一 金融业和房地产业的特点以及个人房贷的现况………………（3）
二 个人房贷业务会导致的几种风险………………………………（4）
（一）信用风险……………………………………………………（4）
（二）流动性风险…………………………………………………（4）
（三）操作风险……………………………………………………（5）
三 规避和管理风险的几点措施……………………………………（7）
（一）健全贷款制度，全面考察贷户，科学控制房贷，降低信用风险 ……………………………………………………………………（7）
（二）加大金融改革，推进资产证券化市场的发展，稳妥引进新的金融商品，降低流动性风险 ………………………………………（8）
（三）建立新的管理机制,强化内控,加强监管,降低操作风险…（9）
（1）建立全新的商业银行风险管理机制………………………（9）
（2）强化内控建设，切实提高执行力…………………………（10）
（3）构建操作风险管理的监管框架……………………………（10）
（4）制定操作风险管理的信息披露制度………………………（10）
内容摘要：金融业强大的融资功能与房地产业巨大的资金需求，导致两个行业不可避免的紧密的结合在了一起，由于个人收入的不确定性，银行资金过度集中地投放于中长期的个人房贷中和银行内部不完善的内控制度，导致个人房贷业务出现了信用风险、流动性风险和操作风险等不利于两个行业发展的因素，因此，我们必须采取有效措施来规避和管理这些风险，保证金融业和房地产业的相互良性支持，促进国民经济和人民生活的持续、健康、稳定发展。
关键词：商业银行 个人房贷 风险
浅析我国商业银行个人房贷风险管理
一、金融业和房地产业的特点以及个人房贷的现况
金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，它的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业同时存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，因而给金融投资带来了巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。
中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但由于我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展就很有可能存在风险。虽然截止目前来看，中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。因此，个人住房信贷风险可能正像暗流般涌动并呈增长趋势，这不得不引起我们的高度重视。
二、个人房贷业务会导致的几种风险
（一） 信用风险，即借款人由于某种原因（如失业或突发事件）而不能按期足额偿还银行贷款的情况；
目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用^^文档骗取银行的贷款，从而产生道德风险。值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20——30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。
（二） 流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从而使商业银行面临流动性危机。
综合考虑即将进入快速发展阶段的商业银行个人住房贷款业务，值得强调的是，虽然当前中国个人住房贷款的不良贷款率在一个较低的水平上，但综合各种因素来看，个人住房贷款在严格意义上并不是一个真正对商业银行来说低风险的金融产品。在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效地识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。
对于商业银行来说，在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18-20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。在我国，对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。
（三） 操作风险，是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险。贷款中的操作风险从操作的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的房贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。从当前的情况看，各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施。究其实质，操作风险的主要成因有：1、银行内部治理结构不健全。一是所有者虚位，导致对代理人监督不够。二是内部制衡机制不完善。董事会、监事会、经营管理层之间的制衡机制还未真正建立起来。三是存在“内部人”控制现象。由于国有商业银行所有者虚位，很容易导致银行高管人员利用政府产权上的弱控制而形成事实上的“内部人”控制，进行违法违纪活动。四是内部控制能力逐级衰减。国有商业银行的“五级”直线式管理架构，由于内部管理链条过长，信息交流不对称，按照“变压器”原理，总行对分支机构的控制力层层衰减，管理漏洞比较多。 2、内控制度建设尚不完备。一是没有形成系统的内部控制制度，控制不足与控制分散并存，业务开拓与内控制度建设缺乏同步性，特别是新业务的开展缺乏必要的制度保障，风险较大。二是内控制度的整体性不够。对所属分支机构控制不力，对决策管理层缺乏有效的监督。对业务人员监督得多，而对各级管理人员监督得较少、制约力不强。三是内控制度的权威性不强。审计资源配置效率低下，稽核审计职能和权威性没有充分发挥，内部审计部门没有完全起到查错防漏、控制操作风险的作用。 3、风险管理方法落后，信息技术的运用严重滞后。 4、员工队伍管理不到位。银行管理人员在日常工作中重业务开拓，轻队伍建设；重员工使用，轻员工管理，对员工思想动态掌握不够，加之举报机制不健全，使本来可以超前防范的操作风险不能及时发现和制止。 5、与风险控制有冲突的考核激励政策容易诱导操作风险。6、社会转型及银行变革容易引发操作风险。当前社会治安形势仍然严峻，针对银行的抢劫、诈骗、盗窃等犯罪时有发生。从银行内部来看，国有银行正在进行股改，伴随机构撤并，也带来了大量富余人员消化问题，并导致各种矛盾的尖锐化。
三、规避和管理风险的几点措施
通过以上论述，我国商业银行要想在即将或已经形成规模的个人住房贷款业务中取得很好的收益，做到支持国民经济发展和人民生活水平不断提高与自身发展的两不误，必须要重视并大力实施有效措施来规避以上各种风险。
（一） 健全贷款制度，全面考察贷户，科学控制房贷，降低信用风险。
已经可以看到，各大银行为了面对可能到来的个人住房贷款还贷违约高峰，已经开始采取积极措施，加以遏制和防范。普遍的情况是，一些银行严把贷前调查关，要求工作人员对借款人还款能力调查一定要真实、可靠，并且月还款额与收入比不得超过50%；对个体从业人员购买第一套自住小户型，应该严加限制，或者增加一些附加条件，比如降低贷款成数，提高首付款比例，缩短还款年限，或者提供工作稳定、诚信度高的第三人作为保证人等；充分采用辅助担保方式，来提高银行债权安全受偿的机率；继续与开发商合作，要求其存入的保证金，在办完抵押手续后，对贷款户的担保尽可能再延长一段时间，或者考虑与担保公司合作的方式，来最大限度地降低或化解个人房贷的信用风险。有部分银行还要求对购房的真实用途和还款来源进行认真的调查落实。信贷员在贷前调查阶段，落实借款人真实的购房意图，是自用还是出租，必须载入调查报告，对购房用于出租，且以出租收入作为主要还款来源的，将适当降低贷款成数，提高贷款的附加条件。
为从源头上规避风险，银行极其重视借款人真实的资信情况，公务员、教师、医生等作为优良客户，将给予重点支持。对个体从业人员和收入不稳定的客户群体，区别所从事行业及经营情况，实行不同的贷款标准。借款人提供的资信证明与其职业收入水平明显不符的，将作深入调查和核实，多渠道多方面地了解其真实收入情况。对职业及收入不稳定、且超出其实际消费能力的，从严控制放贷。
（二）加大金融改革，推进资产证券化市场的发展，稳妥引进新的金融商品，降低流动性风险。
从成熟市场的经验看，房地产贷款证券化不失为商业银行转移流动性风险的有效方法。住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个“资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券。其偿付资金来源于按揭贷款购房人支付的本金和利息。
对银行而言，资产证券化实质上是将那些不易出售、缺乏流动性的长期性资产较为快速地变为现金。对消费者来说，也有利于他们更方便地进行住房消费，从而推动个人消费。从发展趋势看，资产证券化市场的不发达，也是制约商业银行流动性风险管理缺乏工具的重要因素。
我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的发放房地产贷款，有悖于商业银行的“三性”原则。商业银行的资金主要是吸收社会存款，投向期限较长的房地产项目，不符合银行资产的流动性、安全性的要求，容易造成清偿危机，产生金融风险。在成熟规范的市场中，房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式，在一级市场以外，还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种房地产金融工具同时存在，包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，使资源得到合理配置。
（三） 建立新的管理机制，强化内控，加强监管，降低操作风险。
〔1〕建立全新的商业银行风险管理机制
首先，银行应完善自身的运作自律体系。这种自律体系是建立在明确的产权关系、科学规范的现代银行制度以及合理的治理结构基础上的。其次，接受来自监管当局—银监会的监管指令。根据商业银行披露的信息和掌握着的商业银行未披露的其他有关信息，对商业银行运作的金融风险作出准确及时的分析判断，并发出预警指令。第三，接受来自市场上的存款客户、投资者和有关债权人的压力。如果商业银行的经营业绩不错和风险较低，所披露的信息令客户满意，就会赢得越来越多的新客户和投资者的支持；相反，如果银行的经营效益很差和风险状况不佳，不能令存款人满意，就会导致资金大量流失和客户转移。这里，银行信息披露是十分必要和重要的。
〔2〕强化内控建设，切实提高执行力
商业银行最重大的操作风险往往在于内部控制及公司治理机制的失效、不适当的管理或运作习惯，而这些都属于银行可控范围内的内生风险。所以，首先，要健全内控制度。银行必须理出具体业务流程，根据损失^^文档寻找流程中的风险点，并制定详细的规章、制度，从制度上保证每一种可能的风险因素都有监控，每一种业务都有管理规范，形成有效的自我约束和自我保护。其次是提高执行力。加强制度执行情况的监督检查，确保各项制度在各部门、各层次得到贯彻执行。主要工作有：提高领导决策能力、提高管理人员的执行力、提高操作人员的执行力和强化落实八小时内外行为失范监察制度。最后，在有效的常规管理的基础上，银行应针对突发事件制定具体的应急措施。
〔3〕构建操作风险管理的监管框架
我国商业银行的监管应坚持以督导为主，在监管方式上改变事后监督的模式，主动采取措施防范于未然，实施超前监管。可以构建下面的监管框架来对我国商业银行的操作风险进行监控与督导：建立对商业银行的风险评估系统；建立操作风险管理信息报告制度；建立外部审计师制度；建立最低的资本充足率；建立完善的公司治理结构
〔4〕制定操作风险管理的信息披露制度
有效的市场约束需要完善的信息披露，市场参与者只有在充分了解银行状况的基础上，才能做出理性的决策，进而激励商业银行加强内部控制，改善风险管理，规范经营行为，达到市场约束的目的。可以从下面几个方面入手：完善会计标准；完善信息披露标准；信息披露采用的方法；提高风险防范和信息甄别意识。
参 考 文 献
【1】黄珊珊，《我国商业银行风险管理存在的问题及改革建议》 经济与法 ,2008年07期
【2】于红云、何振善，《商业银行房地产信贷风险管理体系研究》金融与经济，2005年02期
【3】董佳慧、肖大伟，《我国房地产信贷风险的成因及其化解思路》理论观察，2005年06期
【4】陈新桥、许文超，《加息影响下的中国房地产》南方金融，2005年02期
【5】牛艳梅、孙建伟，《我国商业银行操作风险的成因分析》 金融经济，2006年08期
【6】杨玉波，《完善内部控制,加强我国商业银行操作风险的管理》 特区经济，2006年04期
【7】张吉光，《商业银行操作风险识别与管理》中国人民大学出版社,2005年9月
【8】魏国雄，《如何有效管理商业银行操作风险》 银行家,2005年05期
