前言
本论
（一）银行在办理按揭贷款业务中可能遇到的风险
（1）在经济体制转轨过程中国家实施宏观调控措施形成的风险。
（2）来源于开发商的风险
（3）来源于借款人的风险
（4）来源于银行内部的风险
（5）按揭贷款在我国还处于起步阶段，按揭贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验，另一方面我国个人信用等级方法、标准和体系尚在探索中。
（二）个人住房贷款的风险防范与对策
（1）认真领会国家产业政策，大力支持和发展符合国家政策的住房金融业务。
（2）针对开发商及项目的风险防范
（3）针对借款人本人的风险防范
（4）加强银行内控体系的风险防范
（5）个人住房贷款证券化
总结
内 容 摘 要
近年来，为抢占市场份额，各行不断加大对按揭贷款的投放力度。同时，我国按揭不良贷款数额已呈攀升之势，本文就按揭贷款风险如何防范和化解提出一点思考。在按揭贷款管理中，我们要及时地预测、发现风险，并及时地制止和化解这些风险，从而使我国的金融业健康地发展。
论我国商业银行个人住房按揭贷款的风险及其防范
为了提高居民生活水平，拉动内需，促进国民经济健康发展，国家对城市居民住房消费一次不能付足的购房款实行按揭贷款。按揭贷款对金融行业来说，具有长期、收入稳定、风险较低的特点。现阶段，我国银行业发放的个人住房贷款多为按揭贷款。所谓按揭贷款，是指购房人不能或不愿一次性支付房款而向商业银行申请部分借款，将其与开发商订立的房地产买卖合同项下的所有权抵押于银行，作为偿还银行贷款的担保，银行将一定数额的款项贷给购房人并受购房人委托将款项交给房地产开发商的所有行为之总称。个人住房贷款主要有以下几种：个人住房委托贷款、个人住房自营贷款和各种组合贷款。个人住房委托贷款是指贷款人根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。个人住房自营贷款是以贷款人信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款既为商业贷款。组合贷款就是商业银行和住房公积金管理部门等联合推出的一类贷款产品。比如，建设银行和住房资金管理中心运用住房公积金运用信贷资金向同一借款人发放的用于购买自住普通住房的一种个人住房组合贷款，是住房公积金贷款和住房按揭贷款的组合。 1、住房公积金贷款 住房公积金贷款与一般个人住房贷款在贷款性质、资金来源、贷款人、贷款风险、贷款对象以及贷款条件等方面存在许多区别。一是性质和资金来源不同。住房公积金属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款；个人住房贷款属于商业银行自主发放的自营性贷款，资金来源为银行吸收的各类存款。二是贷款人和贷款风险不同。住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同；个人住房贷款由商业银行发放，贷款风险由银行承担。三是贷款的对象有所不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的在职职工；商业银行发放的个人住房贷款可以对一切具有完全民事行为能力、符合银行规定的贷款条件的自然人发放贷款。四是贷款条件有所不同。在贷款额度、期限上有所不同的规定。另外，住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠。 2、个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款。借款人以所购自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。
近年来，为抢占市场份额，各行不断加大对按揭贷款的投放力度。但由于国家宏观调控措施、社会和司法环境、美国次级抵押贷款危机以及贷款管理对按揭贷款业务的影响等方面原因，按揭贷款与其他贷款一样，风险逐渐显现出来，并逐步步入违约高风险期，央行在2007年《第三季度货币政策执行报告》中首次对房贷违约风险发出警示。央行副行长刘士余日前指出，我国房地产金融面临以下四方面的问题：一是房地产信贷增长过快。2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%；比年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增加6192亿元，同比增长35.57%。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502.2亿元，比年初增加960亿元，同比增长34.87%。二是过度竞争，潜藏巨大风险。三是未经批准，擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务。四是住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。央行报告透露，今年前三季度购房违约风险已有抬头趋势，一旦房价大幅波动，容易引发商业银行不良贷款的激增。中国建设银行曾在2007年9月底发布的研究报告中指出，我国按揭不良贷款数额已呈攀升之势，在央行近年来连续多次加息、个人房贷支付不断增加的情况下，这就意味着国内银行按揭贷款在近一个时期内已逐渐步入违约高风险期。实践证明，我国按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严使一些不符合条件的借款人得到贷款正是我国的房贷风险的原因。本文就如何防范和化解按揭贷款带来的风险提出一点思考，以求抛砖引玉之效。
一、银行在办理按揭贷款业务中可能遇到的风险
银行在办理按揭贷款业务中遇到的风险主要有：
（1）在经济体制转轨过程中国家实施宏观调控措施形成的风险。主要是指按揭人因所在单位倒闭、撤销、被兼并、政策性减员等个人无法抗拒的原因而失业造成收入下降，致使借款人无法继续归还购房贷款；国家为了宏观调控措施到位，近年来连续多次加息，按揭贷款利息不断增加的情况下，可导致借款人还贷负担加重影响按期还贷。
（2）来源于开发商的风险
1.“假按揭”风险。是指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款，从而达到套取银行信贷资金的目的。有的开发商假按揭一开始就是为了骗取银行信贷资金，一旦得手就逃之夭夭；有的开发商是由于实力不够或者楼盘销售不畅，在开发过程中后续资金不足，加上央行新规定提高了贷款门槛，其无法通过正常渠道获得资金继续开发，无奈之下通过假按揭骗取资金维持开发。在假按揭中，开发商一般先大大抬高其开发的楼盘的售价，然后指使其亲属、朋友、员工等一大批人到银行办理按揭贷款手续。开发商与他们签订虚假的商品房买卖合同、开具虚假的首期款收款收据、伪造收入证明，再让他们持自己有效身份证件和其他相关材料办理按揭贷款手续，贷款的偿还由开发商或其他单位而非按揭本人偿还。当房屋顺销时，开发商则会提前向银行还贷，当房屋销售不佳或无法卖出时，银行就只能通过处置这些滞销房来实现自己的抵押权。由于开发商参与造假，申请贷款所需的材料在形式上是完整的，银行很难发现问题。“虚假按揭贷款已成为个人住房贷款最主要的风险源头。”江苏省银监局近期公布的一份研究报告发出警告，必须对伴随房地产市场宏观调控暴露的房贷风险引起“足够重视”。目前，不少银行不良个人住房贷款中的80%是由虚假按揭造成的，虚假按揭已经成为侵蚀个人贷款业务健康发展的第一“杀手”。 另外，还有二手房的虚假按揭。部分中介和个人，通过伪造的身份证、产权证、他项权利证等进行虚假交易。
2.由于房屋瑕疵而产生的风险。如果开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵，比如（1）、房屋有严重的质量问题，无法正常居住；（2）、住房面积缩水，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款；（3）、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，或配套工程验收不合格，推迟入住；（4）、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险；（5）、开发商为了售楼，过度地承诺。最常见的是开发商与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款；（6）、物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。
（3）来源于借款人的风险
借款人风险是指在贷款过程中由于借款人违约而导致银行贷款资金损失，令银行不能按期收回贷款本息的风险。按揭贷款在我国还处于起步阶段，一方面表现在对按揭贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段。另一方面我国个人信用等级方法、标准和体系尚在探索中，我国目前个人及家庭收入状况很不透明，借款人未来预期收入难于预测，以致形成银行对个人清偿贷款能力难以把握，一旦借款人在贷款期限内收入下降或失业，就会造成借款人减少甚至丧失还贷能力，致使按揭贷款形成风险。
借款人的风险主要体现在以下几个方面：
1.借款人提供不真实的材料，骗取银行贷款而形成的道德风险。例如有意提高收入水平，提供假的学历证明，编造虚假婚姻证明等，以骗取银行的信任，骗取贷款资金。由于此类借款人真实收入水平并不高，还贷能力不强，很容易引起违约欠款。当银行按约追索欠款，处置抵押物时，又由于虚假的婚姻证明不实，产生其他的债权共有人主张权利，而使抵押物处置产生障碍，形成贷款的风险。特别是目前社会上出现的房地产中介代理机构，为了尽快的提高房屋销售率，早日从开发商手中拿到回佣，对于不符合银行贷款条件的按揭客户，有可能会授意或者指导按揭客户提供虚假的收入证明等材料蒙骗银行，以获取银行按揭贷款。
2.借款人信用意识淡薄或者恶意拖欠行为而形成的信用风险。由于目前我国全面建立个人信用系统处于起步阶段，银行对借款人信用状况和偿还能力只能依据借款人所提供的证明材料进行判定，难以确切查证借款人及家庭成员的信誉状况和实际收入状况。一部分借款人缺乏诚信观念，信用意识淡薄，不重视个人信用，甚至恶意的拖欠银行的贷款本息。某些借款人为了取得较高的个人信用等级获得银行的个人住房抵押贷款，伪造虚假的收入证明，蒙蔽银行的信贷审查。这种虚假信用现象也是目前贷款银行在审贷过程中最多的，也是最难防范的，因此会产生大量信用风险。
3.借款人因个人收入降低而形成的支付风险。个人住房贷款属于中长期贷款，其还款期限通常长达10-30年，在这段时期里，贷款能否顺利回收与借款人的家庭、工作、收入、健康等因素息息相关，若因借款人经济状况严重恶化，或因借款人死亡、丧失行为能力都会导致借款人支付能力下降，从而使银行资金产生风险。
（4）来源于银行内部的风险
1.银行内部经办人员的道德风险。主要是指银行贷款经办人员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关^^文档不真实，误导贷款审批人。更有甚者，有个别经办人员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。国家审计署审计长李金华在2005年提交的让人触目惊心的审计“清单”时提到，中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人就发放个人住房贷款7141万元，这些资金被用于购买128套住房，炒作房地产；据新闻媒体报道2000年12月至2002年6月，中国银行北京分行在对北京华运达房地产开发有限公司“森豪公寓”项目发放按揭贷款过程中，累计有约6．45亿元巨额资金因虚假材料申报形成风险；最近报道的上海浦东发展银行巨额虚假按揭贷款案中，2004年至2005年间与“曲沪平”个人有关的住房贷款竟达91笔，涉及金额高达4亿元左右，其采用按揭骗贷的路径是：异地收购大批身份证（身份证所有者不知情）---伪造借款委托书---欺骗或买通公证公司---提供虚假的收入证明---虚高评估房价---获得银行大量贷款。在这几起案件中，程序好似“天衣无缝”、形式“合规”，但大多离不开银行“内鬼”配合，因而更具风险。 2.贷款操作的风险。一是贷前调查不细致。在贷款调查过程中，经办人员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收入情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、合法性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。二是贷中审查不严格。有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。三是贷后检查不及时。个人住房贷款具有客户分散、数量众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成千上万个客户，客户数量远远大于公司类贷款客户的数量，在进行风险清析时无法做到一一逐户分析，只能采取打包清分的方式对个人住房贷款进行综合分析。若信贷人员缺乏责任心，对贷后管理和检查流于形式，就更不能及时发现贷款潜在风险或及时采取有效防范措施，化解和处置贷款风险。
（5）抵押物处置的风险。个人以所购房屋抵押，这种贷款本来是一种风险性较小的贷款业务，我国法律规定，当债务人不履行债务时，债权人有权对抵押房屋进行处理，折价或拍卖，并优先受偿，但实际操作起来就困难了。首先是很难收回，当借款人违约，不履行还贷义务，银行如果行使抵押权收回其住房，则有可能引起借款人无家可归，由此引起社会动荡，维护社会稳定，一直是政府高度重视的事情，银行想收走住房可以说门都没有。其次，根据我国目前的担保立法，银行尚无法利用事前约定，直接对抵押的房屋处置，而只能采取时间长，费用高、程序繁琐的诉讼方式，银行对抵押权的处置往往成了“赢了官司输了钱”的赔本买卖。
二、个人按揭贷款业务的风险防范与对策
从按揭贷款产生的风险来看，重点在于防范，在于加强按揭贷款各环节的管理和约束。一方面银行自身要加强按揭贷款的审查和管理，尽可能减少各个环节潜在的风险；另一方面要靠政府改善按揭贷款的社会环境，主要是建立和完善各种制度，主要有以下几点措施。
（1）认真领会国家产业政策，大力支持和发展符合国家政策的住房金融业务。房地产行业作为国民经济增长的重要支柱，牵涉到人民群众的根本利益，当前国家出台一系列的宏观调控措施，是为了防止房地产行业大起大落，其最终的目的是为了保证该行业的稳定健康持续发展。坚持“有所为，有所不为”的工作指导思想，重点支持区域位置优越、市场成熟、价位适中的楼盘，谨慎介入高档楼盘、公寓、商业用房及经济适用房，坚决规避不符合国家产业政策的高档别墅等项目。
（2）针对开发商及项目的风险防范
重视并加强对开发商和开发项目的贷前调查，建立和完善对开发商及房地产项目的风险评估体系，是防范个人住房贷款风险，杜绝“假按揭”行为发生的首要举措。银行在选择开发商和开发项目时应建立科学的准入机制，对风险相对较大的开发商和开发项目应适时采取有效的退出策略，以规避自身的经营风险。
首先，要对开发商的资信状况等进行严格的审查。一是审查开发商的资信能力，如开发商是否具有房地产开发权，是否有较好的经营管理能力和经验等。银行应首选与实力雄厚、信誉良好的专业房地产公司进行合作，对资信能力较弱的开发商则应提高贷款标准或拒绝合作；二是除对开发商本身的财务状况要有充分了解外，还要严格审查开发商法定代表人和重要关系人个人情况。如开发商的老总或大股东将个人资产移至国外，或个人负有巨额债务，或经营上喜好“投机冒险”等情况，那么开发商一旦出现经营决策失误或资金周转不灵等情况时，就可能通过假按揭贷款渠道套取银行资金。
其次，要对开发项目进行深入审查。银行应审查开发商项目设计及开发资金到位情况，是否取得合法的土地使用权及用途、期限，报批报建手续是否合法，是否取得预售许可证，项目资金流向是否合理等。同时，银行经办人员应有高度的风险责任意识，要进一步审查按揭房产项目的口岸、结构、地理环境、类似房产价格、销售情况等，并综合分析房产项目优劣后，择优选择房产项目进行合作。
第三，对风险较大的开发商和开发项目应择机逐步退出。银行在房地产市场竞争中应坚持审慎原则，调整经营理念和策略，正确识别个人住房贷款业务风险，对风险相对较大的开发商和开发项目应择机退出，将房贷风险拒之门外。
（3）针对借款人本人的风险防范
一是强化对购房人资信能力的审查。银行在选择按揭借款人时，应在贷款受理和调查阶段坚持与借款人见面和谈话的制度，准确判断其资信能力，严禁由开发商包办贷款手续。谈话内容包括：1、主体资格，即完全民事行为能力和年满18周岁以上；2、现在住所、房籍情况，有无可靠稳定的联络方式，有无当地户口等；3、购房人经济收入来源、数额是否充足，是否为真实稳定的收入；4、购房目的是否为自用，现在住房情况，是否存在“炒楼”意图等。
二是在贷时审查阶段严格按规定程序和内容对借款人资信证明和首付款证明及购房合同进行认真审查，防止借款人造假。应重点关注以下风险点：根据贷款申请书判断购房人是否集中来自于开发商及其关联企业以及施工单位、材料供应商；根据收入证明和首付款判断购房人的资信能力与真实交易情况，对首付款必须与会计部门核对；通过与购房人交谈及实地查看判断购房目的是否属于“炒楼”，按揭面积是否真实，购房人工作和经济状况有无变化等。当发现风险时，应坚决拒绝放款（西方国家拒绝放款比例一般为20-50%）。
三是在贷后管理阶段应做到信息收集及时，处置措施果断。借款人“供楼”期间应及时了解其经济状况，必要时可进行定期审查；加强与开发商联系，掌握其经营状况，在有明显资不抵债和确定“供楼”不能（拖欠三期以上）情况时，应及时要求开发商参与解决，督促其履行“回购”义务，将按揭风险转移给开发商；另外，要通过法律手段依法收贷，及时变卖处置抵押物，防止购房人逃债或“赖帐”。
最后，银行还应健全风险转移机制，让保险业全面介入楼宇按揭法律关系，以此转移银行的信贷风险。具体包括：（1）购房人对所购房产办理财产保险。如发生意外事故，银行可优先受偿。 （2）购房人应购买人生意外保险。以确保银行债权不因购房人中途死亡、残废而导致丧失还款能力贷款无法收回。（3）购房人的履约保险。即当购房人因某种原因使其履约能力下降时，由保险公司支付赔偿金的一种新业务。
（4）加强银行内控体系的风险防范
一是建立健全各项业务规章制度，落实内控制度要求，严格个贷操作规程，严格控制各项风险点，最大限度地防止信贷人员的操作风险。二是加强对一线业务人员和关键岗位人员的履岗能力，提升岗位从业人员的职业素质、业务操作技能和风险防范能力，实行贷款经办人员的交流和相互监督，消除内部作案隐患。三是建立和完善按揭贷款的评估与决策体系，改变信贷人员仅凭着借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征信材料进行判断和决策，规避银行业在评估与决策中存在“宽严失当”的问题。如：一方面制定了苛刻的贷款条件，给申请人增添了许多麻烦，另一方面在贷款审批中只重形式，缺乏科学的评估标准。四是完善个人征信系统。银行业在接受按揭贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况进行查询，贷款申请批准后，应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。五是加大贷后管理检查力度，及时发现潜在风险。目前开发商骗取按揭贷款的手段愈来愈隐蔽，绝大多数“假按揭”有经过交易鉴证的购房合同、借款合同、抵押合同，同时在上述合同中也是由借款人本人签字，只有贷款的偿还由开发商或其他单位偿还而非借款人本人偿还。因此，务必要加大贷后管理检查力度，密切关注贷款资金的使用和还款情况及还款资金来源，及时发现“假按揭”等风险隐患，并采取相应的化解措施。六是建立完善的奖惩制度，实行内部责任追究制度。要建立定期检查考核制度，将经办机构负责人及经办人员的个人收入与经营业绩挂钩，对所经办按揭贷款业务资产质量好的给予适当奖励；对不按规章制度操作，导致按揭贷款出现风险或损失的，对有关责任人，进行相应经济和行政处罚；对和开发商串通进行“套贷”的银行工作人员要严惩不怠。
（5）个人住房贷款证券化
个人住房贷款证券化，是指银行将其拥有的住房贷款债权分割为小单位面值的有价证券，出售给社会公众。对银行来讲，住房抵押贷款证券化具有如下益处：一是拓宽了抵押贷款资金的来源。住房抵押贷款证券化的过程，实质就是把资金市场上的资金引入住房抵押贷款一级市场。在成熟的住房抵押贷款证券市场上，商业银行可以无限制地把发放的抵押贷款债权转让，进行证券化，从而极大地拓宽抵押贷款发放的资金来源。第二，增强了抵押贷款的流动性。住房抵押贷款的期限最长可达30年，借款人一般在其收入的主要周期内，以分期付款的方式偿还贷款债务。对抵押贷款发放银行来说，信贷资产回收周期时间跨度很大，而银行吸收的存款期限最长仅为5年，资产与负债的期限不匹配，增加了银行经营的风险和管理难度。但通过证券化，银行及时把长期贷款资产在资本市场抛售兑现，就有利于银行进行流动性管理。第三，分散了抵押风险。当抵押贷款资产被证券化后，原来集中由一家（或少数）银行持有的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有抵押债券，这样就把房屋抵押贷款的风险相应分散。
三、总论
总之，我国的住房按揭贷款业务，存在着不容忽视的风险，在按揭贷款管理中，我们要及时地预测、发现风险，并及时地制止和化解这些风险，从而使我国的金融业健康地发展。
参 考 文 献
《浅谈住房按揭贷款业务的风险及其防范》 阮广利 中国建设银行内部网站
《个人住房贷款的风险与防范》 宁欣 中国建设银行内部网站
