利率上升很可能会压缩社会中的购房需求，进而降低个人住房贷款的需求，这在一定程度上形成住房贷款的供需矛盾，造成商业银行利润下滑和社会资源浪费。因此，在央行不断调高利率水平的背景下，利率上行风险将会进一步暴露出来。
(二)房价下跌风险
央行通过各种政策手段紧缩社会流动性，势必导致房地产市场货币流量减少。长期下去，将在较大程度上提前终止我国房地产市场的繁荣景象，导致房价大幅缩水。而房价下跌将通过四个途径影响个人住房贷款业务：
第一，房地产市场价格出现较大降幅，超出借款人所承担的购房款比重时，在失信成本较低的情况下，部分借款人尤其是外地投资者可能会选择放弃还贷，从而造成银行贷款出现风险；
第二，房价下跌引致房地产出租价格或出租率下降，对于目前一部分采用“以房养房”模式的借款人来说，其还款能力也将随之下降，相应增加了银行贷款风险；
第三，房地产抵押物是银行核定贷款额度的重要依据和防范贷款风险的最后一道防线，房地产价格下降将直接影响银行贷款的保障能力。一旦出现违约，银行将很可能无法全额收回贷款本息；
第四，以投资为目的的购房者成为房价下降的直接受害者，由于投资失误，造成这部分人将不得不承担沉重的负担，最终很可能因无力还款而形成违约。
(三)开发商信用风险
假按揭贷款正成为个人住房贷款业务中的定时炸弹。即便暂不考虑以资金诈骗为目的的虚假借款，融资型假按揭贷款的风险也将严重威胁到商业银行贷款的安全。在这类案例中，开发商以虚假借款人的名义骗取银行信贷资金以弥补项目开发的资金缺口，然后通过后期销售还贷。
然而，在房地产市场降温的形势之下，开发商很难取得预期销售目标，项目开发和销售陷于停滞，开发商资金运营逐步陷入困境而无法偿还银行按揭贷款。由于假按揭贷款属于开发商行为，风险暴露具有集中性特征，大量开发商违约集中爆发势必对商业银行安全和稳定造成严重影响。
(四)银行操作风险
个人住房贷款业务成为各大商业银行竞相争夺的“香饽饽”。为了争夺市场份额，增加贷款的吸引力，一些银行不惜违反中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定，放宽贷款人审批条件，竞相压低首付比率。在操作过程中没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台、中台和后台之间缺少必要划分，对客户的资信情况也不能从严把关。
然而，由于个人住房贷款业务具有比较鲜明的周期性，贷款风险随着时间的延长而逐渐暴露出来，降低放贷门槛的做法将加大这种风险。以上海为例，距离上海楼市的阶段性高点才过去不到两年，银行个人住房按揭的质量就出现明显下滑，因此，商业银行这种盲目放贷的做法会招致很大风险。另外，由于授权不严格，同一贷款者可以在多家银行经营网点办理小额住房贷款。一旦出现违约，势必导致抵押物分割困难的状况发生。
(五)法律风险
个人住房贷款的法律风险主要体现在两个方面：
第一，正常的住房贷款业务中，商业银行的权益受到法律影响。如最高人民法院公布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定：“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”《规定》突出了“生存权高于债权”的思想，体现了我国的法制进步，却容易造成借款人的道德危害，进而导致商业银行的坏账增多。
第二，法律风险尤其体现在虚假按揭贷款业务之中。由于假按揭业务普遍缺乏真实交易背景和贷款要件，并且长期没有预抵押登记手续和他项权证，一旦开发商因经营不善而无力还款，就会使商业银行面临巨大的法律风险：
首先，虚假个人贷款的实际借款人与名义借款人不一致，使得商业银行与实际借款人之间未形成任何书面协议。因此，开发商在阶段性担保责任之外，并不需要承担任何还款责任。
其次，抵押贷款合同是基于主债权合同的从合同，当债权债务关系解除时，抵押关系也随之解除，极有可能因抵押物买卖纠纷导致银行抵押权失效；再次，由于现行金融诈骗罪的对象是针对个人而非企业，对开发商以个人名义进行恶意套贷的行为缺乏相应的法律约束，助长了开发商骗贷行径。
三、商业银行构建住房贷款风险管理长效机制的对策
(一)风险管理的技术改革
商业银行加强风险防范必须以一定的物质基础为依托，而商业银行不断改进的风险管理技术和不断创新的产品将为商业银行提供坚实的物质基础。
1、改进现有风险管理技术
从实践上看，定量化管理技术在国外个人住房贷款违约风险管理中已经得到普遍应用，国外金融机构在个人住房贷款审批中均有一套行之有效的定量分析技术。这种定量分析技术建立在大规模的历史信贷数据之上，应用计量经济模型对影响个人住房贷款违约的重要因素，如贷款期限、贷款价值比、房屋用途、借款人的信用水平、年龄、职业、收入水平和消费水平等指标进行分析，并根据借款人的不同特征进行风险分类。然后，根据借款人的不同情况设计出合理的贷款价值比、贷款利率及贷款期限等，从而达到降低风险的目的。
然而，我国商业银行在对借款人信用评估方面大多仍停留于主观判断，缺乏明确的标准，在定量分析方面力度不够，从而不能有效地降低个人住房抵押贷款的违约风险。因此，笔者建议我国商业银行可以借鉴国外经验，在个人住房贷款审批中侧重使用定量化指标。需注意的是，为了配合定量模型的应用，我国商业银行还应进一步完善n系统，建立并完善涵盖主要业务领域的全功能银行技术系统，并将部分内控措施直接嵌入计算机系统，减少人为控制因素。
2、推动产品创新
创新是利润增长的源泉更是规避风险的需要，商业银行可以通过不断地创新产品来化解风险，弥补损失。
第一，产品差异化创新。由于不同违约风险等级的个人住房贷款给商业银行带来的损失程度和盈利空间是不同的，商业银行应当建立相应的风险补偿机制。而建立这种风险补偿机制的最基本做法就是采取差别定价策略，即根据不同风险等级的借款人设计差别化的信贷合约：对高违约风险借款群体要求较高的贷款利率、较低贷款价值比、较短贷款期限及较少的信贷额度等；对低违约风险的借款人则采取相反策略。
第二，风险证券化创新。通过资产证券化转嫁信用风险是比较彻底的避险方式。一方面它稳定的筹资渠道可以化解个人住房贷款由于资金来源过分依赖短期储蓄存款而产生的资产、负债期限结构不匹配的资金流动性风险；另一方面商业银行还可以通过出售MBS的方式向广大的投资者转移资金风险。
第三，产品利率创新。结合固定利率和浮动利率的优点，平衡信贷双方的利率风险水平。例如，既可以把一笔二十年期的贷款按每五年为一阶段分为四个阶段，利率分段固定，也可以分为固定利率和浮动利率两个阶段，前十年为固定利率阶段，后十年为浮动利率阶段。
(二)风险管理的思想转变
理念是行动的先导，文化是无形的约束。理念决定行为，行为形成习惯，习惯久之凝聚为文化。因此，防范个人住房贷款风险的第一步应当是转变传统的经营思路，树立正确的经营理念。然而，在我国商业银行，由于历史遗留下了大批不良资产及国有企业贷款，与之相比个人住房贷款的坏账率简直微乎其微。因此造成很多银行对个人住房贷款违约风险管理不够重视。事实上，国外经验一再证明个人住房贷款具有极大的潜在风险。一旦管理不当，潜在风险很可能转化为现实风险，造成贷款机构大量的资产损失。
我国个人住房贷款业务起步较晚，当前各项管理措施还很不完善，如果再不从思想上给予重视，将会为将来大比例违约风险暴露埋下隐患。当务之急，各商业银行应当加强内部培训及警示教育，培养合规经营意识；加强对违规问题的查处力度；建立合理的激励机制，正确引导员工经营行为，从而树立“内控优先”、“合规经营”的企业文化，确立科学合理的个人住房贷款业务经营理念，促进个人住房贷款业务的持续、健康发展。
(三)风险管理的操作调整
1、重构风险管理流程
传统的风险管理流程是一种被动的风险管理方式，商业银行在与风险较量的过程之中始终处于被动态势。现代的商业银行应当扭转这种状况，变被动为主动，以主动风险营销的理念重构风险管理流程。金融产品核心竞争力体现在产品成本上，对于防范信用风险的金融产品而言，成本优势体现在金融机构对风险的准确判断和风险承受能力之上。因此，我们主张以成本为竞争导向对信用风险管理的流程进行再造。进而风险管理流程其分为风险识别、产品设计、风险定价和风险营销四个阶段，强调以营销的思想，对风险产品进行加工、设计、出售，达到风险管理的目的。
2、加大贷款审查力度
首先，应当加强开发商的分析控制。房地产开发商是个人按揭贷款的一个重要主体，对于贷款的安全性产生重大影响。商业银行在个人住房贷款的经营中必须严格履行对房地产开发商资质和开发项目的审查职能，严格遵守人民银行对于按揭贷款额度审批的有关规章制度，力争从源头上控制个人住房贷款的风险，为此必须做到三个万无一失，即开发商资质信誉万无一失，按揭项目各项必备手续万无一失，抵押登记程序万无一失。
在具体工作中要在以下方面对开发商进行重点审查：一是审查开发商房地产开发经营的历史、工程技术力量和项目的开发能力；二是审查开发商财务状况和现金流量变化状况，根据开发商财务状况综合评估其担保能力；三是审查开发商银行借款的期限构成，有无长期拖欠银行贷款；四是审查预售楼首期款的回收情况；五是分析开发商项目总投资的资金缺口，落实后续资金的解决办法及可行性。
其次，强化对借款人还款能力的审查。吸取美国住房金融机构降低贷款门槛的教训，在房地产市场繁荣期依然要坚持谨慎原则，严格审查借款人还款能力。目前可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等，特别需要注意借款人的职业和购房动机。根据借款人的资信状况、还款能力决定借款人的贷款成数、额度及期限。
总之，当前我国商业银行个人住房贷款面临一些风险，需要商业银行和监管机构通过不懈的努力，共同控制和防范，推动银行业和房地产业协调发展。
参 考 文 献
1、艾迪.凯德 著 、王松奇译 2004《银行风险管理》 中国金融出版社
2、邹宏元 主编《金融风险管理》西南财大出版社
3、王军 主编《现代金融业务》南海出版社
4、《投资银行理论与实务》高等教育出版社
