内容摘要…………………………………………………………………1
一、物业管理企业应收账款的核算与管理概述………………………2
（一）企业应收账款的核算………………………………………2
（二）物业管理企业应收账款的产生……………………………3
（三）物业管理企业应收账款的核算……………………………4
二、物业管理企业应收账款核算与管理存在的问题分析……4
（一）企业应收账款明细核算与管理的问题分析………………5
（二）应收账款对企业生产经营活动影响的问题分析…………5
（三）企业涉及债务重组问题应收账款的处理…………………7
三、加强物业管理企业应收账款的核算与管理工作的建议………………………………………………………………8
参考文件…………………………………………………………………9
内 容 摘 要
物业管理企业属于综合性服务行业，它不同于其他企业利润大，行业竞争激烈。企业为了提高销售量和市场占有率，不断扩大商业规模，吸引客户，采取赊销的方式，从而产生了企业的应收账款。物业管理企业虽然没有这些诸多因素，但企业需要持续经营，在没有收到业主交来的物业费、停车费等情况下，企业也要持续运营。这些没有及时收取的费用，就是企业的应收账款。随着时间的流逝，企业的应收账款沉淀量越来越大，给企业的资产利用带来影响。
关键词：物业管理企业 应收账款 核算 管理
引言：本文主要论述应收账款的核算方法，企业应收账款产生的原因，管理中存在的几个问题，以及具体问题的处理方法。
物业管理企业应收账款的核算与管理
一、物业管理企业应收账款的核算与管理概述
（一）企业应收账款的核算
一般企业的应收账款是指企业因销售商品、提供劳务等经营活动，应向购货单位或者接受劳务单位收取的款项，主要包括企业销售商品或提供劳务等应向有关债务人收取的价款及代购货单位垫付的包装费、运杂费等。本科目核算企业因销售商品、提供劳务等经营活动应收取的款项。为了反映应收账款的增减变动及其结存情况，企业设置“应收账款”科目，不单独设置“预收账款”科目的企业，预收的账款也在“应收账款”科目核算。
企业因销售商品、提供劳务等，合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，在“长期应收款”科目核算，不在应收账款科目核算。
应收账款按不同的购货或接受劳务的单位设置明细账户进行明细核算。
应收账款的主要账务处理。
1.发生应收账款时，按应收的金额，借“应收账款”，按照实现的营业收入，贷“主营业务收入”等，按专用发票上注明的增值税，贷“应交税费——应交增值税(销项税额)”科目;收回应收账款时，借“银行存款”等科目，贷“应收账款”。
2.企业代购货单位垫付的包装费、运杂费，借“应收账款”，贷“银行存款”等科目;收回代垫运费时，借记“银行存款”，贷“应收账款”。
3.企业收到债务人清偿债务的现金金额小于该项应收账款账面价值的，借“坏账准备”科目，按重组债权的账面余额，贷“应收账款”，按其差额，借“营业外支出”科目。
收到债务人清偿债务的现金金额大于该项应收账款账面价值的，借“坏账准备”科目，按重组债权的账面余额，贷“应收账款”，按其差额，贷“资产减值损失”科目。
4.企业接受的债务人用于清偿债务的非现金资产，应按该项非现金资产的公允价值，借“原材料”、“库存商品”、“固定资产”、“无形资产”等科目，按可抵扣的增值税额，借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目，按重组债权的账面余额，贷“应收账款”。
5.将债权转为投资，企业按应享有股份的公允价值，借“长期股权投资”科目，按重组债权的账面余额，贷“应收账款”，按应支付的相关税费贷“银行存款”、“应交税费”等科目，按其差额，借“营业外支出”。
6.以修改其他债务条件进行清偿的，企业按修改其他债务条件后的债权的公允价值，借“应收账款”，按重组债权的账面余额，贷“应收账款”，差额，借“营业外支出”。
（二）物业管理企业应收账款的产生
物业管理企业的应收账款是在物业经营、管理和服务过程中，应销售商品、提供劳务等业务，应向购货单位或个人收取的款项。《企业会计准则》规定：“应收及预付款项应当按实际发生额记账。”一搬情况下，物业管理企业提供劳务应按实际金额记账，在劳务已经提供，合同已经履行，手续已经完备时，确认应收账款的金额。
在实际工作中，物业管理企业（以下简称：企业）根据和业主签订的物业管理合同，提供物业管理服务，无论业主是否及时交付物业管理费，服务都不曾中断。在过去一年时间中，服务已经提供，企业已经按合同上的规定履行了义务，为了反映和监督企业应收账款的发生、收回、结存的总括情况，企业设应收账款科目并分明细核算。核算范围包括企业销售产品、提供车辆进出道闸开关服务、车位停放服务、出租房屋和清洁、绿化、维修、治安管理等服务。在年度终了时，企业根据这一年的收费情况，统计出未收取的物业经营费和物业服务费金额，确认为公司的应收账款。
（三）物业管理企业应收账款的核算
企业确认应收账款后，根据应收账款的债务人设置明细账，进行明细分类核算。物业管理企业的应收账款主要是业主每年的物业管理费。企业发生应收账款时，按每户应收的金额，借“应收账款”，按照实现的营业收入，贷“主营业务收入”等，收回应收账款时，借“库存现金”或“银行存款”科目，贷“应收账款”。
二、物业管理企业应收账款核算与管理存在的问题分析
（一）企业应收账款明细核算与管理的问题分析
在一般的小区住户中，每年年末未能及时交费的住户少则几百多则上千户，这么多的明细给账务处理带来麻烦。在实际工作中企业可以根据自己的实际情况进行处理。我个人根据这些年来在工作中遇到的问题，粗略总结出以下两种方法，分情况进行处理。
1.应收帐款的明细每家每户直接在凭证上列出来。如：应收某住户家的物业服务费，按应收金额，借“应收账款-应收物业费-某住户” ,按这户住户所欠物业费,贷“主营业务收入”。对于这种直接在凭证上列到最后一级明细的缺点是：几百上千户的明细都列出来不实际，导致记账凭证过长，不便于检查和管理。
2.统计应收账款的总数，凭证上只做到一级明细分类核算。按统计未收费用的总金额，借“应收账款-物业费”，按统计未收费用的总金额，贷“主营业务收入” 。未收费用总金额的明细又分两种情况处理：①.企业用财务软件，用软件做辅助账核算明细、客户往来明细。 ②.企业没有用财务软件，根据统计数据用账本做明细账，每户涉及到应收账款科目的都要分别记在账本上。以便以后用到时查询。
（二）应收账款对企业生产经营活动影响的问题分析
应收账款是企业的一项债权，应收账款的确认与收入的确认密切相关。企业在确认收入的同时，确认应收账款。有收入就有利润，应收账款产生了利润，但实际款项没有收到。在企业的利润表里反映出企业产生了利润，有利润就要交纳企业所得税，而交纳企业所得税必须按时以现金或银行存款支付。一旦应收账款无法及时收回时，企业的资金就可能周转不过来，给企业的运作带来困难。如果长年累月的这样收不回来，超过了企业的承受能力，企业就可能陷入严重的财务危机,甚至是破产。
为了消除影响及时收回应收账款，企业可以采用以下方法。
在实际经营活动中，企业可以采用商业折扣和现金折扣的方法来回笼资金。
1.商业折扣。企业为了及时收取费用，可以制定合理的收款策略，确保款项的有效收回。如企业规定当年的费用当年交清给予一定的商业折扣。商业折扣可以理解成是在价格上给予的扣除，是企业的促销手段，一般在交易发生时已确定，不需在交易双方任何一方的帐上反映。所以对入账价值没有影响，如有商业折扣就按扣减商业折扣以后的实际价格确认。
2.现金折扣是物业管理企业为了鼓励客户在预定的付款期内早日付款，向债务人提供的债务扣除。企业为了鼓励住户提前交费，可以与债务人达成协议，欠款在不同期限内交可享受不同比例的折扣。在这种情况下，应收账款的实际金额，将随着住户交费的及时与否而发生变化。现金折扣一般用符号“折扣∕付款期限”来表示。如果企业存在现金折扣，应收账款入账金额的确定有两种方法：（1）.总价法，将未扣减现金折扣的价款数额作为实际价，据以确定应收账款的入账数额。（2）.净价法，将扣减折扣后的价款数额作为实际价，据以确定应收账款的入账数额。我国《企业会计制度》规定，物业管理企业应收账款的入账价值，应当按总价法确认。现金折扣发生的金额作为企业的财务费用处理。
（三）企业涉及债务重组问题应收账款的处理
物业管理企业的债务重组是指企业按照与债权人达成的协议，或法院裁决同意债务人修改债务条件的事项。我国《企业会计制度》规定，物业管理企业与债务人进行债务重组的，按以下规定处理：
1.债务人以低于应收债权的账面价值的现金清偿的，企业实际收到的金额小于应收债权的差额，计入当期营业外支出。账务处理为：按实际收到的现金与应收债权的差额，借“坏账准备”，按重组债权的账面余额，贷“应收账款”，按其差额，借“营业外支出”。
2.以非现金资产清偿的，按应收账款的账面价值等作为受让的非现金资产的入账价值。账务处理为：按该项非现金资产的公允价值，借“原材料”、“库存商品”、“固定资产”、“无形资产”等，按可抵扣的增值税额，借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”，按重组债权的账面价值，贷“应收账款”。
3.以债权转为股权的，按应收债权的账面价值等作为受让的股权的入账价值。借“长期股权投资”，按重组债权的账面余额，贷“应收账款”，按应支付的相关税费贷“银行存款”、“应交税费”等，按其差额，借“营业外支出”。
4.以修改其他债务条件清偿债务的，应将未来应收金额小于应收债权账面价值的差额，计入当期营业外支出。企业按修改其他债务条件后的债权的公允价值，借“应收账款”，按重组债权的账面余额，贷“应收账款”，差额，借记“营业外支出”。
如果涉及或有收益的，或有收益不包括在未来应收金额中。待未来实际收到或有收益时，计入收到期间的营业外收入。
三、加强物业管理企业应收账款的核算与管理工作的建议
由于物业管理企业的特殊性，企业的应收账款也不能说完全的收不回来，只是这其中可能要花费很长的时间。因为企业的服务终究是围绕着业主的需求，如果没有特殊情况，物业管理企业应收账款可不用做坏账处理。企业可通过加强管理与服务，采取有力措施催收账款，如这些措施都无效，则可诉诸法院，通过法律途径来解决。在实际工作中也会存在特殊的情况，如业主欠费时间过长同时失去联系，这种情况下企业为了反映自己真实的经营状况，可将这部分应收账款做坏账处理，待以后收回再冲销这部分坏账。总之，为了企业的持续发展，可以根据自己的具体情况制定合理有效的策略，来管理企业的应收账款。确保应收账款的有效收回，维持企业正常的经营管理活动。
参 考 文 献
1.《物业管理企业会计实务》. 北京：中国物价出版社 . 2004
2.《物业管理企业会计》. 北京：清华大学出版社 . 2005
3.《企业会计准则》. 北京：经济科学出版社. 2001
