一、我国个人住房贷款的发展及风险现状
二、个人住房贷款的风险分类
三、个人住房贷款风险的防范措施
四、个人住房贷款风险的控制措施
五、总述
内 容 摘 要
本文结合我国个人住房贷款业务，对该业务所面临的信用风险、抵押物风险、流动性风险、利率风险、提前还款风险进行分析和研究，并提出防范和控制措施，以期为化解金融风险、维护金融稳定、促进经济健康发展提供参考。
关键词：个人住房贷款；风险；控制
个人住房贷款的风险与控制
个人住房贷款泛指以自然人名义购买房地产并向金融机构申请的贷款，是个人消费贷款的主要品种之一。 个人住房贷款有不同的分类方式，按房屋类型，个人购房贷款可以分为个人住房贷款与个人商用房贷款；按房屋权属状况，个人购房贷款又可以分为个人一手房贷款与个人二手房（再交易房）贷款。
一、我国个人住房贷款的发展及风险现状
我国个人住房贷款从1998年起步以来，贷款规模从1998年初的190亿元增长至2007年末的27031亿元，比1998年初增加了26841亿元，增长了141倍，历年来个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75%～97%。个人住房消费信贷的暴发性增长，促进了我国房地产行业和信贷业的快速发展，形成了购房居民、房地产行业、银行业多赢的局面。但随着规模的快速发展，房地产价格快速上涨，房地产行业非理性繁荣，个人住房贷款正积聚大量的风险，一些银行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升期，尤其是有美国次贷危机已经发生的今天，我们应引以为鉴，认真分析、反思我国个人住房贷款所面临的风险及防范和控制措施。
二、个人住房贷款的风险分类
为便于对个人住房贷款的风险的认识，本文从风险的形成因素进行分类和分析：
（一）信用风险(违约风险) 是借款人未能对贷款人履行还本付息义务造成的风险。造成信用风险的原因有：个人信用观念不强，借款人还款意愿弱，往往以受开发商诱骗假按揭，购房合同纠纷等理由拒不偿还银行贷款；借款人收入能力变化，无力偿还银行借款。信用风险是我国个人住房贷款所面临的最主要风险。
（二）抵押物风险，抵押物风险是指抵押物权利瑕疵、抵押物价值下跌、处置上的法律规定限制等方面的风险产生的银行可能无法通过处置抵押物收回贷款，产生损失的风险。
抵押物权利瑕疵风险主要是由于我国现在实行商品房预售制度，借款人购买期房借款时只能先办理预抵押登记，房屋建成后才能办理抵押登记，有些预售房土地存在权利瑕疵、工程款项纠纷、烂尾楼等问题，不能办理产权证。另一个原因是由于土地使用权证、房屋所有权证、抵押他项权利证办理必须由开发商、借款人配合到主管部门办理，如某方不配合，则相关证件就不能办理。上述两种情况都会造成抵押权利登记无法落实，而形成抵押物权利瑕疵风险。
抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。从目前国内情况看，各地区房价拐点正在形成，房地产价格近期整体性下跌可能性加大，正成为房地产抵押物价值下跌风险的最大因素。
抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中90％以上是抵押贷款，只有不足10％的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号，以下简称《规定》）直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”；第七条规定，“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。从法律后果看，《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空，第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务，加大了银行抵押权行使的成本。
《规定》上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素：一是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准，执行法官的主观判断可能左右实际执行效果；二是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下，是否能对抵押房屋予以执行；三是没有明确被执行人存在主观恶意时，能否对抵押房屋予以执行；四是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。
（三）流动性风险，流动性风险是个人住房抵押贷款周期长，不能及时转变成现金的风险。一方面银行用来发放贷款的资金主要来源于存款，而存款具有较强的流动性与不稳定性，在鼓励创新与冒险的经济环境中，银行吸纳存款的难度会大大提高，可能导致资金流动性的恶化。另一方面个人住房贷款周期长，贷款期限普遍在5年以上，造成银行必须以大量长期来源资金与之匹配，造成银行资金流动性降低。
（四）利率风险，利率风险是因为整个市场的总体利率水平发生未能预期的变化而产生的风险。个人住房贷款的期限多在5 年以上，固定利率的贷款产品当市场利率上升或浮动利率的产品在市场利率下降时，贷款人或投资人会因此遭受损失。
（五）提前还款风险，提前还款风险是借款人有提前还款(全部或部分) 的权利, 这种不确定的现金流, 使贷款人或投资人无法合理安排资金, 造成收益损失。提前还款风险产生的原因一是许多居民收入提高，手里的钱比较充裕，目前供居民投资的渠道又比较少，在此情况下首先考虑的就是还个人住房贷款；二是近年来，贷款利率不断上调，不少人都急于降低贷款成本、减少利息支出，提前归还个人住房贷款。
三、个人住房贷款风险的防范措施
结合我国个人住房贷款的发展现状和面临的风险，应采取以防为主，防控结合的方针来降低个人住房贷款发展过程中出现的风险。在个人住房贷款快速发展的现阶段，防范措施尤为重要，主要的防范措施建议从以下方面着手：
（一）信用风险(违约风险)的防范
1、完善我国个人信用体系。商业银行、外资银行、农村信用社、住房公积金管理中心等机构的贷款信用记录应全部纳入人民银行的征信系统，把征信系统中查询的信用记录良好做为放款的前提条件之一。除金融系统以外，逐步建立工商、税务等全社会联网的诚信和信用记录体系，全方位评估借款人的信用记录。
2、建立完善的借款人收入调查机制，确保第一还款来源，降低信用风险。采取企业收入证明，工资单，纳税证明，个人财产状况调查等多种方式核实借款人现时收入情况和预期收入能力，改变过去只靠收入证明认定个人收入能力的做法，把不具备还款能力的借款人排除，确保第一还款来源，尽量减少个人住房贷款违约情况的发生。
（二）抵押物风险的防范
1、加强对抵押物的权利瑕疵审查，及时完善与抵押相关的手续，防范抵押物权利瑕疵风险。抵押物处置是贷款还款的第二来源，当借款人违约或无法履行还款义务时尤为重要，防范此类风险应采取以下措施：一是银行应加强对贷款调查、审查人员的法律培训，提高一线信贷人员风险识别能力，明文禁止利用权属不清或有争议的房屋作为抵押物；二是应在借款人借款环节要求借款人出具委托开发商办理房屋产权证件、他项权利证书的委托书及提供办理证件应提供的其他^^文档，房屋开发完工后可以及时办理相关证件，落实抵押登记；三是可以在抵押时办理公证书，在借款人出现违约时可以直接申请强制执行，避免在抵押物处置前进入冗长的法律诉讼程序。
2、切实加强个住房贷款的监管，实现房地产项目资金封闭运行，杜绝烂尾楼的发生，落实抵押登记。银行在办理个人住房贷款时都会与房地产开发企业签订住房贷款项目协议书，除要求房地产开发企业为购房客户贷款提供阶段性担保外，还要求个人住房贷款发放到开发企业账户后资金封闭运行，专项用于该房地产项目建设。但在实际操作过程中，银行因同业竞争原因，对房地产开发企业挪用个人住房贷款用于非项目建设支出往往采取放任的态度，在当前国家宏观调控，银根收紧，房地产市场成交低迷的情况下，房地产行业资金链紧张，银行对个人住房贷款的监管尤为重要，保证其专款专用。否则，将会因资金问题重现大量烂尾楼，造成抵押登记无法落实。
3、加强对宏观经济和房地产行业的预测，指导个人住房贷款业务的开展，科学合理确定个人住房抵押价值和贷款比例，防范抵押物价值下跌风险。银行应成立专门机构或与专业中介机构合作，加强对国家宏观经济形势、区域经济发展的研究，预测国家房地产行业的发展周期和房价涨跌趋势，以谨慎的原则设定若干警戒标准，对整体和地区个人住房按揭贷款业务作出风险预警指导。银行根据风险预警指导开展个人住房按揭贷款业务，在住房价格存在非理性上涨时，采取对个人住房成交价格打一定折扣确定抵押物价值，降低贷款比例等方法保守确定个人住房抵押价值，以防范个人住房贷款抵押物价值下跌风险。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会先后于2007年9月27日、12月5日发布《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号)和《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发〔2007〕452号）规定对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，购买第二套房以“家庭”为单位认定房贷次数。该规定就是国家对房价非理性上涨、房地产行业过热的情况下对投资性房产作出的适当提高贷款条件、降低贷款比例的指导。各专业银行应在严格执行上述国家政策的基础上，加强对各城市区域个人住房贷款业务发展进行分析，对房价畸高地区进行抵押物价值下跌风险防范，适时自律性调整个人住房信贷策略，形成稳健发展的态势。
4、加强与专业中介机构的合作和争取政府部门的支持，降低抵押物处置风险。一是加强与有实力的住房置业担保公司的合作，实现部分贷款担保方式的有效替代；二是在当前不利于抵押物处置的法律环境下，要取得各级政府、司法部门的理解，在强制执行过程中完善救助机制，以民政救济、司法救助等方式解决好抵押物被执行人及家属的生活、居住问题，达到既能处置抵押物收回贷款，又能按法律规定解决好被执行人及家属最基本的生存权、居住权。
（三）流动性风险的防范
1、强化银行自身经营管理，提高抗流动性风险的能力。银行一是要加强各项存款业务的拓展，壮大自身实力，保证充足的现金流；二是要加强资金贷放的计划性，个人住房贷款的规模要与银行长期资金来源相匹配，切忌盲目扩大个人住房贷款规模；三是加强各项贷款业务的管理，严控风险，提高信贷资产质量。
2、大力推行个人住房抵押贷款证券化业务，切实解决个人住房贷款的流动性问题。个人住房抵押贷款证券化是指个人住房抵押贷款机构将其持有的个人住房抵押贷款汇集重组成抵押贷款集合基金，经过担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程。证券化以后信贷风险由银行转移给众多投资者，银行从而将长期贷款资产转化为现金流，增强自身的流动性和抗风险能力。早在1990年，诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒就曾提出：“不动产证券化将是未来金融发展的重点。”提前预见了不动产证券化在金融发展中的重要作用。2005年12月15日，由中信信托投资有限责任公司在银行间市场发行了不超过31亿元的我国首只个人住房抵押贷款支持证券，这些个人住房抵押贷款属于中国建设银行，只是其后个人住房抵押贷款支持证券业务一直没有新的进展。今后我国应在控制风险的前提下大力推进个人住房抵押贷款证券化，从根本上解决我国银行业在个人住房贷款方面流动性不足的问题。对于利率风险和提前还款风险，也可以实行个人住房抵押贷款证券化来分散和转移风险。
（四）利率风险的防范
形成浮动利率和固定利率产品的投资组合，化解利率风险。现在银行大部份个人住房贷款都是浮动利率产品，在目前的加息周期中很好地规避了利率变动的风险，但造成了个人住房贷款产品品种单一的局面，而且因为个人住房贷款周期长，当利率处于下降通道中时，也会带来利息损失，银行应在以浮动利率产品为主的同时，开发一定比例的固定利率产品，形成资产组合，以增强竞争力和降低风险。
（五）提前还款风险的防范
约定提前还款违约金，防范提前还款风险。个人住房贷款的提前还款是借款人单方面改变借贷合同履行期限和方式的行为，使银行预期收益受到损失，从法律上应认定为借款人的违约行为。因此，在实践中银行可在个人住房贷款合同中双方约定借款人在银行贷款发放后提前还款的，应按提前还款金额的一定比例向银行支付违约金，以减少银行利益的损失和降低风险。
四、个人住房贷款已发生风险的控制措施
房地产行业是周期性行业，从1988年至今，我国房地产市场出现了两次周期变动，第一次周期发生在1989至1996年；第二次周期始于1998年，应该说，此次周期波动当前还未结束。从第一次周期的变动来看，其周期经历了8年左右，1993年房地产周期波峰以后，房地产市场走向萧条。而1997年亚洲金融危机之后，我国经济出现了较长期的需求不足和通货紧缩，但是，房地产业却逆经济周期展开了新一轮的增长。自1998年开始，房地产市场重新出现了快速的增长， 1998年至今，此轮房地产周期已经接近10年，纵观部分国家或地区的房产周期，比如美国房地产的周期变动时间为18年左右，日本房地产周期的时间为10年左右，中国香港的平均周期在8~9年左右。应该说，房产市场越成熟，周期的变动时间间隔会越长。而中国的房产市场依然处于非成熟阶段，特别是在一系列的宏观调控之下，楼市出现调整的迹象已经显露无疑。因此，在楼市周期的变动下和央行近年来连续多次加息、个人房贷支付不断增加的情况下，国内银行个人住房贷款的风险也将会呈现上升趋势。目前情况下，我们除了加强对个人住房贷款的风险防范，对于已经发生的个人住房贷款风险如何控制，是我们必须面对的问题，建议采取以下措施：
（一）已发生信用风险（违约风险）的控制措施
1、加大呆账准备提取，减小违约风险的冲击。各银行应加大个人住房贷款呆账准备的提取比例，提高拨备覆盖率，控制个人住房贷款违约风险所造成的冲击。
2、积极应对，催诉结合，以诉促收。个人住房贷款的借款人不按约定还贷，一般应采取电话、书面催收、媒体公告形式催收，并及时了解借款人违约原因，与借款人沟通，督促借款人履行还款义务，尽量避免进入司法程序。对于借款确实不予履行的，可以采取向法院起诉、申请查封、扣押、强制执行等措施，以法律手段促进债权清收。
3、细分客户，分层管理，责任到人。根据个人住房不良贷款成因、清收处置难易程度细分管理，明确分工，分类确定部门职责，制定“一户一策”、“一户多策”的清收措施，逐户分工，落实到人，分户考核。建立问责制，对管理不到位和催收不尽职的，严格追究相关责任人的责任，推进清收处置进程。
4、落实开发商、经销商的担保责任。对符合开发商或经销商回购条件的，根据相关协议约定和借款人违约的实际情况，落实开发商、经销商回购房产，要求开发商或经销商代借款人提前清偿贷款，对不履行协议约定和落实还款计划的开发商进行依法清收。
（二）已发生抵押物风险的控制措施
1、对抵押物权利瑕疵风险，要积极介入协调开发商、施工方、购房客户及其他有争议的各方，尽快落实抵押物的抵押登记，或要求借款人另行提供抵押物、担保，保障银行权益。
2、对抵押物价值下跌风险，应积极与借款人沟通，要求借款人提供其他抵押物，以补足抵押物价值，或要求借款人与担保机构签订协议，由担保机构为借款人提供抵押物价值下跌部份的担保。
3、对抵押物处置风险，银行一是要做好抵押物所有权人其他房屋财产的调查取证工作，为处置抵押物扫除障碍，二是对确实只有一套住房的抵押物所有权人应制定好抵押物处置过程中人性化的过渡安置方案，并与执法部门进行充分沟通，取得执法部门的支持，尽可能对抵押物进行处置，减少银行债权损失。
（三）已发生流动性风险的控制措施
流动性风险的发生对银行来说是非常严重的事情，因而重在预防，要增强银行整体实力以防范风险，如确有流动性风险时可以采取削减信贷支出，出售部分投资和信贷资产，增加注册资本金和存款规模的方法进行解决。
（四）已发生利率风险的控制措施
将有利率风险的资产进行金融创新转化为其他无利率风险的产品，或将其部分出售，削减有利率风险产品在个人住房贷款总额中的比例，从而控制利率风险。 （五）已发生提前还款风险的控制措施
对提出提前还款的借款人加收提前还款违约金。
2、完善借款合同条款，对已办理个人住房贷款但未约定提前还款违约金的，以补充协议形式约定提前还款违约金。
3、加强对借款人提前还款的统计分析和跟踪调查，对资金进行有计划的科学合理安排，降低提前还款对银行造成的损失。
五、总述
综上所述，个人住房贷款的迅猛发展，极大改善了人民的生产和居住条件，支持了经济发展，但也客观存在金融风险，不利于金融稳定和经济发展。因此，我们要对个人住房贷款的上述风险予以高度重视，加强防范与控制，化解金融风险，更好地为提高人民生产和居住条件，支持经济发展服务。
参 考 文 献：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994.7.5中华人民共和国主席令第29号）
2、《中华人民共和国合同法》（1999.3.15日中华人民共和国主席令第15号）
3、《中华人民共和国担保法》（1995.6.30中华人民共和国主席令第50号）
《城市房地产抵押管理办法》（建设部1997.5.9第56号令发布,2001.8.15第98号令修订）
4、《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监会2004.9.3）
5、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(2007.9.27银发〔2007〕359号)
6、《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（2007.12.5银发〔2007〕452号）
7、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）
8、《城市房地产开发经营管理条例》（1998.7.20中华人民共和国国务院令第248号）
9、《中国统计年鉴》(1998-2007年) 中国统计出版社。
