一、目前个人住房贷款业务概况
二、个人住房贷款的风险类型
（一）政策性风险
（二）银行经营风险——流动性风险
（三）信用风险
1、由开发商产生的信用风险
2、由借款人产生的信用风险
（四）银行贷款的操作风险
人员道德风险
贷款审查风险
贷后管理的风险
（五）贷款法律风险
1、《担保法》条款不能有效防范贷款风险
2、法律法规不健全，使银行资产遭受损失
三、个人住房贷款风险的控制措施
（一）建立和完善我国的个人信用体系
（二）大力推进个人住房抵押贷款证券化
（三）健全个人住房贷款担保制度
（四）规范个人住房信贷管理办法
（五）完善风险防范及补偿措施，提高个人房贷的“安全系数”
四、总结
内 容 摘 要
摘要：当前我国个人住房信贷业务迅速发展，在发展的同时，也暴露出很多问题。本文拟就个人住房贷款风险及防范措施的一些基本问题,进行初步的探讨，通过对个人住房贷款风险形成原因的分析，探讨对此防范的一些措施与对策。本文分为四大部分：一、目前个人住房贷款业务概况；二、个人住房贷款风险类型；三、个人住房贷款风险的控制措施；四、总结。
关键词：个人住房贷款 风险成因 风险防范
对个人住房贷款风险防范的思考
随着经济的发展和人民生活水平的提高，目前我们城市居民的消费热点正在由一般耐用消费品向住房、汽车方面转移，其中尤以住房的潜在消费需求最大。与一般耐用消费品不同的是，住房消费需要大宗资金，其数额相当于普通工薪阶层十几年甚至几十年的积蓄，但是人们不可能积累到一定数额之后再去消费，那样对个人来说还只是生活质量方面的损失，而对整个社会来说，全面积累迅速增加和消费增长缓慢的结果，则是商品相对过剩及由此而来的经济增长缓慢乃至萧条、危机。在住房消费启动之际，为了缓解现实购买力与房价差额的矛盾，我国商业银行开办了个人住房贷款业务，并且逐年增加全国住房贷款的总额度。这对增加住房有效需求，促进房地产业的良性循环乃至整个国民经济的健康发展都具有重要意义。
目前个人住房贷款业务概况
近几年来，从个人住房贷款的情况来看，国内房地产市场的需求火爆，是商业银行信贷支撑的结果。几年来个人住房消费信贷几十倍地增长，一方面说明了消费观念的变化，另一方面也说明了商业银行对风险防范的不足。从目前的情况来看，商业银行之所以会普遍地把个人购房贷款作为优良资产而不遗余力地大力发展，是因为银行假定房价水平只会上升而不会下降。除此以外，国家实施新的个人住房分配政策，取消了福利分房，实行货币化分房，并且随着改革开放后社会经济环境与广大城镇居民收入水平提高，广大城镇居民对住房的需求日益增加，这对房地产市场和房地产金融业务产生了深远的影响，发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场，扩大内需，这也符合国家产业政策和银行信贷政策。
由于房地产信贷业务中，银行处在一个比较有利的地位，近几年房地产业的银行信贷偿还尚未出现明显的拖欠情况，呆坏账率也不高。数字显示，目前商业性个人住房不良贷款率不到0.5%，住房公积金个人住房不良贷款率不足0.24%，完全控制在安全线之内。目前来看，房地产的信贷风险还具有不确定性。因此，不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。我国自1998年实施扩大内需政策以来，中国房地产投资率先启动，近6年来，房地产投资额年平均增长率达到20.79%，房地产销售额也以每年超出27%的速度增长。但与1992年“房地产热”相比，有两个不同点，一是个人住房需求快速增长；二是住房消费信贷和低利率政策为房地产业发展提供了双重金融支持。但由于房地产金融主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等占比较小。从下表中可以看出，在1997～2003年的7年间，中国住房按揭贷款数额快速增加。与1997年相比，2003年的个人住房贷款余额增长了49.29倍，而同期银行贷款余额仅增长了1.12倍。仅此而言，按揭贷款的增长率远高于其他各项贷款，似乎是一个不尽合理的现象。但是，如果考虑到中国在90年代中期才开始推出“个人住房贷款”政策，1999年才展开全国范围内的公房改革，城镇居民个人购房在2001年公房改革基本完成后才快速起步，个人住房贷款的高速增长就不足为怪了。
单位：亿元
年份
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
银行贷款余额
74914.1
86524.1
93734.2
99371.1
112314.7
131293.9
158996.2
个人住房贷款余额
235.46
426.16
1357.71
3376.82
5597.95
8288.95
11840.83
占比%
0.31
0.49
1.45
3.40
4.98
6.31
7.45
但需要引起我们注意的是，中长期个人住房贷款的风险往往是在业务大规模发展后的3～5年里才集中地暴露和显现。现在已经进入了这个风险暴露和显现的高危时期。而且在大力拓展个人住房贷款业务的头几年，各商业银行为了争夺市场，扩大市场份额，一味简化贷款手续，对相关材料没有严格审查，有的甚至接受借款人的一些虚假材料，进行恶性竞争，不仅造成了极坏的社会影响，更埋下了不少隐患。近几年来，个人住房贷款的风险开始慢慢凸现，最终不少商业银行自己成了最大的受害者。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。
最近一段时间以来，各家商业银行纷纷出台多种举措，收紧个人住房贷款业务；有关监管部门也是频频发文，加大对银行个人住房贷款业务的监管力度。一时间，个人住房贷款业务从以前火爆的景象变成现在的风声鹤唳。截止2005年3月末，广东省个人住房贷款余额为2973.11亿元，同比增长19.2%，一季度新增长78.48亿元，同比少增长47.65亿元。经历了2004年持续的高速增长阶段后（年末增长22.2%），今年以来个人住房贷款增幅明显下降。一季度个人住房贷款新增额占广东省住宅销售额的比为42.6%，同比下降38.9个百分点。
房地产是国民经济发展的支柱，既然是支柱，就要让它健康发展，要吸取海南房地产市场在1991年到1993年泡沫的经验教训。虽然从防范风险的角度来讲,银行和监管部门的做法是无可厚非的。但从目前的情况来看，个人住房贷款仍属于商业银行的优质资产；如果银行过分夸大其中的风险，必然贻误拓展个人住房贷款业务的好时机。正是在这一情况下，正确认识并努力防范当前个人住房贷款业务存在的风险尤为重要。
个人住房贷款的风险类型
自2000年以来，个人住房贷款余额一直高于房地产开发贷款余额，且个人住房贷款余额占金融机构各项贷款余额之比增速较快，商业银行房地产贷重心逐步向个人住房贷款倾斜，信贷结构得到有效改善和优化。然而，我们应当清醒地认识到，房地产贷款发放回收的过程较长，存在着许多变数，这其中包括政策、社会、自然、家庭等方面因素，既有客观因素产生的风险，也有主观因素产生的风险。
（一）政策性风险
《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》自2005年1月1日起实施。该司法解释规定，对被执行人及其抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。这可能影响到一部分债务人的还款意向，甚至可能会导致一些债务人产生不良企图，利用新司法解释给债务人带来的保护利益，借故逃避还款义务。
（二）经营风险——流动性风险
近几年，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升。截至2003年，全国个人房屋商业贷款余额高达1.2万亿元，同时国内大多数银行房贷坏帐都控制在0.1%～0.2%。对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险，其具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。住房贷款的资金来源是贷款银行吸收的存款，基本上属于短期资金来源。而个人住房贷款的借款期限普遍较长。因此，较大的借款比重与较长的借款期限和资金来源的短缺性之间形成了矛盾，给银行带来流动性风险。
（三）信用风险
信用风险是指借款人或其他当事人不按照协议履行合同而导致贷款不能按期收回而造成损失的可能性。信用风险包括借款人风险和开发商风险。
1、由开发商产生的信用风险
来自于开发商的风险主要有：（1）开发商自身经营管理上的失误，这可能会造成所售期房不能按时入住，主体结构出现质量问题，建成房屋与规划设计不符等问题，致使购房人心里无法承受，与开发商发生争执或要求解除购房合约，当要求得不到满足时，就会发生拖延还贷甚至拒绝还贷的行为。（2）开发商开发手续不完备。开发商为了尽快收回投资、偿还贷款，有可能在尚未取得商品房预售许可证的情况下，销售房产，造成购房合同无效，从而波及借款合同的履行。（3）开发商有欺诈行为。房地产业属于资本密集型产业，所需资金庞大。开发商由于自身实力不足，或项目销售、资金回笼情况不理想，就可能通过公司员工、股东、关联企业等关系人以虚假按揭贷款的形式套取银行信贷资金。这种情况称为“假按揭”。自2003年下半年以来，国家出台的一系列政策措施在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程，很多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下，很多开发商开始借“假按揭”之名套取银行信贷资金。在假按揭中，开发商一般先大大抬高其开发的楼盘的售价，然后指使其亲属、朋友、员工等一大批人到银行办理按揭贷款手续。开发商与他们签订虚假的商品房买卖合同、开具虚假的首期款收款收据、伪造收入证明，再让他们持个人有效身份证件及其他相关材料办理按揭贷款手续。由于开发商参与造假，申请贷款所需的材料在形式上是完整的，银行很难发现问题。借款人申请到贷款后，银行的一般做法是把贷款直接划入开发商的帐户。在假按揭人数众多的情况下，银行划入开发商帐户的就是一笔巨额资金。同时，部分开发商利用抵押登记机关漏洞，对同一物业的“重”抵押，亦可以视为一种变相的“假按揭”行为。部分开发商用土地使用权作抵押在一家银行获取项目开发贷款，售房时又以在建房作抵押向另一家银行获取个人住房贷款，由于抵押登记机关把关不严，导致出现重复抵押，使后者抵押无效。由于城市规划、城市建设等因素，致使开发项目周边环境发生大的变化，影响居住和经营，造成纠纷或经营不善，出现贷款偿还风险。
2、由借款人产生的信用风险
目前由于全社会缺乏完善的个人信息管理体系，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收入、健康等因素的变化息息相关，借款人经济状况严重恶化导致不能按期或无力偿还银行贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继承人放弃所购房屋，不愿还款，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用^^文档骗取银行的贷款，从而产生道德风险。现在，有很多借款人根本不具备按期还款的能力，其通过伪造个人信用^^文档骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收入还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。
值得指出的是，个人住房贷款属于中长期贷款，其还款期限通常要持续20～30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。
（四）银行贷款的操作风险
1、人员道德风险
人员道德风险是指由于银行内部人员道德行为不佳给银行资产带来风险的可能性。这种风险主要形式是：银行内部人员利用职权以贷谋私，发放人情贷款或降低贷款条件为关系人贷款，致使贷款损失。银行人员为了自身利益或明哲保身，对他人损害信贷资产质量的违规行为不反映、不报告。
2003年6月23日，国家审计署审计长李金华在提交让人触目惊心的审计“清单”时提到，中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人就发放个人住房贷款7141万元，这些资金被用于购买128套住房，姚康达显然不需要如此多的房屋居住，其炒房意图非常明显。而外高桥保税区支行明知贷款风险巨大仍然贷款，这里面显然使人怀疑存在银行内部人员的道德风险。
2、贷款审查风险
个人住房贷款业务其中的重要环节是贷款审查。而这一风险与个人住房贷款的信用风险可以说是一对如影随形的孪生子。正是由于在贷款审查过程中，经办人员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收入情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、合法性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下产生个人住房贷款的信用风险的隐患。
3、贷后管理的风险
个人住房贷款具有客户分散、数量众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层银行往往有成百上千个客户，客户数量远远大于公司类贷款客户的数量，然而大部分商业银行对个人住房贷款的贷后管理仍然参照公司类贷款的贷后管理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。这种僵化的跟进措施显然无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。
（五）贷款法律风险
贷款法律风险是指在具体的贷款过程中，因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个贷款行为不受法律保护，直接或间接导致贷款损失的风险。在现阶段，我国商业银行面临的法律风险尤为突出，主要体现在：
1、《担保法》条款不能有效防范贷款风险
（1）借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，担保法规定，必须先与抵押人协商一致。倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物，或根本无法联系到抵押人，抵押权人就只能起诉抵押人，在我国现有的法制环境下，诉讼中的非法律因素较多，如果诉讼及执行旷日持久，银行不仅耗时费力，还会得不偿失。
（2）在住房按揭中，银行与借款人签订抵押贷款合同时，一般同时要求开发商为借款人提供回购担保，最高人民法院在《担保法》的司法解释中规定“以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效”。目前对此条款的理解法律界尚有争议，有可能影响开发商对住房贷款提供回购担保的有效性，从而使保证担保达不到降低风险的目的。
（3）《担保法》规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”按照这一规定，以及《担保法》司法解释第三十八条规定，发放住房贷款若既有本人住房抵押担保又有保证担保时，一旦借款人不还款，必须先处理抵押物，不足部分才由保证人履行保证担保责任。由于抵押物处理十分困难，在出现还款拖欠时，贷款人无法在短期内从保证人处获得现金偿付，只能待抵押物处置后，才能向保证人追偿，贷款人在短时间内很难追回债务。
（4）《担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提出诉讼。”但是，由于个人住房贷款的期限一般都比较长，而且借款人每月均应按期还款，因此，债务履行期届满是以每月特定日期为该期应还款项的债务履行期，还是贷款期限终了为所有款项的债务履行期限，由于法律规定不明确，操作起来会出现争议。
2、法律法规不健全，使银行资产遭受损失
立法空白，开展住房贷款业务无法可依。我国至今尚无一部规范银行消费信贷的法律，银行作为资金的出借方经常处于不利地位，正当权益得不到法律的保护。同时，我国尚无个人破产法，很难全面清理借款人的财产，出现呆账很难核销。社会信用制度未建立。一方面银行在办理贷款时对居民个人的社会信用^^文档无从查阅，另一方面借款人违约甚至赖账得不到法律制裁，使银行蒙受损失。执法不力和司法不公。有些地区司法部门出于地方保护主义偏袒债务人，使银行债权得不到有效保护。如借款人不还款，银行请求司法机关协助处理抵押物时，受理时间很长，甚至以社会稳定为由，拒绝执行抵押拍卖，导致贷款遭受损失。开发商因主体不合格、土地产权不明晰或其它一些法律规定，而导致买卖双方的销售合同无效的风险。
三、个人住房贷款风险的控制措施
综合上面的论述，当前我国商业银行所开展的个人住房贷款业务确实存在着各种各样的风险隐患。针对这几种可能存在的风险，笔者提出以下几点主要的风险防范措施，希望能够有助于银行开展住房贷款的风险控制。
（一）建立和完善我国的个人信用体系
完善的个人信用制度，有助于加强消费者和商业银行的沟通，保证消费信贷主体队伍的纯洁性。个人信用体系的核心是个人信用制度，即能证明、解释与查验自然人资信，能够监督、管理与保障个人信用活动，规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范，它包括：个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。要建立这些完善的个人信用制度，就需要社会设立专门的信用机构来进行个人信用管理。但是，目前在我国，由于信用机构的建立还有待时日，银行为了化解信用风险，必须先“自力更生”，即银行在其审批个人住房贷款的过程中要扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考察的重点，设立相关的个人信用档案，这里最为关键的就是建立专业化、规范化、初具规模的数据库，为信用管理打好基础，对已有借款人以及贷款申请人违约的可能性做出预测，并建立信用缺失的预警机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。
（二）大力推进个人住房抵押贷款证券化
为了化解个人住房贷款给银行带来的流动性风险，政府和中央银行应积极鼓励商业银行采取市场化的手段来转移流动性风险，推进资产证券化市场的发展。住房抵押贷款证券化，是指以住房抵押贷款为担保而发行住房抵押贷款证券，并投入流通的融资行为。它的创立，使原始的抵押贷款形式从投资者与标的物之间的直接物权关系，转化为新的债权关系。这种新的金融工具的出现，大大提高了住房抵押贷款的变现能力，从而降低了金融机构面临的信用风险、流动性风险、利率风险、提前还贷风险等，加快了资本周转速度，为传统抵押贷款开辟了新的融资渠道。在我国开展个人住房抵押贷款证券化业务，不仅能有效防范系统性的金融风险，促进我国房地产市场持续、健康的发展，并且对于丰富我国的债券产品，推动我国资本市场的发展也有重要意义。
（三）健全个人住房贷款担保制度
为降低个人住房贷款的金融风险，全国各地陆续出现了为个人住房贷款提供担保的机构，这批机构在房地产金融风险防范上起到了先行者的作用。因此，要继续进一步推动国内住房贷款担保行业的大力发展，完善并创新住房贷款的担保业务机制，建立健全个人住房贷款担保制度，加快完善住房贷款的担保办法，加强对担保机构的业务规范和监管，推行标准化的担保合同示范文本，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收，有效防范个人住房信贷风险。住房贷款担保机构必须严格按照国务院颁发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求，积极参与到全国个人住房贷款担保体系建设之中，建立健全住房贷款担保机制，并在担保结构之间建立稳定的业务交流机制，规避个人住房贷款市场的金融风险与担保结构的自身风险。
（四）规范个人住房信贷管理办法
各商业银行应当加强自身的经营管理，将规范管理、防范风险放在开展个人住房贷款业务的重要位置，积极采取以下措施：一是建立健全贷款制度与办法，规范操作流程，使个人住房贷款业务步入健康、规范的发展轨道；二是加强贷后管理，防范贷款风险，规范贷后检查、风险预警、逾期催收、处置等贷后管理工作，实现贷后管理的制度化和规范化；三是大力推广设立个人住房贷款审查中心，提升专业化水准，设立个人住房贷款审查中心，将原来分散经营的个人住房贷款业务的审查工作集中起来，提升审查、审批层次，实行审贷分离，提高审批质量和效率；四是加强对开发商和楼盘的审查，严格贷前调查，防范虚假按揭，各银行在发放个人住房贷款时要严把准入关，对开发商和楼盘严格甄选，大力支持优秀开发商和优质项目，同时把审查借款人的还款能力和还款意愿作为重点，严格控制收入还贷比例，采取各种措施，防范虚假按揭。这样才能从银行自身的角度，通过加强管理来防范一些完全可以事先规避的风险。
（五）完善风险防范及补偿措施，提高个人房贷的“安全系数”
首先，要调整和完善现行的保险制度，进一步发挥保险的保障与缓冲作用。考虑到有些额度大、期限长的贷款，本息之和可能超过抵押物实际价值，在抵押物遭受人力不可抗拒的意外损失后，保险理赔金不足以抵偿借款人所欠贷款本息，因此不能墨守“投保金额最高不能超过抵押物实际价值”的规定，在抵押物实际价值的一定幅度内，要允许适当增加投保金额；同时，要增加商业保险参与个人住房贷款的程度，比如推出“贷款者信用人寿保险”、“贷款者履约保险”、“住房抵押贷款产权保险”等保险品种，从借款者可能出现的意外和产权可能发生的纠纷方面，防范银行的风险。其次，可以尝试成立个人住房抵押贷款担保机构或由现有担保机构开展个人住房抵押贷款担保业务，无论采取哪种方式，其资本金均由财政拨款专营个人住房抵押贷款担保。担保机构要按照事先约定的放大比例提供贷款担保（借款人以其所购住宅向担保机构提供反担保），并从借、贷双方收取适当的担保费，不足部分由财政补贴，因担保机构的设立而带来的市场效益和财政收入的增加，足以弥补财政支出。商业银行要按照双方约定比例将部分贷款利息收入支付给担保机构，一旦贷款出现风险，担保机构应首先偿付银行贷款，再向借款人追偿或处置抵押物，进而将个人住房贷款这一银行零售业务转变为批发业务，以有效降低贷款成本和风险。第三，在无法确切掌握个人已购买住房情况下，对包括购买第一套住房的个人住房贷款，都要适当提高首付款比例。根据目前开发商建设一个项目一般利润在20%左右，而借款人购房使用若干年后只能用房屋抵押抵偿贷款时，由于房屋的使用折旧，加上房屋收回后的保管费、处置费等综合费用，银行变现后的房款不足以抵偿贷款本息的实际状况，适当提高个人购房首付款，不仅可以抑制开发商利用“假按揭”来套取银行信贷资金，也有利于消费者更为理智地进行住房投资消费，防止出现投机行为。第四，针对当前个人住房贷款业务面临的较为严重的客户提供虚假身份、收入证明的问题，可以探索引入律师事务所等中介机构提供专业支持，承担对客户身份、收入证明的甄别工作，以解决银行因不能有效识别客户提供的虚假身份、收入证明而导致的信用风险的防范问题。
四、总结
总结来看，个人住房贷款业务是近年来我国银行业新兴的一个业务品种，对银行调整优化信贷资产结构和提高经营效益起到了积极的作用。虽然，这项新兴的业务由于种种原因，导致贷款人，即银行无时不在面对着很多的风险，但是，其发展扩张的态势是有目共睹、并且无法阻止的。因此，笔者认为，要降低这项业务的风险，政府、银行、房地产开发商和社会应该采取一系列的措施来规避和防范风险。
最后根据国外发达国家的住房金融机制，可以分为四种典型的模式，即以美国为代表的住宅抵押贷款模式，以德国为代表的住房储蓄与抵押贷款相结合的模式，以英国为代表的住宅建筑模式和以新加坡为代表的住房公积金制度模式。国外可以供我们借鉴的办法主要有，对借款人借款资格偿债能力进行严格审查；建立完善的二级抵押市场；形成较为完善的住房抵押贷款保险机制；建立完善的政府担保制度；推进抵押贷款方式多样化和证券化；建立健全的违约处理机制；建立完善的法律保障和社会基本福利保障体制等。这些措施都是有待于我们国家的个人住房贷款业务去参考和借鉴的。
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