随着我国经济的快速稳健发展，国家就“营改增”对很多行业领域的影响情况非常看重。房地产企业在“营改增”大环境下面临重大改革。房地产企业在实施“营改增”政策后，依照国家一些税法相关规定，营改增正式实施的一年前，仅仅需要年销售额度达到五百万，就应该在国家税务机关申请纳税义务，这样就将自身定义为“一般纳税人”的范畴，除了这之外的企业包括房地产企业都能成为“小规模纳税人”。一般来说，现在房地产企业基本上都是“一般纳税人”。在没有实施营改增政策之前，财务人员在核算房地产企业税款时很简单，可是在营改增后就在一定程度上增加了房地产企业税款计算的复杂性。在工作中实践发现，营改增政策出台后，房地产企业受到的影响非常大，从短时间方面看这影响，房地产企业受到营改增政策影响减税没有太大的效果，但是如果从房地产企业长期战略发展角度看，营改增政策对房地产企业的好的影响大于不好的影响。
营改增对房地产企业未来的影响
房地产企业现金流以及利润
房地产企业现金流量对企业的日常运营有着至关重要的影响。“营改增”之后，房地产企业在运营时，一般房地产项目建设、材料等先购入，大部分时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长时间无税可缴，降低企业流动资金的占用，扩大企业的现金流。在“营改增”的政策下，房地产企业在计算收入时会依据缴纳增值税的相关规定把收入中含有的增值税去除掉。这样就比之前的收入额会相对减少一点。房地产企业的营业成本会相对增加，因为很多成本都没有取得增值税专用发票，没有取得增值税专用发票有些费用就无法抵消。收入减少，成本增加，房地产企业的利润也在减少。“营改增”政策对房地产企业利润有不良的影响，国家应该做出相应的措施。
房地产开发企业融资与现金流的影响，因为房地产开发企业的业务的复杂性和特殊性，这样就要求房地产开发企业必须具有良好的融资能力与足够的现金流来维持企业的正常良好的运转。在实务处理中，房地产开发企业大部分会采用预售制的方法销售房屋，在“营改增”之前，营业税是在确认预售收入的当期就需要缴纳税款，转让无形资产、占用流动资金、销售不动产营业税税率为5%。缴纳营业税构成房地产企业不可忽视的严重问题就是资金大量流出。但在改成征收增值税之后，一般房地产企业的建设项目、相关材料等先购入，大部分时间，房地产开发企业的业务中进项税额大于销项税额，因此在开发之初较长的时间内没有税费可以缴纳，这样会减少企业流动资金的占用，扩大现金的流动性。
（二）房地产企业的成本
在房地产项目开发中，只有建造房屋所需要的一些水泥等会很容易拿得到增值税专用发票，还有大部分价值不高用量很多的小零件需要到小商户去采购，小商户一般都不能开增值税专用发票，这样就致使很多金额不能进行抵扣，开发成本就上升了。
在房地产开发的建筑施工过程中，时常会用到混泥土、沙石、沙等材料，这些材料根据政策的变化，采用6%的税率对应缴纳的增值税进行核损。建筑施工单位可以获得用于扣减的增值税专用发票销项税率的5%。建筑施工单位向房地产企业的收取高额度的劳务费，这就造就了房地产企业开发的人力成本的增值税提高。大部分的大型机械设备的租赁费税赋也在明显的增加。
房地产企业承担的税负
在“营改增”的政策下房地产企业可以避免缴纳营业税时的重复征收，而税负的增减受其进项税额抵减的情况而定。“营改增”以前房地产企业是按照总收入的5%进行缴纳营业税，没有任何的进项可抵扣；“营改增”以后是缴纳销售额的11%的增值税，小规模纳税人大多征收率为3%，同时符合条件的销售额可以进行抵扣。营业税是以企业全部营业额作为计税依据，增值税是以增值额作为计税依据；营业税在商品的各个流转环节进行征税，这种征税模式存在重复征收的问题，增值税可以直接用增值税专业发票抵扣环节征税。从而解决重复征收的问题。通过对营业税和增值税的各自分析，我们就可以了解“营改增”对房地产企业的税负影响。
(四)财务管理
在实施“营改增”政策的过程中，业务部门会将取得的发票单据交由财务部门进行报销，并不对单据进行审核和归类，这样将导致财务部门工作人员在日常工作中需要承担繁重的工作任务及较大的风险。在报销时由于只有取得进项税发票的支出才能抵扣，这就要求财务人员对增值税专用发票和普通发票的归类。这就要求业务人员在进行业务时更加注重票据的规范性。
“营改增”政策给财务人员带来了很大的影响，政策的实施让企业要求财务人员的能力要更加好，要求企业培养更多具有处理财务工作能力强的员工，让企业财务人员能够快速的适应营改增政策带来的变化，避免工作失误给企业带来不必要的损失。
房地产开发企业的宏观财务管理和详细的会计处理受到“营改增”政策的影响是很容易看出来的。在这方面，房地产企业出于对合理、合法的减少税收金额与减少经营成本的考虑，由于这样企业就会让财务人员加强对宏观财务管理的管理，甚至于要求财务人员加强与房地产企业内部采购销售决策与具体的执行人员进行的联动沟通，来达到合理降低赋税和降低成本的要求，在另一方面，“营改增”政策的改革也会对房地产开发企业的具体发票管理、会计处理产生直接的影响，主要是有些业务的具体涉税处理转变问题，以及原涉及营业税的兼营行为、视同销售与混合销售行为的转变处理问题。
对营改增房地产企业的对策
及时获取增值税专用发票
房地产企业想要应对“营改增”政策对自己的影响，就必须及时去取得增值税专用发票。如果没有及时取得，有部分进项税额就没办法抵扣，这样会造成房地产企业资金的短缺。相关对策例如：在去采购建筑用具时不仅要看物品的质量和价钱，还要看商店规模的大小能否可以开具增值税专用发票。取得增值税专用发票有部分进项税额可以抵减，这就减少了企业的资金压力。还要对增值税专用发票加强管理和审核，避免拿到的增值税专用发票不符合规定就不可以进行抵减。
注重成本的控制，进行纳税筹划
房地产在开发过程中用的时间一般都比较长，不但需要采购各种工地用料，还要对建筑用地进行筛选和核定。如果能够在这段时间对工程建设成本进行分摊处理，就能对建设项目各个环节的税收进行分摊处理。这样可以减少成本的支出。
在房地产企业中，加强对项目的管理，核算好进项税额的敌舰比例，不能抵减的尽快找出原因进行处理。财务人员与采购、工程、销售人员保持联动沟通，加强采购工程销售交易的发票管理，完善好纳税筹划工作。
增强企业的纳税意识
在“营改增”实施后，企业必须及时完成各项纳税流程和相关的操作制度，明确取得发票的必要性，制定与开票风险相对应的应对措施，树立正确的纳税观念，提高企业应有的纳税意识。在我国经济不断的发展中，出台了“营改增”政策，房地产企业也要必须遵循这一策略。虽然这一策略给房地产企业带来了很大的影响，但是，在政策的不断出台，经济的不断改革下也有很多发展的机会。为了寻求不断的突破自我，我们必须抓住机会随着时代的发展走在经济王国的前端。
加强对房地产企业财务人员的培训
在“营改增”政策颁布下来之后，对房地产企业的影响是非同凡响的，很多会计都进行了系统的更新。现在这时候房地产企业的财务人员就需要参加会计知识更新的培训，将新的会计信息融入自己的知识框架，这样才可以更好的为企业服务，为企业做出好的业绩。在“营改增”政策下，我们需要加强对会计人员的培训，提高会计人员的专业技能，增强财务人员对危险的预知能力。
总结
综上所述，“营改增”结构性的政策实施，对于房地产企业来说既是挑战也是一次不错的机遇。抓住机会，顺应营改增政策的改革，及时适应新的政策然后做出调整，充分利用“营改增”政策带来的积极作用，摒弃消极作用。一起迎来房地产企业美好的明天。
^文档文献
1.《营业税改增值税试点有关事项的规定》（财税【2016】36号）
2.郭慧琳《营改增对房地产企业的影响》《财会学习》2016
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4.毛航《基于营改增对房地产企业未来影响及对策分析与研究》
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