一、房地产金融市场的现状
（一）房地产宏观融资环境紧缩 （二）房地产融资渠道逐步多元化 （三）央行加强个人消费信贷风险管理 （四）依然兴旺的房地产金融市场 二、主要的房地产金融风险 （一）信用风险 （二）市场风险 (三）政策风险 （四）操作风险 三、房地产金融风险的防范 （一）切实贯彻国家宏观调控 （二）提高银行风险控制能力 （三）拓展房地产融资渠道
内 容 摘 要
近年来我国房地产行业得到了快速的发展，市场空前繁荣，房地产行业是典型的资金密集型行业，我国的商业银行也伴随着其发展而发展壮大。但随着市场的进一步发展和经济减速预期的到来以及国家新一轮宏观调控的开始，房地产行业的风险也逐渐暴露出来。在过去的2007年我国的房地产金融市场依然延续了前几年的繁荣,但是风险也逐渐的显露出来，特别是在美国爆发了次级债风波进而演变成全球性的金融危机之时，国家意识到了其中的风险并加强了房地产金融的管理。在我国现阶段主要包含了几种房地产金融风险包括信用风险、市场风险、政策风险和经营风险，都会给商业银行带来巨大风险和影响。面对巨大的风险，商业银行应该积极配合国家宏观调控，积极加强商业银行贷款管理和积极拓宽融资渠道。
我国房地产金融风险探析
近年来，我国的房地产市场得到了快速的发展，在这个过程中商业银行也随着房地产行业的发展得到了长远的发展，同时进一步促进了房地产行业的繁荣。但在房地产行业风险逐步增加的今天，商业银行却承担了大部分风险。随着美国次级债风波的出现以及国家新宏观调控的到来及深入，房地产市场发生了变化，原先没有暴露出来的风险逐渐凸显出来。
一、房地产金融市场的现状
（一）房地产宏观融资环境紧缩
在2007年，中国人民银行六次上调存贷款利率，多次上调银行的存款准备金率。仔细看来这6次加息分别发生在3月19日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月21日，都是紧随国家统计局发布前月高企的通胀指数之后，说明了这是政府加息意指控制通货膨胀在宏观上正采取趋紧的金融政策，具体到房地产企业，不仅融资的成本有了大幅度的提高，而且受政府紧缩货币政策的影响想要企业要贷款也必须面临着更加严格的审查，在这样的大背景下商业银行的紧缩政策让不少依赖贷款的房地产企业面临严重的财务危机。
房地产融资渠道逐步多元化
2008年，房地产企业的融资渠道有所增加，对商业银行资金的依赖性也有所降低，房地产企业的上市融资得到大幅度增加，融资结构得到相对优化。相比银行贷款的严审查、高成本而言，股市融资成本要低廉许多，风险还被分散转嫁到地产股投资者身上，但是同时这也意味着，在房地产宏观调控严管的“信贷”和“土地”两道闸门外，上市的地产企业巨头们仍能轻松地融到资、圈到地。
据《2008年第三季度中国货币政策执行报告》显示，前三季度，全国房地产开发到位资金2.5万亿元，同比增长37.9%，比上年同期加快9.4个百分点。其中，自筹资金和其他资金来源是房地产开发的主要资金来源，合计占比达到78.2%，增速分别达到37.4% 和41.3%;利用外资占比仅为1.7%，但比上年同期增长了63.2%;国内贷款占比为20.2%，增长30.1%，低于自筹资金和其它资金来源的增长速度。这样的数据说明，2008年房地产企业的融资渠道正在得到逐步的拓宽。
央行加强个人消费信贷风险管理
受美国次贷危机的警示，为防范金融风险， 2008年9月27日人民银行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，其中影响最大的是要求各商业银行对于“第二套房以上”的住房按揭首付不得低于40%，利率不得低于同档利率的1.1倍。此政策的出台对市场的影响是巨大的，10月份居民中长期消费贷款(其中绝大部分为房贷)相比9月份只增加了625亿元，比9月份的增加额1085亿元下降了400多亿。
在此之后，2008年12月11日，央行和银监会再度联手公布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，在严密界定“第二套房”概念的同时，进一步收紧了房贷闸门。根据12.11《补充通知》，各家商业银行被统一要求以家庭为单位，认定住房贷款的次数。倘若家庭单位成员已经使用过银行或公积金住房贷款，无论其贷款还清与否，再次贷款购房均属于第二套住房标准。这项补充的规定相当于堵死了各商业银行打擦边球的余地并且同时重磅打击了房地产市场上的投机炒房者。此后，央行副行长刘士余在一次讲话中指出当前中国房地产金融领域存在着信贷增长过快、过度竞争、擅自开办转按揭贷款、“假按揭”贷款风险显现等4大问题，尤其针对其中的转按揭，加按揭等产品，其极易扩大信贷规模加剧房地产泡沫的产生。
依然兴旺的房地产金融市场
中国的房地产行业在2008年，尽管面临着较往年严峻的宏观形势与政策环境，还是呈现投资和销售双双兴旺局面。根据国家统计局和发改委的权威统计数据，2008年1-11月，全国房地产开发实际完成投资累计21632亿元，同比增长了31.8%；1-11月全国累计销售商品房建筑面积6亿157万平方米，同比增长了30.45%;1-11月全国商品房地产销售金额2.4万亿元，同比增长48.7%；11月底，全国平均商品房价格为3990元/平方米，比上年同期上涨13.99%。就房地产金融而言，20087年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长超过30%；比2008年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增加6192亿元，同比增长35.57%。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502.2亿元，比年初增加960亿元，同比增长34.87%。住房贷款余额与GDP之比达到了16%之多，首度超过15%。
二、主要的房地产金融风险
（一）信用风险
信用风险是借款人违约，不能偿还、不愿偿还或延期偿还债务本息，从而给银行带来损失的可能性。房地产业是高风险的资金密集型产业，从拿地到开发建设，一直到销售的整个过程，资金需求量巨大，长期以来，我国房地产企业都是
高负债的杠杆模式经营，其自有资本在项目开发总投资中的比例都不高，2004年有关法律规定把房地产开发项目的自有资金比例从最初的30％提高到35％，且要求项目煦工验收合格之后才能开始商品房预售，这些规定使房地产企业项目开发过程中资金链更为紧张，一旦资金链支撑不住压力而断裂，大量开发贷款收不回来成为银行的坏账。
开发商信用风险
开发商信用风险即在目前房地产市场信息不充分、监督管理欠严密的情况下,开发商的开发行为与销售行为不规范甚至为其经济利益恶意欺诈银行及担保方,而给房地产金融机构带来的风险。在现在房地产暴利的驱使下, 不少房地产开发企业利用各个银行信息不对称来套取资金。开发商在经营过程中出于少交税等考虑,在财务报表上利用各种手段造假致使银行很难了解到其真实情况。在现在开发商高负债经营的环境下,商业房产贷款存在很大的信用风险。
房地产开发是具有其周期性的，在目前我国经济上行投资旺盛的情况下房地产企业的诸多风险可以到隐藏，由于房地产是资金高度集中的行业而且商业银行是其主要资金来源，倘若房地产企业遭遇经济周期或突发事件使其风险暴露，必然发生大规模的房地产企业不能按期还本付息的信用危机，在当前世界经济增速放缓以及国家宏观上实行从紧的货币政策，这种环境下商业银行也收紧了其信贷闸门必然使部分房地产企业遭遇财务危机，从而为上述信用风险创造了可能。
个人信用风险
由于房贷是现阶段个人投资可利用的唯一财务杠杆而且利率较低,个人按揭贷款已经成了人们买房的资金来源。对于银行方面来说,个人房贷是其优质资产,所以监管较松和办理手续简单,于是出现了大量的“假按揭”。根据2006年银监会的房地产贷款调查,截至2006年6月末,涉及“假按揭”的贷款金额达数十亿元。“假按揭”的危性很大,一方面使银行信贷资金以流动贷款以外的形式进入房地产,一定程度上造成房地产业的虚假繁荣；另一方面使银行巨额信贷资产失去法律保护,一旦房地产项目出现问题,必能导致银行个人住房贷款资产恶化,形成房地产金融风险。除此之外“转按揭”“加按揭”等业务也存在着潜在的风险性。“转按揭”和“加按揭”贷款业务的贷款成数一般随房产评估价值浮动，在经济上行、房价持续上涨的环境下，极易放大住房信贷规模，且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市，增加了商业银行银行的潜在风险，增加了房地产和股市泡沫的风险。近期我国的房地产正经过一个快速上涨的时期，房价虽然高企，但人们的住房需求却很旺盛，在流动性过剩的大背景下，不少的人通过商业银行的住房贷款来购房，如果遭遇经济放缓等因素的影响则可能有大量的买房人届时会无力按时还款，从而让商业银行遭受损失。
市场风险
1、流动性风险
房地产是一种比较特殊的商品,它不能移动、不能运输,属于不动产。因此投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也较差,不像其他商品那样,可以轻松脱手,容易收回资金。房地产企业所建造的房屋或建筑物及其辅助设施都是固定在土地上的,其买卖只有所有权的转移,不可能产生物品位置的移动。另外,房地产企业从获得土地使用权到开发建设房屋,最后向客户出售或出租,这一过程需要较长的时间,有的甚至需要几年,投资经营者如果急需用钱,就不能像其他商品的投资一样,能迅速地将商品转手变现,这也就决定了开发商作为市场供给者,其经营所具有的高风险性。从2006年开始,政府加大预售购房按揭的把关力度,加大了对预售房屋的购房限制,从而使小投资者面临资金紧缺的压力。正是由于房地产存在这种不动产及买卖具有区域固定性的特征,所以,房地产投资者必须注意流动性及变现性差所带来的风险。2008年初国家的一系列宏观调控政策的实施以及稳健的财政政策和从紧的货币政策的实施使得房地产市场的成交量迅速的减少，这就给房地产企业的资金回流造成了困难，会给房地产企业带来财务方面的危机，进一步将这种风险转嫁给为这些房企提供资金的商业银行。
供求关系风险
市场供求关系变化的风险是指由于供求形势及消费者购买能力发生变化,引起房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化,甚至导致房地产商品不能正常销售,从而造成开发商经济损失的风险，并且容易产生房地产泡沫危及整体经济。市场供求风险是房地产市场价值跌落的一种需求风险。在市场经济下,需求是一个非常不稳定的因素,如果市场整体需求下降,就会给房地产开发经营者带来损失。例如,当经济繁荣时,由于各产业扩大生产,使房地产供不应求,房地产价格不断升高；而在经济衰退时,社会对房地产需求能力受到抑制,此时,开发商的资金已经投入,开发项目不容易调整,短时间内很难改变或找到其他替代者,从而导致房地产企业因开发的项目难以售出而承担相应风险。而在这种情况下，由于部分房企自有资金不高，主要靠从商业银行贷款获得资金，这部分风险就被强行的转嫁给了商业银行，造成商业银行的风险的提高。
国家发改委发布的《2008年第一季度房地产市场运行情况》分析报告表明:一季度全国新建商品住房销售价格持续上涨,涨幅约在6.0%左右,而与此同时,全国商品房空置率达26%。一些城市居民有购买住房改善居住条件的愿望,却因房价过高难以承受,不能成为现实的购买者。这样的供需矛盾显然已违背商品的价值规律,将会带来社会经济的一系列问题,堆积更多的经济泡沫。
房地产企业转嫁给商业银行的经营风险
经营风险是由于房地产投资经营上的失误,造成实际经营效果偏离期望值的可能性。经营风险源于投资内部问题或项目的经济环境情况,如管理水平、管理效率低下,实际经营费用超过预计值,房屋空置率高,租金回笼不及时等问题,都将使企业的经营效果小于预期值。
造成房地产经营风险的原因主要是开发经营者所掌握的信息不全、不准,投资决策草率,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,这都会导致在运行中出现较大偏差。一些开发商过分相信自己的“感觉”,而实际上这种“感觉”可能是错误的。如有的开发商过分地相信自己会容易地找到“下家”,将项目脱手,而实际并未如愿；有的开发商在决策上项目时只考虑分析一时的市场供求形势,而没有把开发周期的各种因素考虑进去,或者对市场的估计及项目自身优势的判断过于乐观,结果导致销售困难；还有的开发商经营实力如开发实力、管理能力、行销能力等不足,项目运作中难于实现预期的经营业绩。而一旦房地产企业遭遇到了经营危机，由于其自己的资金在整个投资中所占的比例较小，因此这样很可能造成商业银行为其经营失败埋单的可能，这正式所谓的“房企赚的钱是企业的，亏的钱则都是银行的”这样一种“绑架”商业银行的现象。
政策风险
政策性风险是指政府相应的政策调整造成房地产开发经营者经济上的风险。房地产涉及到国计民生，有其特殊性，因此国家必然会出台相应的政策法规干预和影响房地产市场。不仅如此，相应的房地产开发与国家经济形势紧密相关,甚至可能影响到国家的繁荣稳定，因此它在很大程度上受到政府政策的控制,如政府对租金售价的控制,对外资的控制,对土地使用的控制,对环境保护的要求等,尤其是对投资规模和金融的控制,以及新税务政策的出台,都可能对房地产开发商构成风险,这一风险在我国尤其需要关注。若不注意经济形势和国家政策的变化,很容易遭受跌价甚至销售停滞带来的巨额损失的风险，商业银行作为其最重要的资金来源机构，必然遭受重大的损失。
自2007年以来,为使房地产“降温”,国家不断加大对房地产行业的调控力度,国六条、限外令、90平米70%、限价房、加息、八部委联合专项整治等一系列政策措施频频出台,政策出台的级别之高、密度之大、力度之烈、影响之远,在中国房地产市场发展史上前所未有。显然调控已从“宏观”延伸到“微观”,政府对房地产的政策制度也将越来越规范,房地产经营的投机空间越来越小。特别是在美国发生了次贷危机后，政府明显加强了房地产调控的力度，从《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以及之后的补充规定等文件的出台可以看出国家正在进一步加强房地产市场的管理以防范金融危机。
（四）操作风险
操作风险是指在现代银行制度未得到根本确立与完善的情况下，银行信贷部门与个人在信贷操作过程中，由于缺乏相关制度的约束而给银行带来损失的风险。银行违规操作现象时有发生。房地产业近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入。恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，促使了金融腐败的滋生。而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降。一是贷前审查经办人员风险意识不强,审查流于形式，随意简化手续，对^^文档真实性、合法性审核不严；二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门不按程序操作或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效；三是行贷后管理混乱，个人贷款客户^^文档不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施，甚至内外勾结，骗取银行贷款。
房地产金融风险的防范
切实贯彻国家宏观调控
在国家对房地产市场调控时, 金融机构应该认真落实政策配合政府调控, 同时房地产企业也应该利用此契机, 拓宽融资渠道，以降低或分散金融机构的金融风险。这样不仅有利于房地产市场的健康发展, 避免因房地产市场剧烈波动下引起的金融风险, 同时在调控下紧随政策调整自身的经营结构规避风险, 符合国家的宏观发展方向，从而避免相应的政策风险，避免不必要的损失。
提高银行风险控制能力
银行信贷风险的规避应重在事前预防而非事后补救。贷前，应收集有关借款人的^^文档；贷后，应关注借款人所发生的可能会影响到贷款安全的事情。目前在决定对房地产商是否进行发放贷款时，主要评估对象是房地产商的抵押资产，一旦无力归还贷款，银行规避风险的办法就是没收房地产商的抵押资产，但这种评估方式只是消极的补救措施。所以，要改变把房地产信贷当作低风险项目品种开发的观点，严格对房地产信贷各环节实施监控。其次，商业银行必须遵循央行有关规章制度来办理信贷业务，杜绝不符合规定的开发商攫取贷款的机会，要加强对房地产市场的认识，不被虚假繁荣所迷惑。与此同时，健全有关房地产信贷的法律法规，界定开发商的权利义务，为银行正当权利的行使提供法律保障。要按实际情况修改现行法律法规。在法律条文中新增有关房地产信贷法律条例，用法规的方式规范开发商的行为。
为减少和分散房地产金融风险，商业银行应当在支持我国房地产发展的同时，努力减少自身在这个方面的各种风险。商业银行可以集中将贷款适当贷放给经营良好，信誉高的房地产企业以减少相应的信用风险，这样可以促进房地产行业的健康发展，同时也可以促进房地产行业的整合，将一些严重依赖商业银行贷款且信用不佳的房地产企业淘汰出房地产市场，更能促进房地产市场健康发展。针对个人，商业银行应该加大对个人信息的搜集和分析，对于那些现在或者未来可能无力还款的个人贷款一定不能获准，禁止“转按揭”和“加按揭”等业务，从而减小银行的风险。于此同时，加强的管理和检查，对于银行内部人员要加强培训，树立起风险的意识，对于一部分违反银行规定的人员要严肃处理，必要时使用法律维护银行的利益，对于申请带款的企业和个人要严格审查其申请材料，必要时要请第三放机构提供相应的担保，以此尽量减少和分散操作风险。
拓展房地产融资渠道
拓宽房地产行业的融资渠道,改变只能从银行贷款的单一融资体制,可以有效分散银行金融机构的风险。在发达的房地产市场中,房地产权益资金的融资渠道很多,例如房地产投资信托基金、人寿保险、退休基金、债券市场、股票市场等。而我国目前只有股票市场一个途径,权益融资渠道狭小导致开发商过分依赖商业银行提供的开发建设投资。在2007年房地产行业已经显现出融资多元化的趋势，这是可喜的，股市的融资是房地产多元化融资的开始，于此同时可以在法律和规定允许下通过债券等方式进行融资，从而分散商业银行的风险，防范商业银行被房地产企业“绑架”的情形的发生。
从房地产抵押贷款的角度看,其资金来源渠道也应该是多元化的。尤其是面向商业房地产的抵押贷款,保险公司、证券化等都是有效的来源途径。住房抵押贷款如果能通过资产证券化脱离商业银行体系, 就能有效地降低和分散商业银行的金融风险。
总之，商业银行的房地产金融风险具有极大的危险性，一旦爆发，将迅速波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机，最终影响整个国民经济的稳定和发展。特别是在美国爆发了由房地产金融市场产生的次级债风波，现在已经酿成了一场波及全世界的金融危机之后，我们更加应该加强房地产金融方面的管理力度。因此，采取积极措施防范房地产金融特别是商业银行的房地产金融风险已是刻不容缓。而积极有效的控制房地产金融风险的措施和工具有待我们积极仔细的探索。
参 考 文 献
1、徐滇庆，《遏制房地产金融风险势在必行》发表于《中国改革》第九期 ，2007年9月
2、王麒 ，《我国房地产金融风险及防范》 发表于《风险防范》第八期，2007年8月
3、易宪容，《房地产对国内金融业的依赖与影响》 发表于《现代商业银行》，2005年4月
4、陈怡，《美国次级债危机及对我国房地产市场的警示》 发表于《房地产金融》总第322期 ，2008年10月
5、张君卓，《商业银行控制房地产贷款风险的措施辨析》发表于《房地产金融》总第322期 ，2008年10月
6、龙驰、宇文静、熊平，《我国房地产金融风险分析及对策》发表于《时代金融》总第352期 ，2008年9月
7、薛海舟、南灵，《我国商业银行房地产金融风险及防范》发表于《集团经济研究》总245期 ，2008年10月
8、史简青，《中国银行业房地产金融的主要问题和对策》发表于《世界经济情况》2008年06期
9、苗迎春，张原 《浅析房地产泡沫与房地产金融风险》发表于《佳木斯大学社会科学学报》第23卷第六期， 2005年11月
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