一、个人住房消费信贷存在的风险
(一) 来源于房产商的风险
(二) 来源于购房人的风险
(三) 银行的流动性风险
(四) 通货膨胀风险和利率风险
(五) 银行管理风险
二、 完善个人住房信贷管理与风险防范
（一）借鉴西方国家个人住房信贷风险管理的先进经验
1. 投保住房抵押贷款保险或将住宅抵押贷款与人寿保险相结
2. 通过规范的住房抵押款二级市场转让住房抵押贷款债券
3. 专门的政府机构充当担保人
4. 房屋抵押市场配备了延期支付、重设还款表、自愿转让契约、公告拍卖等处置方法
（二）加强个人住房信贷的管理与风险防范
1. 改善个人信用风险的识别与评估环境
2. 为了化解个人住房贷款带来的流动性风险，应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展
3.引入保险公司和担保公司，促进个人住房贷款风险的分散化
4.商业银行应严格规范业务操作流程，防范操作风险
内 容 摘 要
摘 要：个人住房消费信贷业务虽刚刚起步，但它的前景广阔，同时也是我国加入WTO之后，外资银行与国内商业银行竞争的重要方面。本文拟对个人消费信贷的风险及其防范进行探讨，以利于更好地开展个人消费信贷业务。
个人住房消费信贷中的风险管理
一、引言
近年来，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。然而很大程度上，无论是商业银行、投资者还是政府，都在忽视房地产信贷中蕴含的巨大风险。而直到最近美联储连续加息以及中国政府小幅加息之后，中国房地产市场价格开始变得扑朔迷离之际，投资者和媒体才开始重新审视房地产投资所面临的真实风险。有三个国际通用的指标可以被用来衡量一国是否存在房地产泡沫：第一个指标是房价收入比。按照世界银行的标准,发达国家的房价收入比一般在1.8～5.5倍之间，发展中国家的房价收入比一般在3～6倍之间。而目前我国全国范围内的房价收入比已经超过7.8倍，至于上海、北京和广州等城市则更是高于平均水平。第二个指标是房价房租比，这一比率越高，泡沫存在的可能性就越大。我国房地产市场上目前存在的一种特殊现象，就是房价快速上涨而租金涨幅不大，有些城市在一定时期内甚至出现了房价上涨租金下跌的现象。这种房价和房租的背离正是房地产泡沫的一个重要信号。最后一个指标是投资性需求占购房目标的比重，这一指标的国际警戒线水平是20%。最近《解放日报》抽样调查了上海25个小区的23694户居民，调查结果显示，有26.55%的购房者是出于投资动机购房的。还有其他调查报告认为，在上海大约40%左右的个人房产交易是出于投资目的。因此，一旦房地产泡沫破灭，这些房地产抵押贷款也会迅速转变为不良贷款，房地产信贷的风险真正凸现出来的话，那么我国商业银行体系的不良贷款将显著增加，可能形成严重的银行流动性危机，甚至造成国民经济的萧条。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。
二、大力发展个人住房消费信贷的意义
随着住房分配制度改革步伐的加快，住房消费信贷对经济发展的促进作用，越来越显现：
1、随着国家对个人住房贷款政策的调整（贷款额度、首付款、年限、利率），将会被越来越多的城镇居民接受并加入贷款购房之列，能在一定程度上刺激住房消费需求，将住房潜在需求转化为有效需求。
2、个人住房消费信贷的增加，将促进房地产业的发展，带动相关产业的发展。据测算，房地产业增加投资1万元，就能带动钢铁、水泥、建材等相关行业1.90－1.92万元的投资；而商品住房和经济适用房的销售增加1万元，就能带动装修、家具、家用电器等相关行业1.3－1.4万元的消费，从而促进国民经济的稳定增长。
3、随着住房分析制度改革的深入和个人住房消费信贷的发展，集团购买力受限制，居民作为购房投资主体的地位会进一步确立，进而推动住房商品化的发展。
4、通过个人住房信贷消费，使人们的住房消费模式从“自我积累消费”型向“信用支持消费”型转化，避免因购房前较长时间的储蓄积累而出现生产能力与消费能力的巨大差距，形成储蓄——消费——生产的恶性循环，造成生产能力的过剩或虚假过剩，使消费观念逐渐趋于理性、成熟。目前，以住房为主的消费信贷仅占信贷市场的10%左右，比发达国家的60%相差甚远，市场前景很广，因此必须防患于未然，使其健康发展。
三、目前我国个人住房消费信贷存在的风险
(一) 来源于房产商的风险
1、房产商的欺诈行为：开发商往往利用虚假按揭套取银行资金，一些市价只有5000元/平方米的房子，在做按揭的时候，往往按照8000元/平方米进行按揭操作。几乎在所有的虚假按揭中，楼盘办理按揭的价格都高于当时的市场价格，开发商从银行套取更多现金。 房产商取得银行给予购房人的贷款后，用于其他用途，或者携款而去，这种情况在楼花按揭情况下产生的几率较大。
2、房产商由于经营不善，借款人因为房屋质量、期房未按期交房，售房合同有关条款争议，房产商重复抵押等原因，引起房屋买卖纠纷，欲与房产商解除售房合同，同时也连带要求银行解除借款合同，在买卖纠纷未解决前，借款人一般不会履行还款计划，使银行贷款本息受损。从上海的抽样调查看，此类风险约占逾期贷款的20%左右。
3、房产商违法预售而使按揭无效。按揭是以房产为基础的，按揭的效力受到多种因素影响，既有土地的权属问题，也有建设是否有效的问题。目前在实践中遇到的按揭无效主要由两个方面的原因所致：一是土地使用权受让违法或未经合法批准用于住宅建设；二是擅自改变建设项目用于住宅建设或未取得预售资格而进行预售。
(二)来源于购房人的风险
中国人民银行1999年9月21日将《个人住房贷款管理办法》中按揭贷款的期限由最长20年提高到30年，在这30年里，会有各种风险导致购房人不能按期偿还住房按揭贷款本息。
1、自然原因造成的风险。主要指借款人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力的风险。
2、社会原因造成的风险。主要是指因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业或造成收入下降，致使借款人无法继续归还购房贷款。我国目前正处于国民经济结构调整、企业转制及政府机构改革的关键时期，失业、隐性失业的人数将越来越多，同时，银行对借款人未来几年内的收入也很难预测和把握，都将使这一风险加大。
3 、信用和道德风险。从我国个人住房贷款业务的发展来看，风险主要来自于信用风险。借款人有两个选择：一是按时归还贷款本息；二是赖账，拒绝还款。有一些人主观上认为放弃继续还款会获得更大的利益，很明显，借款人采取第二种选择，从而产生违约行为。如在经济处于低谷、所抵押房屋价值狂跌的情况下，借款人就有可能放弃所购房屋，并拒绝继续还款。由于社会原因，银行在能够实现房产抵押权时也会遇到难处，即在当借款人不能还贷而银行收楼时，是否要将借款人赶出房屋而走上流离失所的境地？这无疑会导致新的社会问题产生。我国《民事诉讼法》第二百二十三条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产，但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品”。当借款人借款所抵押的住房为借款人唯一的生活住所时，住房属于个人的生活必需品，应当留给个人。这样，借款人的违约成本就仅剩下道义和舆论上的谴责了。违约成本过低，使借款人能够在收入减少、退休和其他权利纠纷等情况下，轻易地做出拒绝还款的选择。
(三) 银行的流动性风险
由于我国发放住房按揭贷款的金融机构主要是专业银行的房地产信贷部门，其资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源，而住房按揭贷款期限一般较长，少则三年、多则三十年，因此，金融机构就存在着银行以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。对于商业银行来说，在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18-20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。在我国，这一比例已从1997年的0.3%上升到2003年的9.27%。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。
(四) 通货膨胀风险和利率风险
如果通货膨胀率过高，银行贷款利率就会呈现出负数。而作为发放住宅抵押贷款这种长期抵押业务来说，银行遭受风险就更大。 个人住房贷款发放的同时，其还款方式也同时确定下来，在未来的还款期限内，利率波动有可能导致借款人还贷负担加重影响按期还贷，还有银行利息收入不足以弥补利息支出而造成的风险。
(五)银行管理风险
目前，各商业银行的个人住房贷款均处于起步阶段，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严，对借款人发放了超过其支付能力的款项。在众多的虚假按揭中，对于申请购房者的审查，银行也显然没有尽到自己的责任。
四、西方国家在个人住房信贷风险管理中的先进经验及对我们的启示
面对个人住房抵押贷款中存在的这些风险，西方住房金融发达国家和地区通常采取以下的四种做法来防范：
1. 投保住房抵押贷款保险或将住宅抵押贷款与人寿保险相结合。如荷兰国际集团（ING）的ING模式，要求购房者购买相应年限和金额（如养老金保险）作为借贷的抵押，购房者只需支付全部房价的15%和20%的首期房价即可购买住房。在这种机制下，一方面购房者每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰好足以清偿款本金，经济负担大为减轻；另一方面，又可避免因借款人中途死亡残废以致丧失还款能力而出下贷款无法收回的风险。
2. 通过规范的住房抵押款二级市场转让住房抵押贷款债券。如美国国民抵押贷款协会在1968年推出一种叫做“抵押贷款评判”的金融工具，将期限长、流动性差的抵押贷款转换为期限短、流动性较强的证券，这样使85%以上的抵押贷款实现了证券化，从而避免了风险。
3. 专门的政府机构充当担保人。如美国三十年代初就成立的“联邦住宅管理局”和“退伍军人管理局”，由政府投入资金助其经营，以其赢利向普通公众和退伍军人提供住房抵押贷款担保；1970年成立的“联邦住宅贷款抵押公司”，其资产业务的主要是在二级市场购买抵押贷款，从而帮助金融机构化解个人住房贷款所造成的风险。
4. 房屋抵押市场配备了延期支付、重设还款表、自愿转让契约、公告拍卖等处置方法。如美国联邦政府金融机构建立起了一套完善的有效控制房地产金融市场的特殊机制。金融机构依据资信调查和住房估值审批贷款金额，资信调查依赖的是一个完备的信用体系，它包括个人信用调查机制和个人信用评估机制，具体指通过综合考察影响个人及其家庭的内外客观、微观环境，包括经济、金融、司法、社会、工商、财产在内的，使用科学严谨的分析方法，对个人及其家庭的资产状况、履约各种经济承诺的能力和信誉程度进行全面评判与评估，数据的采集尽可能中介化和标准化。 当抵押贷款违约时，美国的房屋抵押市场配备了一系列的处置方法，例如延期支付、重设还款表、自愿转让契约、公告拍卖等，可以根据抵押资产以及贷款人的具体情况，采用适合自己的处置方法，从而降低了个人住房贷款违约后给金融机构带来的损失。
五、防范与化解我国住房消费信贷的对策建议
从未来的发展趋势看，中国的个人住房贷款会有很大的发展空间，但是，如果在目前相对欠缺的风险管理机制下进行个人住房信贷业务的快速扩张，未来必然会给商业银行带来巨大的风险。因此，当前应当把完善个人住房信贷风险作为商业银行风险管理的重点。
1．改善个人信用风险的识别与评估环境，建立全国性的个人资信资源系统。
就我国现实的市场条件而言，可以以身份证登记为基础，以存款实名制为契机，推广建立个人账户体系，通过银行间的联网、地区间的联网、全国性的联网，最终建立起国家个人信用调查和资源共享系统。第一阶段是各家商业银行根据自己的业务网络，特别是信用卡网络，建立各自独立的个人信用^^文档库，并且相互之间可以交流信息。第二阶段是在第一阶段的基础上，由当地的人民银行牵头，在各个商业银行、证券公司、保险公司以及当地法院、公安、税务等职能部门的大力配合与参与之下，由社会专门的商业性机构来组建，尤其对于个人的全面资信材料进行收集、查证和保管。商业银行以付款的方式购买这些信息。第三阶段是组建全国性的个人资信网络，凡发放个人住房贷款的金融机构都可以会员的身份参加，共同分享信息。无论哪种形式，政府都要有专门的立法来监管这些业务,目前，我国的部分城市建立了针对本市居民的个人征信系统，实际上这些信息的采集对于进行个人住房贷款的风险判断并不足够，同时，还应当鼓励个人信用信息在金融机构之间的共享，因为贷款人可能同时在不同的金融机构或者同一金融机构设立在不同地区的营业网点申请住房贷款，信息的共享使借款者更加高效、准确地做出决策。
2．为了化解个人住房贷款带来的流动性风险，应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方面银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险。在此基础上，住房贷款的证券化应当提上日程。
从成熟市场的经验看，房地产贷款证券化不失为商业银行转移贷款风险的有效方法。住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个“资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券。其偿付资金来源于按揭贷款购房人支付的本金和利息。对银行而言，资产证券化实质上是将那些不易出售、缺乏流动性的长期性资产较为快速地变为现金。对消费者来说，也有利于他们更方便地进行住房消费，从而推动个人消费。从发展趋势看，资产证券化市场的不发达，也是制约商业银行流动性风险管理缺乏工具的重要因素。监管部门要尽快制订个人住房抵押贷款证券化试点暂行管理办法。借鉴国际成功经验，结合中国市场经济和法律环境现状，可以考虑由政府出资成立专门机构推动和试行中国个人住房抵押贷款证券化业务。这个机构的运作模式就是，按标准购买住房抵押贷款资产，发行住房抵押资产支持债券，提供担保服务，以实现风险隔离，保护债券持有人的利益。
3．加大检查监督力度，将风险防范与发展业务有机结合，把风险损失控制在最低限度，是保证个人住房贷款业务健康、稳步发展的有效途径。风险防范与发展业务有机结合，把风险损失控制在最低限度，是保证个人住房贷款业务健康、稳步发展的有效途径。目前，我认为商业银行应重点检查以下几个方面的工作：
（1）贷款业务品种是否符合规定、业务流程是否规范。这是检查实施阶段进行实质性测试的第一步，在业务联系品种方面主要审查是否开办了零首付、个人股票质押贷款、股本金贷款、不确定用途贷款、异地贷款和个人综合授信业务等违反人民银行规定的业务；是否选择了资金实力雄厚、项目稳定的开发商，与开发商签订的协议及开发商提供的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证(或预售许可证)是否真实有效；在业务流程上注重各项业务规章制度的健全性，如：是否设定审批权限、是否制定贷审分离制度等。
（2）贷款三查的有效性核实。切实搞好个人信贷业务的“三查”工作，是从源头上防范和规避风险。此阶段的检查主要是通过对文本^^文档审查，评价其在贷前调查、贷时审查、贷后检查过程中的实际执行情况。 抓好贷前调查是防范贷款风险的首道关口。这个阶段主要是通过电话询问等方式来检查信贷经办员对借款人身份^^文档的完整性的审查是否真实充分；对抵(质)押物的权属、评估价值和变现能力的调查是否充分；是否双人进行核保；是否已落实第一还款来源并办好相应的抵押担保手续；对利率、期限的确定是否正确。在检查中笔者发现，由于信贷人员的贷前调查失实，导致贷款风险的发生。例如：某地曾经发生团伙性贷款欺诈现象，犯罪分子首先租赁一批住房，并且以办理房屋租赁登记手续为由，将房东的房地产权证和身份证件骗出，向银行申请住房抵押贷款，由于银行工作人员在贷前调查时未能核对出借款人与身份证件的不一致，导致银行贷款遭受损失。 贷时审查方面，应重点检查职能部门履行审查职责是否到位，审查岗是否对信贷岗的调查报告提出复审意见和相关理由，有无审查同意发放不符合规定的风险贷款或超授权审批现象。贷后检查方面，主要检查在贷款管理过程中是否监督对借款的专款专用，是否与借款人建立常规联系，随时掌握借款人的还款动态，跟踪保证人担保能力和抵(质)押物的变化情况以及是否建立催收制度。例如：某行在对一住房贷款客户发放贷款后一直疏于贷后管理，虽然银行连续6个月扣款不成功，但仍然无人过问此事，直到该行系统切换发现此事后才检查原因。原来是扣款的借记卡未做发卡处理，而该客户确实每月按时将应还款项存入借记卡账户。由于过错责任在银行，客户拒绝支付逾期贷款罚息。
（3）担保、保险、登记的有效性核实。通过检查担保资格认定书、核保书、他项权证、保险单、抵押物价值报告、抵(质)押物权属证明、同意抵(质)押授权书、抵(质)押物清单等^^文档，检查担保人资格身份是否合法、合规；是否有“互保”现象；抵押物的估价是否合理、权属是否清晰；保险期是否长于贷款期限、贷款行是否为保险第一受益人；抵押房产是否办理了抵押登记。例如，在检查中发现有的以房屋抵押的住房贷款未按规定办理房屋他项权证登记，只是将房产证交于贷款行保管；有的核保书上未经双人签字；有的在办理抵押登记后未及时办理保险，这都将为以后的业务发展带来风险。又如，某银行在办理一笔购房抵押贷款时，在未办理抵押登记的前提下发放了贷款，而且之后因种种原因一直未办妥抵押登记手续，后因借款人长期拖欠贷款本息，该行向法院提起诉讼。在庭审中，借款人律师提出该行在未办妥抵押登记手续前就发放贷款(即提前放款)，不符合住房贷款合同的约定，属于违规操作，对该行主张权利产生了极为不利的影响。
（4）贷款额度的比例管理。个人住房商业性贷款额度最高为购房总价款的80%，但在对单笔贷款最高额的审查时必须按以下情况分别掌握：a.以银行认可的质押方式申请贷款的，贷款最高额不得超过质物的90%。b.以可设定抵押权的房产作为抵押物的，贷款最高额不得超过经银行认可的抵押物价值的70%；以可设定抵押权的“一手房”(即所购新商品房的产权证未经房产交易中心过户)抵押的，贷款最高额不得超过经银行认可的抵押物价值的80%。c.以保证方式申请贷款的(银行、保险公司除外)，贷款最高额不得超过借款人所需资金总额的60%。d.由保险公司提供履约保证保险的，或由住房置业担保公司提供保证担保的，贷款最高额不得超过借款人所需资金总额的80％。
（5）贷款文本^^文档的规范性。贷款文本^^文档的真实有效对贷款质量也有一定的影响，贷款文本^^文档作为有效的法律依据，如果填写不全或保存不当，一旦贷款发生问题，银行将极为被动。例如，同一合同的不同份数上内容不一致；合同要素填写不全或错误；合同修改处只加盖银行签章确认，而没有加盖客户私章；有的^^文档中保险单正本中的被保险人姓名与借款人姓名由于笔下误形成不一致；有的抵押物清单与抵押合同填写有出入等，都属于无效合同。因此，在检查时，应特别注意借款合同、担保合同、保险合同等有效法律合同要素的完整、合法性。
综上所述,个人住房消费信贷的银行风险防范应着重从风险转移、风险化解、风险预防三方面考虑,借鉴国外的有益经验，进行综合防范，建立行之有效的有中国特色的个人住房贷款银行风险的法律防范机制。
参 考 文 献:
[美]罗伯特·蒙代尔：三元货币及其对金融的影响，国际金融研究，2002，5（期刊类参考文献的格式）
[美]迈克尔·梅尔文：《国际货币与金融》，大连：东北财经大学出版社，2003（专著类参考文献的）
[3][日]野口悠纪雄著《土地经济学》商务印书馆1997年12月第1版
[4] [中]汪振军著《中国房地产金融》,2002,11(期刊)
[5] [中]高维红《现代商业银行个人银行业务》
[6] [中]何焰著《新形势下我国国有商业银行内部控制分析》
