腾冲房地产信息资源运用及征管现状
（一）、信息资源利用率不高
（二）、信息化建设有待提高
（三）、部门配合缺乏合力
（四）、税收征管难度较大
现行房地产业政策执行中存在的困难和难题
（一）、房地产业税收政策变化快，政策宣传力度还需要加强
（二）、信息不对称、契税优惠政策执行过程中认定家庭唯一普通住房难度大
（三）、房地产涉税环节多，城镇建设批次用地耕地占用税入库难
（四）、房地产企业帐制不全、成本费用虚假
三、加强房地产税收征管的措施和政策建议
（一）、整合部门信息资源、构建多部门综合运用的信息平台
（二）、强化税收政策宣传，营造浓厚的纳税氛围
（三）、以契税征管为契机，全面掌握税源信息
（四）、加大税收检查力度，打击税收违法行为
（五）、建立二手房综合评估机制
（六）、整合多方信息认定家庭唯一普通住房，减少税收流失
内 容 摘 要
房地产业纳税人纳税意识不高，财务管理混乱等原因，纳税人偷逃税情况还存在；同时，国土、建设、地税等部门缺乏流畅的信息交换平台，房地产信息共享程度不高，使地税部门不能及时、有效地对房地产业进行有效监管。因此如何整合部门信息资源，构建流畅的信息交换平台，采取有效的措施加强房地产税收征管，对规范房地产市场，实现国家税收的宏观调控，促进地方财政增收具有十分重要的现实意义。本文从腾冲房地产信息资源运用及征管现状，现行房地产业政策执行中存在的困难和难题，加强房地产税收征管的措施和政策建议三个方面进行了调查研究，以便加强房地产税收征管。
整合信息资源，加强腾冲房地产
税收征管的对策研究
随着来自国内外空中客源、高端客源的急剧增加，腾冲旅游呈现出井喷式增长的势头，旅游业的红火直接带动了腾冲房地产的升温，相关材料显示，到2011年末，全县城镇化率达27%，城镇面积扩大到62平方公里，人口65万多。随着房地产的社会需求增大，及房地产业在腾冲产业结构中的位置日渐突出，该行业已经成为拉动腾冲经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于部分房地产业纳税人纳税意识不高，财务管理混乱等原，房地因产业纳税人偷逃税情况还存在，同时，国土、建设、地税等部门缺乏流畅的信息交换平台，房地产信息共享程度不高，使地税部门不能及时、有效地对房地产业进行有效监管。因此如何整合部门信息资源，加强房地产税收征管对策研究，堵塞税收漏洞，抑制房地产业投机行为，规范房地产市场，实现国家税收的宏观调控，促进地方财政增收具有十分重要的现实意义。现从腾冲房地产信息资源运用及征管现状，现行房地产业政策执行中存在的困难和难题，加强房地产税收征管的措施和政策建议三个方面进行了调查研究，以便加强房地产税收征管。
一、腾冲房地产信息资源运用及征管现状
根据地产税收一体化管理的要求，我县在建设局和国土局分别设立征收窗口，与两部门联合办公，实现一站式服务，极大地方便了二手房交易双方缴税、办证；并按先税后证的原则，对房地产取得、转让等环节的税收进行控管。运行四年多来，两窗口征收税款达10516多万元，其中：2011年两窗口征收营业税、耕地占用税、契税等2516万元，与上年同比减收982万元，同比减28%，减收主要是税收政策调整。
目前，我县房地产税收征管模式主要是：房地产开发企业从开发到销售及后续管理过程中涉及的营业税、契税、土地增值税等税费由各主管税务机关负责征管；非房地产开发企业或单位买卖房地产的各项税费由各主管税务机关和建设局、国土局两窗口共同控管；个人建造、销售房地产涉及的各项税费由建设局、国土局窗口负责征管；项目用地涉及的耕地占用税、契税、印花税，单独选址的由主管地税机关直接征收，城镇建设批次用地由县土地收储中心代缴。虽然我局房地产税收一体化征管格局初步形成，并取得了一定成效，但由于房地产税收涉及环节多、税种多、控管难度大，实际征管中还存在许多困难和难题，主要表现在以下方面：
（一）信息资源利用率不高
房地产的开发、转让、持有涉及诸许多环节、税种和纳税人。不同类型的房地产、纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但税收征管所依据基础信息大致相同。要提高各税种税源监控力度，各征收机关必需充分掌握各税种征管中的基础信息，并加强信息传递，实现信息共享。如：“两窗口”收取契税和耕地占用税时，就应将对应的销售不动产和转让无形资产情况及时传递给主管税务机关，便于主管税务机关及时核查开发商营业税、城建税的申报情况，以加强控管。目前，在征管过程中，“两窗口”之间、“两窗口”和主管税务机关之间、以及征收分局和管理分局之间没有流畅的电子信息交换平台，征管信息传递不及时，没有对房地产各项税收形成强有力的征管合力，税源监控不完善。
（二）信息化建设有待提高
信息共享对于加强房地产税收管理有着重要意义。人工、纸质的传递固然能实现信息共享，但由于房地产税收征管过程中生成的信息量大，要确保信息收集完整和传递迅速，需要系统的征管软件做支撑。目前，我们使用的MIS2.0征管信息系统查询功能尚不完备，不能对数据进行有效整理分析；另外，为了节约税收成本，“两窗口”征收仍然在使用MIS1.0系统，不能对征收数据进行及时反馈；没有专门的房地产税收监控系统，不能实现房地产税收信息网上传递、共享。
（三）部门配合缺乏合力
在具体进行房地产税收征管过程中，一些基础信息来源于房管、土地等部门，但由于彼此不属于同一领导部门，以及没有一个具体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为，致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作，普遍需要依靠相关部门的协助配合，才能掌握房地产企业的税源^^文档，但在实际工作中，由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，难以实现房地产行业税源的源泉控制。
（四）税收征管难度较大
由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，开发时间长，使得征管难度加大；再加上税务部门征管手段还不够先进，房地产行业税收基础管理工作薄弱，使得房地产行业的税收征管存在许多的困难和难题，为偷漏税留下了空间；同时，二手房交易中难于掌握交易准确价格，个体纳税人一般不提供实际交易价格，实际征管中我们主要以中介机构的评估价格为基础计征税款，中介机构的评估价格存在一定的人为因素和弹性，偏离市场价格较多，影响了税收的有效管理。
二、现行房地产业政策执行中存在的困难和难题
（一）房地产业税收政策变化快，政策宣传力度还需要加强
目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有环节涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。由于涉及的税种较多，近几年国家对房地产业进行调控，税收政策的更新完善比较快。税务部门虽然进行了多渠道、全方位的宣传，但由于纳税人的素质不同、人们了解信息的渠道多种多样，部分房地产方面的税收政策不能及时、全面的送到每个纳税人手中，因此一些纳税人无法对房地产相关税收政策进行全面掌握。
（二）信息不对称、契税优惠政策执行过程中认定家庭唯一普通住房难度大
《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）文件规定，认定家庭唯一普通住房时，征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。农村房屋不办证，我县目前房管和土地管理部门的办证情况不能进行县外联网查询，仅靠诚信保证办理税收优惠，纳税人为了利益的最大化，偷漏税行为时有发生。
(三)房地产涉税环节多，城镇建设批次用地耕地占用税入库难
土地属国家所有，地方人民政府代表国家管理地方事务，目前的城镇建设批次用地，有权批准机关一般是批给当地人民政府，一个城镇建设批次用地批复文件，可能涉及多个纳税人，在没有进行“招、拍、挂”之前，占用土地的单位不明确，一般情况下政府是纳税义务人。有的项目从省级土地部门批准占用到县级提供用地批文，再到开工建设的时间过长（有的历时几年），这很不利于税收征管
（四）房地产企业帐制不全、成本费用虚假。
房地产开发周期长，成本费用核算复杂，目前部分企业财务核算制度不健全，财务人员税收会计业务水平高低不一，不能正确核算所涉各项税收导致税款流失。房地产开发企业成本费用扣除项目多，尤其是土地增值税扣除项目金额计算方法难于掌握；有的企业钻税收法律的空子，长期把收入摆在“预收账款”不予结转、搞假合同、假发票“大头小尾”、有的则采取多列、虚列、多摊、乱摊成本费用，人为增大税前扣出项目金额等等手段达到偷漏税款的目的。这些原因客观上为土地增值税的正常清算设置了障碍，影响了征管效率。
三、加强房地产税收征管的措施和政策建议
（一）整合部门信息资源、构建多部门综合运用的信息平台
1、建立健全机制，确保信息共享
房地产税收与房地产开发、交易密切相关，加强与房地产管理部门、国土资源部门、物价、统计等部门的密切配合，严格执行先税后证的管理方法，从而实现源头控管，是管好房地产税收的最基本前提。因此，必须要在党委政府的统一领导下，按照国家、省及相关的联合文件的要求，建立健全部门间的协调与配合机制，整合征管资源，实现信息共享，形成征管合力，才能达到联合控管的最大效果。
首先，加强与土地、房产管理等部门的联系，建立信息共享传递制度。要进一步明确责任，尤其是要具体到人，每个单位要指定专人负责信息传递和接收工作。把信息传递工作纳入单位的目标考核内容。专人全程跟踪了解大宗土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节的基本情况，全面掌握房地产开发企业的涉税^^文档，建立房地产税收电子档案，实行全程动态跟踪管理，及时发现新情况、新问题。如征收契税的税务部门或岗位要将土地使用权承受方及其承受土地使用权的交易信息，及时传递给管理房地产开发环节有关税收的税务部门或岗位；要将房地产转让方及其房地产交易信息，及时传递给管理房地产转让环节有关税收的税务部门或岗位。
其次可定期召开信息交流会，沟通情况，交流经验，集中大家智慧，为加强税收征管出谋划策。各岗位密切配合，各环节紧密衔接，要把精细化的基本要求落实到各个环节、各个岗位、各个人员，落实到各税种的具体管理中，落实到各部门密切配合上，使之形成一个紧密的链条，不断提高对房地产行业诸环节的管理水平。
2、积极推进科学化管理，构建多部门运用的综合信息管理平台
税收管理的科学化就是积极运用计算机网络等高新技术手段为税收征管服务，“人机结合”，管理互动，以充分显现管理优势。信息化建设是促进房地产税收精细化管理的重要因素，因此，应当结合实际，积极推进信息化建设工作。首先要建立以县为单位的房地产税源监控数据库，进而逐步建立州（市）级、省级、全国统一的房地产税源监控数据库。
第一，实现税务机关与国土、房管、评估、银行等部门联网，实现企业与各主管部门的信息上传功能，及时掌握房屋、土地权属变动情况，实现数据统一分析，各部门在房地产税收征管过程中登录有关信息，掌握评估价格，实现信息共享，对房地产税收进行监管。
第二，软件系统功能要能满足将房地产税收诸税种的税源控管联成一体。
首先，要能充分利用房地产开发和转让信息，加强比对分析，掌握税源变化情况，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合、归集，使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。严格执行“先税后证”的有关规定，把住房地产税源控管的关键环节，准确、快捷地传递有关信息，做到数据集中、信息共享、查询方便，实现利用计算机将税源数据库的信息与纳税申报、税款入库情况进行多角度、多层次的比对分析，促使税收管理从粗放型向集约型转变。
第二，全面掌握房地产开发企业的开发成本、费用、房屋预售和实际销售、收付款方式、收付款时间等情况，多方采集房地产企业的涉税信息，对房地产名称、产权号码，坐落位置、经济性质、面积、转让时间、转让价格、做向、采光等相关基础信息，全部输入微机进行管理，并及时传递、比对、整理、归集，按日录入，按周核对，按月订册，对房地产开发企业缴税情况，进行纳税评估，发现问题，及时采取有效措施解决，加强房地产开发企业有关税收的税收管理。
第三，利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让双方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格、产权证号等与有关纳税申报^^文档进行比对分析。发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强房地产二级交易市场的税收管理。建立健全房地产行业税源台帐和征收台帐，跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税。
第四，利用房地产登记、交易信息，可以及时掌握控制城镇土地使用税、房产税、租赁营业税等税源。按其房地产坐落地点、取得时间、面积等自动生成税源数据，从而对城镇土地使用税、房产税、租赁营业税等加强控管，大幅提高征管质量和效率。
（二）强化税收政策宣传，营造浓厚的纳税氛围
加大税法宣传力度，努力在税法宣传上下工夫，采取多种形式和方法加大房地产行业税收相关政策宣传，采取送政策上门、定期不定期组织开展企业法人、财务人员税收知识业务培训等方式理顺、沟通征纳关系。利用强大的新闻媒体网络开辟房地产行业税收专栏，建立相关网站，启动相关税收政策语音热线、广播，印制宣传手册，有针对、有重点地进行宣传，让企业及时了解税收政策的变化情况，增强房地产企业的纳税意识，营造良好的税企环境。
（三）以契税征管为契机，全面掌握税源信息
严格执行“先税后证”的有关规定，以证控税，堵塞漏洞，把住税源控管的关键环节，再通过征收机关间的配合和国土、建管部门的信息交换平台，准确、快捷传递交易信息，实现信息的互通共享。凡不持税务部门监制发票和税票，房产、土地部门不予产权证照，从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关充分利用契税征管中获取的信息，明确管理责任，跟踪掌握有关房地产的税源情况，对相关税收实施有效管理。
（四）加大税收检查力度，打击税收违法行为
要切实推行税收管理员制度，强化其管理职责，及时掌握纳税人在开发经营、权属转移、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理，及时有效地打击税收违法行为，提高稽查选案的准确性，加大对偷逃税等违法行为的处罚力度，最终达到以查促管的目的。
（五）建立二手房综合评估机制
征对二手房交易难于掌握交易准确价格，阴阳合同普遍存在的现状，由政府牵头，组织建设、土地、税务等职能部门和中介机构开发综合性二手房评估软件系统，对每宗房地产交易价格进行评估，政府定期公布房地产交易指导价格，在评估系统中录入全县所有房地产的详细信息并适时更新，为税收管理提供详实有效的管理信息。
（六）对城镇建设批次用地，应通过行政手段，改变目前的审批方式，明确具体的用地单位或个人后再审批，别再把政府作为纳税人；或者在供地环节征收耕地占用税，以利于税务机关准确认定纳税人和及时入库耕地占用税。
（七）整合多方信息认定家庭唯一普通住房，减少税收流失
为确保国家的惠民政策落实到位，又最大限度的减少国家税收的流失，在认定家庭唯一普通住房时，可以采取以下管理措施：
1、针对房地产主管部门的房屋登记信息系统不是全国联网的现状，要求所有申请减免税的纳税人必须提供购买家庭唯一住房的书面诚信保证及户籍所在和购买地房管部门出具的住房查询证明。
2、申请减免税时，纳税人必须提交“购房人户口簿” 原件、复印件以供查核。
3、针对农村居民建房普遍不办理房产证的现状，要求农民申请唯一住房减免契税的还要附送户籍所在地村民委员会出具的无住房证明。
4、持军官证和士兵证购房的纳税人，在申请唯一住房减免契税的时还要附送军官证和士兵证发放单位证明其无住房的书面证明和军官证及士兵证发放单位所在地房管部门出具的住房查询材料。
5、对房地产开发企业外售的房屋，由纳税人提供办理减免税的相关^^文档后，再由房地产开发企业统一到地税机关办理，减轻纳税人的负担。
参 考 文 献
1、《云南省耕地占用税实施办法》
2、《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）
3、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号）
