【摘要】2
【关键词】2
1引言3
2我国商业银行个人住房贷款信用风险防范体系3
2.1贷前调查4
2.2贷中审查4
2.3贷后管理4
3我国商业银行个人住房贷款信用风险防范存在的问题5
3.1商业银行资信评价体系不完善5
3.2商业银行内部信用风险管理理念落后5
3.3商业银行存在放松信贷审核、忽视市场风险现象6
3.4商业银行缺乏有效的信用风险防范措施6
3.5商业银行信用风险防范的外部环境不完善6
4我国商业银行个人住房贷款信用风险防范的对策7
4.1商业银行外部防范对策7
4.1.1建立完善的个人信用体系7
4.1.2完善住房抵押担保体系和保险机制8
4.1.3规范住房抵押物销售登记、抵押登记及评估制度8
4.1.4完善与个人住房贷款相关的法律法规9
4.2商业银行内部防范对策10
4.2.1建立宏观经济运行形势的预警机制10
4.2.2建立有效平衡风险与回报的经营机制10
4.2.3健全个人住房贷款风险管理政策制度10
4.2.4尽早启动外部信用评级机制11
【参考文献】12
【摘要】随着我国房地产市场的高度繁荣，住房金融业务得到了迅速发展。个人住房贷款业务已逐渐成为各商业银行的核心业务之一,其规模在银行资产中的比重日益上升。与此同时，个人住房贷款不良余额和不良率也在逐步上升，给商业银行带来了一定程度的风险隐患。在个人住房贷款的诸多风险中，信用风险是商业银行面对的最主要风险。因此，分析研究我国商业银行个人住房贷款业务中的信用风险及其防范措施具有重大的理论和现实意义。本文从我国现有商业银行个人住房贷款信用风险防范体系出发，深刻剖析其中存在的主要问题，提出防范信用风险的思路和对策，为我国商业银行开展此类业务提供有益的建议，以保障商业银行的持续稳健经营。
【关键词】商业银行 个人住房贷款 信用风险 问题 对策
我国商业银行个人住房贷款信用风险防范研究
1引言
近年来房地产业在我国国民经济的发展中发挥着越来越重要的作用。在其带动之下，个人住房贷款业务获得了迅猛发展，个人住房贷款占商业银行贷款业务比重快速上升。作为一项金融业务，个人住房贷款的核心问题也毫不例外的是风险问题。而在个人住房贷款的信用风险、市场风险和操作风险中，信用风险又居于首位。特别是近年来，随着国内外经济环境的不断变化，由个人住房贷款业务所引发的各种形式的信用风险不断暴露，个人住房贷款信用风险的影响因素及形成机制都发生了巨大的变化。2007年，由于美国个人住房贷款业务的过度扩张，在利率上升和住房市场降温的过程中信用风险不断暴露，引发次贷危机迅速蔓延，各大银行因此损失惨重。从美国次贷危机初露端倪到金融危机的爆发，各国商业银行都经历了前所未有的考验，我国银行业也未幸免于难。我国商业银行应该以此为戒，重新认识个人住房贷款业务中的信用风险，避免危机再度重演。因此，研究个人住房贷款的信用风险如何形成，如何对此类风险进行有效地防范，成为我国各商业银行关心的重要问题。
2我国商业银行个人住房贷款信用风险防范体系
为了防范信用风险，我国商业银行已经逐步建立起信用风险防范体系。在个人住房贷款审批流程上，商业银行一般实行审贷分离原则，贷款银行在审批权限内进行三级审批，即贷前调查、贷中审查、贷后管理。超过审批权限的在通过三级审批后，报上一级职能部门审批。在制度建设上，各商业银行基本上都制定了个人住房贷款操作管理办法。在管理模式上，4家国有商业银行都建立了房地产信贷部，专门对房地产行业的授信业务进行贷前调查和信用评定，对贷款的审批则统一在风险管理部门。房地产信贷部还负责进行房地产行业动态的跟踪，行业主要技术经济指标、行业评价参数的制定等工作。而股份制商业银行中基本上都没有单独成立房地产信贷部，而是在个人银行部中进行授信审查和信用评定，然后统一交由风险管理部门进行审批。
2.1贷前调查
股份制商业银行一般都设立有个人银行部负责个人住房贷款业务，一般由分行的个贷部的个人客户经理按照业务操作规程进行贷前调查和评估，包括对借款人的还款意愿和还款能力、保证人或抵(质)押物担保能力的调查、评估，提出分析意见、结论和建议，并提供真实、完整、有效的贷款^^文档。对借款人的评价主要根据其收入、信用历史和贷款偿还能力评估个人贷款申请人。
商业银行主要依照对申请人的信用评估作为发放个人住房贷款的基础，同时参考人民银行个人信用信息基础数据库提供的信息。个人住房贷款系统的数据集中在一级分行，总行可以通过全行贷款管理信息系统(CMSI)和统计分析服务器提取各经办机构的数据，对分(支)行的贷款经营情况和贷款质量进行监测。2005年，建行开发了国内首个证券化业务系统，对入库房地产零售贷款进行单独管理，分别设账。证券化业务系统具有对入库个人住房贷款进行风险监测和信息披露的功能，目前系统已上线试运行。
2.2贷中审查
个人住房贷款业务的审批权一般都采取逐级授权制度，即由总行逐级向下授权，贷款业务授权必须形成书面文件，明确业务权限、金额权限、授权期限。分行根据每年总行的贷款业务授权，将相应业务审批权限转授权至各级支行或相应的职能部门的相关人员，上述人员可根据授权书权限进行再次的转授权。
2.3贷后管理
个人住房贷款的贷后管理工作主要有基础工作、贷后检查、贷款风险监测。贷后基础管理工作包括基本的放款信息的输入、台帐登记、贷款档案的建立与管理等。贷后检查一般包括7天贷后检查和季度贷后检查。目前商业银行普遍采取以风险因素为基础的贷款五级分类方法，把贷款资产划分为正常、关注、次级、可疑、损失五个不同类别，其中，后三类合称为不良贷款资产，并且每季根据贷款的情况进行分类调整。 对于逾期贷款的催收，商业银行一般采用以下催收方式：
表2.1逾期个人住房抵押贷款催收措施
逾期天数
推荐采取的催收措施
1-30天
对借款人进行电话和短信提示催收，了解贷款逾期原因。
31-90天
向借款人发出书面催收通知书；对抵押加阶段性保证贷款应视具 体情况要求开发商协助催收或承担保证责任。
91-180天
约见借款人或者上门催收，了解贷款逾期原因，协商可行的还款方案；对抵押加阶段性保证贷款应视具体情况要求开发商协助催收或承担保证责任。
181天以上
若仍没有实质性解决方案的，应追究保证人的担保责任，依法起诉或申请仲裁，及时处分抵押物。
3我国商业银行个人住房贷款信用风险防范存在的问题
个人住房贷款业务自上世纪80年代发展至今。商业银行在其信用风险防范方面也取得了较大的成绩，但目前还存在着不足，主要表现在以下几个方面：
3.1商业银行资信评价体系不完善
政府对居民的信用等级缺乏有效的划分手段，银行近年虽有人民银行诚信系统可以对借款人作小范围的信用佐证，但各商业银行为了自身生存、发展，通过各种手段进行存贷款的促销，商业银行对收益性较好的房地产市场争夺也更加激烈，在此过程中，各商业银行在贷款人的诚信审核、还款能力等的评价等偏松，导致贷款的获得较为容易，商业银行同样面临较大的呆账风险。
3.2商业银行内部信用风险管理理念落后
目前我国商业银行依法、合规经营意识薄弱，多数工作人员对风险管理的认识不够充分。表现为:第一，对银行业发展与风险管理的关系认识不够充分。过分片面地追求银行业务的发展壮大，不注重资产的质量与盈利水平，忽视信用风险管理。而且在考察银行业绩时也基本依据业务规模为标准。这直接导致银行客户经理在贷前审查降低标准，往往只看个人的职业、收入证明，加剧了信息不对称的程度。第二，对银行发展的眼前利益与长远目标的协调认识不够充分。发达国家通常把银行市值的稳定作为银行的长期经营目标，市值的稳定增长才是衡量一家银行经营成败的根本标准，但是目前我国的商业银行却漠视风险片面地追求眼前业绩的扩大。第三，信用风险管理的意识在全行职员中和银行经营管理的全过程中贯彻得不够充分，让银行的职员产生了信用风险管理只是风险控制部门的职责的认识误区。
3.3商业银行存在放松信贷审核、忽视市场风险现象
目前，我国商业银行提供的金融产品都差不多，产品同质化现象广泛存在，由于金融产品和服务缺乏特色，各家商业银行为了自身生存和发展，采取降低审核、更加突出储户的服务功能的方式来争取更多的客户，忽视对客户的审核、贷后监管等等。由于缺乏合理的贷后监管，贷款人在取得商业银行提供的贷款后，往往很容易改变贷款的用途，这在一定程度上加大了贷款人按期合理偿还贷款的风险，而上述风险最终的承担者就是商业银行。
3.4商业银行缺乏有效的信用风险防范措施
长期以来，我国商业银行在风险管理方面表现出突出的传统风险管理模式的特征，即注重定性分析，主观性较强，常常运用经验分析方法。在贷前调查中，资信评估使用定性参数较多，客观、定量分析很少，只注重借款人目前的状况，没有对借款人未来的收入进行预测，贷前调查流于形式，无从判断借款人是否真正的贷款使用人，导致容易出现“假按揭”，严重危害银行的资金安全。
商业银行在制订个人住房贷款办理流程时一般都侧重于防范市场风险和操作风险，但对于信用风险却一直没有很好的风险防范措施，特别是对于有预谋的“假按揭”贷款，因其是专门针对银行的各个办理环节来实施的，隐蔽性很强，商业银行防不胜防。在前几年房地产市场繁荣时，这些问题都被掩盖起来了，目前我国房地产市场的繁荣出现逆转，这种通过按揭欺骗银行贷款的行为都会暴露出来。因此，如何加强贷后检查与分析，及早发现“假按揭”贷款并建立不良贷款台帐，实行动态监控管理将非常重要。
3.5商业银行信用风险防范的外部环境不完善
完善的个人信用制度是银行对个人住房贷款信用风险实施有效控制的基础和前提。然而个人信用记录的分布比较分散，加上个人信用信息的征集涉及个人隐私，在我国目前缺乏完善的个人信用制度和专业的个人征信公司的情况下，银行无法通过正常渠道获得个人信用状况的详细^^文档，从而很难对个人信用状况做出准确地评价。为减少风险，银行或者增加贷前信息搜寻成本，或者抬高个人住房贷款的门槛，因此制约了个人住房贷款业务的健康发展。另外，个人信用制度建设的落后使理性违约的机会成本太低，这又加剧了信用风险的发生。
银行行使房产抵押权需要完善的社会住房保障制度的配合，即政府或社会能在违约借款人的房产被处置后对其提供必需的生活住所，保障借款人基本的居住权。然而我国目前，社会保障制度还很不完善，住房保障制度还处于起步阶段。由于商业银行必须对违约借款人进行安置后才能行使抵押权，这大大增加了银行行使抵押权的交易成本。实践中银行常常将违约起诉时间(一般为3个月)延长至12个月甚至更长，银行的这种次优选择充分暴露了现在我国个人住房贷款的潜在信用风险非常巨大。
4我国商业银行个人住房贷款信用风险防范的对策
4.1商业银行外部防范对策
从上述分析可见，我国商业银行个人住房贷款信用风险防范的最大障碍之一就是外部环境的不完善，因此，要注重外部环境建设，以促进商业银行个人住房贷款信用风险防范水平的提高。
4.1.1建立完善的个人信用体系
个人信用体系的核心是个人信用制度，即能证明、解释与查验自然人资信，能够监督、管理与保障个人信用活动，规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范。这就需要设立专门的信用机构，信用授予人将信用消费者日常在金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将这些信息汇同来自司法、税务等机构的公众记录加以整理、分析，记入该消费者的历史档案，当授信人面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用报告，并据此做出决策。
信用机构是构成信用服务市场的重要组成部分。由于信用机构在防范金融风险和促进信用交易方面可以发挥重要的作用，信用中介机构本身的信用就成为各国建立社会信用制度过程中必须解决的问题。在国际上，信用服务机构主要有两种模式：一种是由私人部门发起设立，另一种是作为中央银行的一个部门建立。以前者为主导模式的国家，一般通常都有比较完善的信用立法制度作为保障。而由中央银行发起设立的信用机构，通常依靠中央银行承担主要的监管职能。但由于信用信息不仅来自金融部门，还来自社会各个领域，因此，中央银行主导信用服务机构的模式在信息采集范围和信用中介机构的自身发展方面常常受到局限。目前我国各地的信用机构大都是采取公司制的市场运营方式，但由于还处于发展的初级阶段，市场需求不足，征信工作开展难度较大，应强调政府的主导和支持作用，扶持该行业的发展和成长。
4.1.2完善住房抵押担保体系和保险机制
我国个人住房抵押贷款保险目前的发展状况不是很理想，其一，保险公司提供的保险品种匮乏，导致银行贷款违约风险的转移机制不完善；其二，保险公司支付给银行的手续费偏高，而且提前还贷等行为使得房贷保险的退保率相当高，公司盈利不容乐观；其三，消费者普遍认为现有的住房抵押贷款保险显失公平，再加上保费、保险金额、缴费方式不合理，对投保持有抗拒心理。因此，要发展住房抵押贷款市场，就必须在保险的基本模式上进行改革创新。
目前我国个人住房抵押贷款保险市场上，只有商业保险公司在一级市场上为购房人提供保险保障，缺乏政府专业性保险机构对中低收入群体给予担保。由政府设立专门机构对特定类别的个人住房抵押贷款提供担保，购房者违约，政府机构代为承担清偿贷款本息的责任。这不仅使众多的家庭取得贷款购买住房的机会，而且降低了个人住房贷款的风险，同时还吸引了私人保险机构介入住房抵押市场。
4.1.3规范住房抵押物销售登记、抵押登记及评估制度
针对我国目前销售登记和抵押登记操作不规范、标准不统一的特点，现阶段应做好以下两方面的工作：一是作为国家房地产销售管理和抵押登记管理部门应在全国范围内统一销售登记和抵押登记制度，改变目前各个城市销售登记和抵押登记制度各不相同的情况，并规范销售登记和抵押登记的具体程序、要求及相应责任，建立起统一、规范的销售登记和抵押登记制度，坚决杜绝一房多售、抵押后再售等情况，对于不规范操作对抵押权人造成的损失要建立相应的赔偿机制。二是针对目前商业银行监管部门要求商业银行只能对主体封顶的商品房发放个人住房贷款，但商品房销售主管部门在项目建设资金投入25%-50%时就可发放预售许可证，商业银行监管部门和商品房销售主管部门在执行标准上不一致的情况，有关部门应进一步协调相关政策制度，严格期房销售政策，提高期房销售门槛，规范房地产市场，避免政策制度不一致造成商业银行的抵押物风险。
个人住房贷款一般期限较长，抵押物的评估价值的高低对于商业银行信用风险防范具有重要的参考价值。建立一套规范的权威性中介机构，规范各种评估行为，确保评估行为合法、有效、准确，对降低商业银行抵押物风险具有重要的意义，为此现阶段应着重做好以下几方面工作：一是进一步完善行业监督机制，规范房地产评估师的执业行为。对评估师和评估机构的工作加强监督，对恶意高估或低估房地产价值的评估师和评估机构进行严厉处罚。二是政府行政主管部门和行业自律部门应加强对评估机构的管理，加强职业道德教育，克服纯利益驱动行为，切实强化服务职能，提高效率，同时尽快制定和细化行业操守，从制度操作层面指导和规范执业行为。
4.1.4完善与个人住房贷款相关的法律法规
商业银行个人住房贷款信用风险控制中的一个主要障碍就是个人住房贷款相关的法律法规的不完善，导致商业银行无法有效地对个人住房贷款信用风险进行管理。
在个人住房贷款业务方面，虽然我国1997年出台了《个人住房担保贷款管理试行办法》，对当前个人住房抵押贷款的对象、条件、程序、期限、利率、担保、房屋保险、贷款合同的变更和终止、抵押物和质押物的处理等，均作了统一的规定，但其具体的实施细则不明确，妨碍了它的可操作性。应继续完善相应的住房贷款具体实施细则，比如建立专门处置银行抵押资产的小额债权速审法庭，减少繁杂的手续和环节，增加其公平度和透明度，杜绝法院暗箱操作，使其能充分、公正地考虑借贷双方的利益，维护双方的合法权利，彻底解决法律诉讼时间长、费用高，执行难的问题。这样可以让违约者得到应有的惩罚，道德风险得到有效遏制。另外，要通过司法解释回避“回购”的法律风险。鉴于个人住房贷款业务具有不同于公司贷款业务的特殊性，“回购”问题是个人住房贷款业务中实难回避的问题。银行为回避抵押物的“执行”难的问题，不得不要求开发商“回购”，从而转嫁抵押物的执行和变现风险。法院应从既无损于现行相关法规的完整性、严肃性，又兼顾贷款人、借款人、开发商利益的全局出发，对“回购”问题做出司法解释，以便在今后的司法实践中加以遵循。
在个人信用环境建设方面，目前，中国人民银行己经颁布了《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》，对个人信用信息数据库的功能与管理、个人信用信息的报送、整理及保存、个人获取本人信用报告的途径及异议处理、商业银行用户管理要求等作了暂行规定，但还有待于进一步完善。
4.2商业银行内部防范对策
我国的商业银行应该充分重视美国次贷危机的教训及警示,进一步完善防范个人住房贷款信用风险的管理体系,具体应从以下几方面入手：
4.2.1建立宏观经济运行形势的预警机制
当经济出现下滑,市场开始不景气的时候或者是预测到不远的将来整个宏观经济可能受政策或其他因素的影响而出现萧条的趋势时,商业银行应减少住房抵押贷款的发放。加强内部控制机制,提高住房抵押贷款的标准,严格审查申请住房抵押贷款人的资格,同时应向借款人讲明贷款利率的政策,防止借款人被迫违约风险的发生。被迫违约风险的发生大多是由于财务困难缺乏还款能力造成,我国商业银行应严格审查借款人的收入和资产,评估其是否具有还款能力。尤其是在我国房地产价格持续上涨的背景下,银行业金融机构应该实行严格的贷款管理,适当调整贷款条件。
4.2.2建立有效平衡风险与回报的经营机制
商业银行应强化经济资本对应按揭业务的风险边界控制，建议进一步细分产品，如总行可细分为经济适用房、普通住宅、低密度住宅、别墅、商业物业；同时根据全国各地不同的房地产市场风险度细分区域，形成覆盖个人住房贷款产品和区域两维度的产品政策，明确分别的风险限额，合理配置信贷资源；尽快创新还款方式，对贷期较长的贷款尽可能用递减还款法与之匹配，使债务人在按揭住房上的权益尽早地多积累一些；探索对个人住房贷款的风险定价机制，根据个人住房贷款申请人不同的信用评级确定不同的贷款利率。目前，国内商业银行对个人住房贷款的定价基本是实行“政策底价”，也就是说贷款定价与贷款风险程度几乎没有任何关系，没有真正体现“风险与收益平衡”的风险理念，这一方面是激烈竞争下的无奈，另一方面也是缺乏信用评价机制之过。
4.2.3健全个人住房贷款风险管理政策制度
改进以事后监督为主的传统风险管理模式，实现贷前、贷中和贷后各环节的主动风险管理。从严规范操作，提高对借款人还款意愿和还款能力真实性甄别的能力，不得为了市场竞争、争夺客户而人为降低办理个人住房贷款的门槛；在办理个贷业务中应严格执行流程管理，认真考查借款人的还款能力和还款意愿，通过严格的贷前调查与审查，严把放贷入口关，不能仅仅凭借款人身份证明、个人声明、收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，应坚持面谈面签、现场实地调查等基本规范操作要求；对于个体工商户等高收入客户，当贷款金额较大时,除了要严格遵循人民银行关于收入与月还款额的比例关系规定外，要适当提高审批标准，使其贷款金额与客户收入水平之间有一个相对安全的比值和边际。
4.2.4尽早启动外部信用评级机制
从源头控制风险个人住房贷款风险防控的重点，一是借款人，二是开发商和楼盘，三是市场的价格波动，其中重中之重是加强对借款人的判断。首先要着重关注借款人购房动机。要鼓励对居住用途的住房贷款，对投资用途的要具体分析，合理适度，而对纯投机的贷款要坚决遏制。在偿还能力、个人信用分析方面，要坚持对借款人基本特征、还贷能力和抵押物进行风险评估。
商业银行要尽早引入外部评级。在对借款的资信情况进行评估时，完全由银行进行^^文档的收集与调查，会使评估程序更加复杂化，因此，有必要对借款人实际收入、财产状况、负债和偿还等个人资信状况进行全面调查并加强对中介机构的管理，以提高评估工作的科学性，为金融机构提供完整优质的信息服务。
在风险监控体系中，改变现行的以房屋销售价格和中介机构初始评估价格测算抵押率的做法，建立专门针对个人住房贷款抵押物的市场价值动态评估制度,从估价程序、估价方法以及抵押物的贷后管理等方面明确统一的规范和标准。
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