一、房地产企业财务管理的概念
二、房地产企业财务管理的作用
三、房地产企业财务管理存在问题
四、房地产企业财务管理存在问题的对策分析
五、结束语
内 容 摘 要
房地产企业的开发可以分为如下阶段：项目拿地、项目规划报建、项目开工建设、项目销售、项目竣工及交付、项目清算注销，企业的经营管理是分布于这六个阶段之中。房地产企业因为现行法律的规定，在开发经营阶段，均需在事前取得政府机构的审批。而且，不同的阶段对应不同的业务往来对象。所以房地产企业的经营管理具有两个显著特征，既计划性强、复杂性大。财务管理作为企业经营管理不可或缺的组成部分，担负着企业财务计划、决策和控制的重要职能。所以，加强房地产企业的财务管理、解决企业实际存在的财务问题与风险，对于实现企业价值最大化的目标，具有极强的现实意义。
浅析地产企业财务管理问题及建议
一、房地产企业财务管理的概念
房地产企业财务管理是按照国家法律、法规和政策以及房地产企业经营要求，遵循资本营运规律，对房地产企业财务活动进行组织、预测、决策、计划、控制、分析和监督等一系列管理工作的总称。
在市场经济条件下，企业财务管理水平决定着企业生产经营规模和市场竞争能力，财务管理应当成为企业管理的核心。因此，加强企业财务管理，对改善企业的生存条件，提高企业的经济实力，推动企业的发展，起着重大的作用。
近年来，我国企业财务通则、会计准则、审计准则、内控规范、税务法规等发生了几乎“脱胎换骨”式的大变化。为了加强企业财务管理，规范企业财务行为，保护企业及相关方的合法权益，推进现代企业制度，我国财政部近年对原《企业财务通则》进行了修订，修订发布了新《企业财务通则》（财政部令第41号）、《金融企业财务规则》（财政部令第42号）。它对我国实行了十多年的企业财务制度进行了全面改革和创新，主要包括功能创新、观念创新、体制创新、体系创新、机制创新、内容创新等六个方面。
“选择了财会，就选择了终身学习。”财会财税人员必须终身学习、不断更新知识，否则就可能被淘汰或不能胜任工作。尤其是对于新的财会实务，如果不读书、不学习，仅仅浏览一下新闻或通则条文就自以为掌握了新政策的精髓，对个人职业竞争力和公司财会核心竞争力都有损失，甚至要付出直接代价、承担法律后果。
二、房地产企业财务管理的作用
房地产作为一个典型的资金密集型行业，具有投资大、周期久、风险高、供应链长和地域性强的特点。结合房地产企业自身的特点，财务管理在房地产企业管理中的作用如下：
首先，从长期投资的角度来看，财务管理可以合理安排房地产企业的投资规模、控制投资风险、提高投资收益。房地产企业在项目拿地时，需要结合项目土地所在区域的房产市场行情，对项目土地的开发方案进行可行性研究与敏感性分析，通过评估不同方案及敏感条件下的现金流及盈利能力。从而，选出符合市场需求及企业自身发展战略的投资方案，并且在日后的执行中，结合政府宏观政策、市场行情和企业自身经营状况，对方案偏差进行及时的修整。
其次，从长期筹资的角度来看，财务管理可以合理安排筹资时间，规划资本结构、债务结构及股利分配政策。一是，房地产企业需要依据规划报建时，立项申报的投资总额，来确定企业最终的注册资本金及对外融资金额，以符合相关法律法规的要求。二是，通过对比不同筹资方案下资本成本对项目净现金流及净利润的影响，从而选出符合企业自身经营战略与财务战略的筹资方案。
最后，从营运资本管理的角度来看，财务管理工作可以提高房地产企业资金的营运效率。房地产企业在项目建设与销售期内发生的资金流量都是巨大的，企业从自身实际情况出发，通过建立全面预算体系并结合业绩考评，来提高预算的准确率。从而，确定合理的资金流向，以尽可能少的营运资本，来支持同样的营运现金流。
通过上述对房地产企业财务管理作用的阐述，可以看出财务管理工作实质内容即是对企业资本的效益管理。所以房地产企业如果能够有效的开展财务管理工作，势必为控制企业的经营风险、实现企业价值最大化的目标起到积极的作用。但是现实中企业往往存在各种财务漏洞及风险，从而造成公司的经营损失，追其原因还是财务管理工作的缺失。
三、房地产企业财务管理存在问题
首先，列举一个实例来具体阐明房地产企业财务管理存在问题：
实例分析：
2014年大足区某民营房地产公司的主营业务财务管理状况问题分析
大足区某房地产公司是目前大足地区中小地产公司的典型代表，经过几年的发展，公司内部对财务的管理水平不断地提升，但基于经营者对财务管理的认识缺乏和实际财务执行的偏差，导致资金链严重短缺，虽然有大环境的外部宏观因素影响，但自身管理存在一定的问题。
一、财务科目梳理细化不足。根据房地产行业的特殊性要求来看，公司管理对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目梳理细化不够，部分核算口径不统一。例如：数据归集及分析对比前后有不一致的情况。
二、财务管理人员审核不足。出现各责任单元责任人对财务数据的内容不清不明，有信息漏洞的风险。原因：对单元管理责任人内部考核的要求不严。财务内部管理报表多次调整修改，说明公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容标注认证不明确。
三、对财务人员的培训不足。有的财务人员虽然是财税专业毕业，但对某些会计知识掌握仍然不足，甚至出现某些低级错误。对于非专业人员对报表数据知识欠缺。建议从三方面考虑培训内容：一是《会计法》，要了解会计知识，首先要了解这方面的法律知识；二是会计基础知识，非专业人员学习这方面知识的目的要明确，目的是为了看懂会计报表，为了能看懂报表，就要了解一些基础的东西；三是如何看报表，这是会计知识培训的重点。
四、材料核算科学规范不足。材料占工程成本比重较大，同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式，解决了这方面的质量问题，但在价格这个不确定因素上难以控制。公司与供货商结算材料款一般较迟，现在送货清单是在结算时才转到财务，一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款，二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度，已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。
五、材料采购调拨把控不严。在材料采购调拨过程中，材料管理的“采购-供货-结算”三个环节中，只掌握了两头，对供货这一环节掌握不够，材料供应均由厂家与施工单位交接，我方是否参与验收不清楚，因收货单上无我方人员的验收签字，这就无法掌握材料实际到场的品质与数量。
六、会计内部报表执行不够。会计报表审核中发现存在的问题，如：一是公司的“费用明细表”明细目录未按新规定执行，使用的仍然是老格式，发现后要求重新调整编制。二是从会计报表格式设置上看不够科学，不能清晰地反映会计的有关信息。由于房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况。建议增添一个表补充另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。
七、销售管理懒散滞后。最近部分银行按揭放款缓慢，本应由财务部与销售部门进行了核对查明原因，并及时催促银行放款，加快销售进度。但由于部分人员及管理领导重视不够、认识不深，就对此时不闻不问，造成部分有效销售严重滞后。
八、审计工作不够及时。公司XX项目一期交付结算后产生了利润，在进行所得税申报的同时，应办理以前年度亏损弥补申报。但公司没有及时对前年度XX项目进行财务审计，也没有及时对XX项目进行亏损核实，造成财务管理滞后，影响下一步财务预算管理。
九、财务分析深度不够。财务分析工作已开展，但仍处在账面上说明分析，分析深度不够。建议：
一是加强资产结构变动的分析，以资产负责表为主，对资产负债的分析、流动性和变现能力的分析、长短期负债和偿还能力的分析，对资产分布和资金营运是否合理、资本结构的是否正常、盈利能力和资产管理水平、是否存在潜在的财务风险进行评价。
二是损益情况的分析，以损益表为主，对盈利目标是否完成进行分析，对收入、成本、费用、税金的配比进行分析，评价其经营活动的绩效和经营结构，反映主营业务与其他业务对利润的影响。
三是收入情况的分析，对销售收入预算执行情况进行分析，反映当期的房屋销售与回款情况签约情况分析存量资源的原因、影响回款的因素其他收入的分析。
通过以上案例及分析，当前房地产企业财务管理存在以下几方面的问题：
(一)企业经营管理者缺乏对财务管理的认识
房地产企业的经营管理者对财务工作的认识还停留在日常报销、付款、记账、编制财务报表等会计核算的事后管理工作，未能让财务人员更多的参于到企业的开发经营中去。例如：企业在制定项目的一级开发计划时。如果财务人员缺位，则无法有效测算项目的筹资时间点、期限与金额。因为房地产企业的对外筹资金额一般在投资总额的50%—70%，甚至某些时候会更高，这存有较大的工作难度，且筹资时间长。而且这部分资金的使用将贯穿于企业的整个开发建设与部分销售阶段。等到企业管理者事后提出资金需求时再进行筹资安排，这势必将影响项目的开发与销售。如此，则原定的一级开发计划也就失去了存在的意义。这个现象在中小民营房地产企业尤为严重，其本质原因还是所有权与经营权不分，无法在内部对管理者形成有效的业绩评价体系。
(二)各职能部门对于财务管理工作的忽视
从房地产企业各职能部门的外部角度来看，其时常存在财务管理即是财务人员的工作与我们无关的观点。这使财务人员在进行财务管理工作时得不到外部的有效配合，很多财务管理工作所必需的外部数据存在时效性与准确性差的情况。例如：在编制每月的资金计划时，需要各职能部门上报次月的资金使用额度，但是为了工作方便，职能部门往往会多上报资金计划或是照抄上月的计划。这样的做法缺乏对各类合同付款节点的监管，会使得上报的资金计划缺乏准确性与时效性。然而，财务部又需要使用这些数据计算次月的资金余额，从而安排相应的资金额度。当大家无法在同一体系下达成共识时，便会使资金计划与实际产生重大的偏差，其直接后果就是增加了企业的资本成本。
(三)财务人员的财务管理工作缺乏科学性和规范性
从房地产企业财务人员的内部角度来看，其在从事财务管理工作时多凭借个人经验与直觉进行财务决策，这使企业的长期投资、长期筹资和营运资本管理得不到有效的规划与控制，出现了极大的随意性。从而无法有效的在企业中，发挥财务计划、财务决策与财务控制的管理职能，这忽视了财务管理工作的科学性、整体性及重要性。
尤其是在项目投资前，对多个互斥方案进行评价时，如果忽视了财务管理工作的内容，普遍会出现单以项目的销售净利率、成本收益率等指标进行盈利分析。从而做出不利于企业发展的决策。例如：预计项目开发周期8年、资本成本率5%、总收入9.5亿、总投资额(含税金)7亿、净利润2.5亿。因设计、施工方案不同，将会影响项目的预售时间，所以有A、B两套现金流的评估方案，见下表(单位：人民币亿元)：
通过计算可以得出，A方案内含报酬率8.95%、净现值0.9亿：B方案内含报酬率1O.51%，净现值1.07亿。对上述两个方案进行评估可以发现，两套方案的净现金流、净利润率均相同，但是因为各期的净现金流发生不一，造成了两者内含报酬率与净现值的差异。因为房地产企业的项目周期长，在不考虑货币时间价值的情况下，容易对企业的实际价值产生错误的估计，从而对经营决策产生不利的影响。
（四）不注重流动资金管理，企业资金沉淀严重。
民营企业日常经营活动中的财务管理问题主要表现在：①对内对外资金管理不善，致使资金呆滞甚至流失。由于缺乏对客户经济实力的调查和信用的了解，草率发货，产生大额货款的长期挂账，催款无门。在供产销方面，民营企业大多缺乏统一指挥和计划，形成材料物资超储、成品库存积压严重，而且这些不良资产长期挂账，导致账实不符、财务状况虚假。②不注重日常现金流量的管理，营运资金波动大。很多民营企业缺少资金使用的长、中、短期计划，缺乏现金流量管理观念。特别是在经济繁荣时，企业可选择的机会多的时候，更容易忽视财务管理，盲目扩大生产规模，财务管理中存在的问题隐匿在盈利光环下。此外，许多企业在扩大规模新增固定资产时，动用日常周转的流动资金，压缩了营运资金，使资金紧张愈加突出，进而造成经营资金周转不灵，使企业无法正常运作。
四、房地产企业财务管理存在问题的对策分析
(一)树立企业的财务管理意识
因为房地产企业在经营管理中具有计划性强与复杂性大的特点，需要财务人员在经营管理中充分发挥其财务管理的职能，通过对企业资本的效益管理，来实现对企业风险和收益的管控，所以树立企业的财务管理意识是首当其冲。
首先，企业的经营管理者要确立财务管理工作在企业管理中的核心地位，以身作则增加财务人员在企业内部的话语权。其次，财务人员应该积极参加各类财务管理的培训，增加自身财务知识的积累、提高管理水平。最后，财务人员要定期在企业内部开展各类财务知识与业务流程的培训，并定期回访各职能部门了解其对于培训内容的诉求，有真对性的制定培训计划。
房地产企业可以通过上述工作内容的开展，增加企业内部的交流，增强对财务管理工作的了解，从而达到提高企业整体财务管理意识的目标。
(二)建立完善的财务管理体系
因为财务管理工作其本质是对资本的效益管理，其目标是通过对资本的管控从而实现企业价值的最大化，这就需要其与企业的各个经营环节紧密结合方能起到作用。然而房地产又是典型的资金密集型行业，其投资大、周期久，这又需要房地产企业实行更为严苛的资本管理，以防范各类经营风险。所以企业内部各职能部门与财务人员对财务管理工作的忽视，是对企业生存的致命威胁。这迫切的需要房地产企业在内部建立一个完善的财务管理体系，对企业资本进行管控。
一个成熟完善的房地产企业财务管理体系应该包括以下几个方面：
（1）投融资决策体系。这一体系是房地产企业购地及项目开发前的资本管理，在这一体系中应按照公司战略管理目标。制定相应的投融资规模、资本结构、债务结构、股利分配政策、利润及现金流评价指标等通过对这些指标数据来分析评价不同地块的投资价值，从而做出最符合企业自身经营情况的决策：
（2）预算管理体系。这一体系是房地产企业进人经营阶段后的资本管理，是在一个假设周期内(一年或整个项目开发周期)，对房地产公司的经营情况进行预计，并编制出预算金额，为企业的经营管理者设定目标值。
（3）业绩评价体系。这一体系是上述两个体系的保障，他的主要作用就是比较上述两个体系设定的目标与实际执行结果的差异。通过分析找出差异的原因所在，一是对原目标进行修正、二是对相关的执行人员进行奖惩。
（三）加强对财务的阶段化管理
（1）融资阶段。融资阶段应确保合理资金需求量，无论通过什么渠道，采取什么形式融资，融资多少，都应在考虑广开财路的同时，确保企业资金需要量的合理界限。这时，应特别注意预售收入的再投入部分是否与销售收入计划相配合与协调。同时，还要注意筹资活动的财务风险性，把风险降低到最低限度，保证企业财务的安全性和稳定性。因此保证长期融资与短期融资的合理配比的企业财务的安全性和稳定性的原则是最重要的。此外，还应当拓宽融资渠道，尽量选择资金成本较低的融资方式。不同的渠道筹资所付出的代价不同，构成的资金成本不同。融资应从不同渠道不同融资成本中，选择资金成本低的渠道，以获取最佳的效益。另外，相对于依赖银行贷款融资的风险，通过资本市场获取资金的风险较低，在经济形势不明朗的情况下，房地产企业可以通过股票市场的融资，防范财务风险。当然，不同的融资方式有着不同优缺点，房地产企业应该根据自身情况，选择适合自身发展的融资策略。
（2）投资阶段。首先，要加强投资项目的可行性研究。鉴于房地产投资的特点，一次投资失误可能带来一个企业的毁灭，房地产投资项目进行可行性研究非常重要。房地产企业要想获得长期、稳健的发展，必须加强投资分析，防范投资失误所带来的风险。其次，应适度增加经营性资产的投资。房地产开发企业应调整投资结构，适度增加经营性资产的投资，以获得稳定的资金来源与会计收益，减小企业风险。例如，房地产企业可以适度开发商业物业，对外出租以获得长期的现金流和会计收益。当外部环境发生变化时，企业不但可以利用商业物业收取的租金维持企业正常运营，而且还可以利用商业物业进行抵押融资，保证开发所需资金，防范企业风险。最后，房地产企业必须审时度势，时刻关注宏观经济形势的变化。在这次金融危机出现苗头时，仍有房地产企业大量囤地，这种无视经济形势和投资风险的行为必然会得到来自市场的惩罚。
（3）日常管理阶段。日常管理主要涉及成本管理和资金管理两个方面。房地产企业成本主要包括±地开发成本、建筑安装成本。土地开发成本方面，随着政府进一步规范土地市场、规范土地出让方式，土地的取得及土地成本将取决于竞价、拍卖、招标的出让方式和出让结果。此时，谨慎选择土地，认真研究前期开发是降低土地开发成本、发挥土地最佳效益、增加地产收益的关键。此外，在选择好土地的基础上，最好争取水、电、气、通信道路等配套设施一次建设到位，这是降低土地开发成本的关键。因为这些配套设施的后期开发成本是非常巨大的，需要引起房地产企业的重视。建筑安装成本方面，因为这部分成本发生在项目建设过程中，是一个比较难以把握的成本。针对这种情况，房地产企业在开始动工建设之前应该通过各种方法评估在建设过程中的阶段成本，然后根据实际建设阶段中的成本对原来的估计数据进行调整，并以此为后一阶段建筑安装成本的预算，进行跟踪监控。
五、结束语
综上所述，房地产企业财务管理所具有的计划、指引及总结等特点，是企业各项经营管理的核心内容，加强财务管理可以提高房地产企业的资本运营效益。所以在实际工作中，房地产企业应直面财务管理中存在的各种问题。深入分析其形成的原因及对策，通过科学合理的方法将其解决，从而达到控制风险、实现企业价值最大化的目标。
参考文献：[1] 贺志东，房地产企业财务管理.广东省出版集团，广东经济出版社；第三版（2012年7月）.
[2] 张新民, 孔宁宁：《财务管理案例点评》，对外经济贸易大学出版社 2012年版。
[3] 李秉成, 吴杰, 柏东海：《财务管理案例教程》，中国财政经济出版社 2011年版。
[4] 张瑞稳：《财务管理》，中国科学技术大学出版社，2013年版。
