一、市场法……………………………………………………（3）
二、成本法……………………………………………………（7）
三、收益法……………………………………………………（15）
四、应用资产评估方法需注意到问题………………………（17）
内 容 摘 要
一、资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。资产评估是对资产价值的评定估算。这项工作既有客观性，即要考虑资产客观存在的现时状况，又有主观性，即评估人员要对评估对象的现状及其获利能力进行分析判断。这种客观性与主观性的结合，要求资产评估具有一套与其他工作或学科不同的特定方法。在多年的资产评估实践中，形成了资产评估的三种基本方法，即市场法、成本法和收益法。实际上，在资产评估实践中，评估人员可根据不同的情况，采用不同的评估方法。如此看来，评估方法应该是多种多样的，但归纳起来，比较成熟的还是上述三种方法。鉴于此，我们称这三种方法为基本方法。在运用基本方法时，可能会根据不同情况和每种基本方法的基本原理，加以适当变通，从而派生出其他的评估方法。
二、在实践过程中我们主要运用到是市场法、成本法和收益法，它们的基本涵义、运用前提、应用基本程序及重要概念和具体模式如下：
论资产评估的基本方法
关键字：资产评估、方法、市场法、成本法、收益法
资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。资产评估是对资产价值的评定估算。这项工作既有客观性，即要考虑资产客观存在的现时状况，又有主观性，即评估人员要对评估对象的现状及其获利能力进行分析判断。这种客观性与主观性的结合，要求资产评估具有一套与其他工作或学科不同的特定方法。在多年的资产评估实践中，形成了资产评估的三种基本方法，即市场法、成本法和收益法。实际上，在资产评估实践中，评估人员可根据不同的情况，采用不同的评估方法。如此看来，评估方法应该是多种多样的，但归纳起来，比较成熟的还是上述三种方法。鉴于此，我们称这三种方法为基本方法。在运用基本方法时，可能会根据不同情况和每种基本方法的基本原理，加以适当变通，从而派生出其他的评估方法。
在实践过程中我们主要运用到是市场法、成本法和收益法，它们的基本涵义、运用前提、应用基本程序及重要概念和具体模式如下：
（一）、市场法
一、市场的基本涵义
市场的一般涵义是指商品买卖的场所。
市场这一概念暗含着买卖双方能够在没有不合理限制的条件下进行商品或服务的交易，双方对与交易有关的供求关系、价格因素、商品的使用和对所提供的服务的了解等因素，都具备相当的知识鉴别的能力，他们可以根据这些知识和鉴别能力做出理性的决策。由此可见，市场强调的是交易的公开性、公平性，垄断性不是市场的特点。
市场法定基本涵义
市场法是指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。
市场法定基本思路是：一项资产是否具有价值或具有多少价值，需要通过市场来检验。因此，市场上与被评估资产相同或类似资产的交易价格，可以作为估算被评估资产价值的参照物。如果存在对价值影响到因素，则需要对选择的参照物的加以价格进行调整，并据以确定被评估资产的价值。
三、市场法运用的前提
运用市场法进行资产评估，需要具备一定的前提条件。
（一）市场上存在参照物
（二）参照物的交易是在公开市场条件下进行的
（三）价格影响因素明确，并且可以量化
四、市场法应用的基本程序及重要概念
（一）基本程序
1、选择参照物
选择参照物要注意以下几点：
可比性
数量方面，参照物应选择三个以上
2、差异调整
3、确定评估价值
（二）市场法中的重要概念
1、参照物
2、交易价格
3、差异调整
4、功能差异
5、时间差异
6、地域差异
五、市场法应用的具体模式
市场法是资产评估的一种基本方法。在这种基本方法的基础上，针对不同法评估对象，还需要运用不同的具体评估方法。这些具体的评估方法就是本书所称道具体模式。
直接比较法
直接比较法是指参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件以及成交时间与评估基准日的时间（以下简称时间条件）等方面相同的情况下所采用的一种评估方法。这种方法通常适用于动产（如机器设备、存货等），而一般不适用于不动产（如房地产、构筑物等）。
直接比较法可以应用于以下两种情况：
被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）完全相同
被评估的旧资产与市场上的全新资产（参照物）完全相同
类比调整法
类比调整法是指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似的情况下所采用的一种评估方法。这种评估方法适用于所有资产（包括动产与不动产）的评估，因为不论是动产还是不动产，都可以在市场上找到类似的参照物。
类比调整法可以运用于以下两种情况：
被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）类似
被评估资产与市场上的全新资产（参照物）类似
六、对市场法适用范围的评价
从资产评估的市场性特点来看，市场法是资产评估方法中比较直观、简单、合理的一种方法，因为任何资产的价值都可以通过市场来进行检验。
但市场法的运用范围也受到一定限制，市场法不适用于以下两种情况：
1、没有可比参照物的资产
2、没有市价的资产
二、成本法
一、成本概述
（一）成本的基本涵义
（1）在经济学中，成本是指商品价值中已经耗费的需要在产品销售收入中获得补偿的那部分价值，即已经消耗的生产^^文档的转移价值和活劳动价值。经济学中强调的成本是指产品的成本。
（2）在会计学中，成本是指企业为了取得某项资产所遭致的价值牺牲。
（3）在成本会计中，成本是指对企业生产经营过程能够中各种经济资源价值牺牲进行对象化计算的数额。
（二）成本的类型
成本可以按不同的标准划分称若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：
1、历史成本。是指在过去发生的成本。它分成以下两个类型：
（1）原始成本。原始成本也称实际成本，是指资产取得时实际所发生的成本。这部分^^文档可以从会计核算^^文档中取得。
（2）国家统一清产核资时的评估成本。由于物价变动等原因，为了真实地反映企业资产的价值，国家会根据情况统一组织全国性的清产核资工作，规定企业对某些资产（主要是固定资产和土地使用权等）的账面价值按一定的比例进行调整。这是资产的一种特使的价值评估，故称评估成本。
2、重置成本。重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要话费的全部支出。与历史成本不同的是，重置成本不是已经发生的成本，而是未来可能发生的成本。因此，重置成本与会计核算没有多大关系，但在资产评估中这个概念却非常重要。
二、成本法的基本涵义
成本法是指通过估算被评估资产的重置成本，并扣减其各项贬值，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
如前所述，从会计学的角度来看，成本是经济实体为了取得某项资产所遭致的价值牺牲。从时间上看，这种价值牺牲有两种情况：一种是已经发生的价值牺牲，这被称为原始成本；另一种是未来可能发生的价值牺牲，这被称为重置成本。从市场角度看，资产的买方所愿意支付的价格，不会超过重新购置或构造该项资产所耗费的现行成本，也就是重置成本。如果是全新资产，重置成本便成为了确定资产评估价值的参考数据之一；如果不是全新在产，那么，还需要从重置成本中扣除各种贬值因素，这就是成本法的基本思路。改评估思路可以通过以下两个计算公式来加以概括。
第一个计算算式：
被评估资产的评估价值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值
这个公式是理论公式。
第二个算式：
被评估资产的评估价值=重置成本×成新率
这个公式称为操作公式
三、成本法的应用前提
（一）被评估资产能够继续使用
被评估资产能够继续使用，说明能为其所有者带来预期收益。这样，用资产的重置成本作为估算被评估资产的价值，才具有意义，也易位他人理解和接受。
（二）某些情况下需要借助于历史成本^^文档
成本法主要采用重置成本来估算资产的价值，因而，一般来讲，与历史成本^^文档无关。但在某些情况下，如采用物价指数啊评估资产价值时，则需要借助于历史成本^^文档。
四、成本法应用的基本程序
（一）收集与被评估资产有关的重置成本^^文档和历史成本^^文档。重置成本^^文档需要从市场上或其他途径收集；历史成本^^文档则需要有资产占用方或委托方提供。
（二）确定被评估资产的重置成本
（三）估算被评估资产的各种贬值。各种贬值是指资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。这些贬值既可以用金额表示，也可以用百分率表示。
（四）确定被评估资产的成新率。在对各种贬值因素用百分率表示时，既需要从而也可以确定被评估资产的成新率。
（五）确定被评估资产的价值
五、成本法中各项指标的估算
如前所述，运用成本法评估资产时，可以运用两个计算式来估算资产的价值。在这两个计算式中，涉及到重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值、成新率等指标。两个计算式实际上代表了运用成本法评估资产的两种不同思路。在确定了具体的评估思路后，需要对这些相关指标进行估算，从而确定被评估资产的价值。
（一）重置成本的估算方法。重置成本的一般涵义是指在现行市场条件下重新购置和建造于被评估资产相同的资产所需支付的全部货币总额。为了弄清“所需支付”的涵义，有必要对重置成本进行分类。
1、重置成本的类型
（1）复原重置成本。复原重置成本是指运用与被评估资产相同的材料、技术标准等在现行市场条件下重新构建该项全新资产所需发生的支出。
（2）更新重置成本。更新重置成本是指在采用新型材料、现行技术标准和现行市场价格的条件下，重新构建具有与被评估资产相同功能的资产所需发生的支出。
2、重置成本的估算方法
（1）重置核算法。重置核算法又称为细节分析法，它是利用成本核算的原理，根据重新构建资产所应发生的成本项目逐项计算并加以汇总，从而估算出资产的重置成本的一种评估方法。重置核算法一般适用于对建筑物、大中型机器设备等的评估。采用重置核算法时需要注意以下两点：
第一，在自建方式下资产的重置成本中，还应包括建造方的合理收益。这是因为资产的评估价值是资产的市场交易价格的反映，正常情况下，交易价格应含有建造方的合理收益。
第二，重置核算的关键是划分细节，即将被评估资产按成本归集的原理划分出若干成本项目，按现行市场条件对每个成本项目的金额进行估算。
（2）物价指数法。物价指数法是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。根据物价指数估算资产重置成本的具体评估方法称为物价指数法。物价指数法的一般计算公式为：
被评估资产的重置成本=被评估资产的账面原值×适用的物价变动指数
物价变动指数包括定基物价指数和环比物价指数。定基物价指数是以某一年份的物价为基数确定的物价指数。环比物价指数是指逐年与前一年相比的物价指数。
运用物价指数法时要注意以下问题：
第一，物价指数的范围的选用。物价指数有综合的、分类的和个别的物价指数。评估时，选用的物价指数所涉及的范围应尽可能小，即与被评估资产相关的分类物价指数或个别物价指数尽可能接近。
第二，物价指数时点的确定。构建时的物价指数是指构建当年的物价指数。评估基准日的物价指数应尽可能选择靠近评估基准日时的物价指数。
第三，物价指数法的适用范围。运用物价指数法时需要取得被评估资产账面原值和物价变动指数两个指标。
（3）功能成本法。功能成本法是指寻找一个与被评估资产相同或类似的参照物，根据功能与成本之间的关系，推算被评估资产的重置成本的一种具体评估方法。这种评估方法假定资产的功能表现为生产能力。资产的生产能力与构建成本存在一种比例关系，即资产具有的功能越大，其构建成本也越大。确定重置成本的目的并不一定是重置外观相同或类似的资产的成本，而是要重置功能相同或相似的资产的成本，因此，其基本思路不是重置资产，而是重置功能。功能成本法的运用分为以下两种情况：
第一，假设资产的功能与成本成线性关系
第二，假设资产的功能与成本称非线性关系
（二）实体性贬值的估算方法
1、实体性贬值的基本概念。资产的实体性贬值又称为有形损耗，它是指资产由于使用磨损或受自然力影响而导致的价值损失。实体性贬值可以用绝对数即实体性贬值额和相对数即实体性贬值率两种方法来表示。
2、实体性贬值的估算方法。实体性估算方法很多，常用的有两种。
（1）观察法。观察法是指由评估人员进行现场查看资产，按照有关规定或标准，结合经验判断，从而确定被评估资产实体性贬值的一种具体评估方法。
（2）使用年限法。使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总使用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。
（三）功能性贬值的估算方法
1、功能性贬值的基本概念。功能性贬值是指由于新型资产的出现而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。功能性贬值是一种由于技术进步而引起的原有资产的价值损耗。它是一种无形损耗，在科学技术不断发展的今天，资产的功能性贬值日益突出。
2、功能性贬值的估算方法。资产的功能性贬值额可以通过测算超额运营成本、利润减少额以及超额投资成本等几种形式来加以测算。
（四）经济性贬值的估算方法
1、经济性贬值的基本概念。资产的积极性贬值是指由于客观环境变化的影响而造成的资产的贬值。客观环境的变化较多，如宏观政策及市场变化、新的法律法规的出台以及其他社会经济因素等，都可能造成产品销售困难、资产利用率下降、资产闲置等这些都会导致资产的运营收益减少，形成资产的贬值。资产的经济性贬值归根结底是由于资产的利用率而到导致资产的生产能力下降，从而导致盈利能力下降。资产的经济性贬值可能表现为经济实体的整体资产的贬值，也可能是其中某些资产的贬值。评估人员需要根据具体情况加以确定。但是，当资产的使用基本正常时，通常不计算经济性贬值。
2、经济性贬值的估算方法。皮肤人员首先要判断分析被评估资产是否存在经济性贬值，如认为确定存在经济性贬值，则可以估算被评估资产的经济性贬值。经济性贬值可以用相对数即经济性贬值率和绝对数即经济性贬值额两种方式来表示。
（五）成新率的估算方法
1、成新率的基本概念。在评估实践中，成新率有两种涵义。一种涵义是只考虑资产的有形损耗，而2不考虑资产的功能性损耗和经济性损耗。另一种涵义是不仅要考虑资产的有形损耗，而且要综合考虑资产的无形损耗（包括功能性损耗和经济性损耗）。
2、成新率的估算方法。成新率的估算方法有以下几种：
（1）观察法。观察法是指有评估人员对被评估资产进行现场查看，按照有关规定或标准，综合考虑各种贬值因素，从而判定被评估资产成新率的一种评估方法。
（2）使用年限法。使用年限法是指根据资产与使用年限有关的指标来确定成新率的一种评估方法。
（3）修复费用法。修复费用法是指通过估算将资产回复到原有功能所需要的修复费用来确定成新率的一种具体评估方法。
六、对成本法适用范围的评价
在资产评估中，资产的价值可以通过估算资产在公开市场上的交换价值（即采用市场法）确定，也可以通过估算资产的未来预期获利能力（即采用收益法）确定。这两种方法确定的资产价值是较为客观的、合理的，在有条件的情况下，资产评估应尽量采用这两种评估方法。在运用成本法时，对各种贬值因素的判断和确定直接关系到评估结果和评估质量，这是运用成本法时要特别注意的。
三、收益法
一、收益的基本概念
收益的基本涵义是一定时期内收入超过费用的部分。但是，在理解资产评估中的收益的涵义时，要注意以下几点：
（1）从资产种类上去认识。如果将企业整体视作一项资产，则收益可以是企业的净利润或企业的净现金流量。
（2）从时间上去认识。资产评估中的收益是指资产的未来预期收益，而不是历史收益。
（3）从主、客观去认识。资产评估中的收益指的是资产的客观收益，而不是资产目前的实际收益
（4）从继续使用假设去认识。资产只有在继续使用的前提下才会产生未来收益。
二、收益法的基本涵义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益，并折算称现值，以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。一般来讲，资产的购买者总是假定被交易的资产能给自己带来预期收益，并且只有当资产的成交价不会超过被成交资产所带来的未来收益的折现值时，购买者才愿意 该项资产。因此，通过对资产未来收益进行估测，并折算称现值，据以确定资产价值，具有一定合理性，并易于被资产 交易各方理解和接受。
三、收益法的应用前提
（1）被评估资产能够继续使用。
（2）资产的未来收益可以测算。
（3）资产的预期获利年限是可以预测的。
（4）资产拥有者获得预期收益所承担的风险是可以预测的。
四、收益法应用的基本程序
（1）收益预测。收益预测是指对被评估资产未来预期收益进行预测。
（2）确定折现率。折现率是将未来预期收益折算称现值所采用的比率，是运用收益法不可缺少的一个指标。
（3）将被评估资产的未来收益通过折现率或本金化率折算成现值，改现值即为被评估资产的评估价值。
（4）确定评估结果，并对评估结果加以分析说明。
五、收益法应用的基本形式
收益法的应用过程，实际上就是将未来预期收益通过一定比率折算成现值的过程。这里，确定收益额和折现率是十分重要的，而确定收益额和折现率都与未来期限相关，在实际中，收益额与期限至少存在以下四种情况：
（1）每年收益相同，未来年期无限；
（2）每年收益相同，未来年期有限；
（3）每年收益不同，未来年期无线：
（4）每年收益不同，未来年期有限；
需要说明的是，任何一项资产或一个企业，都不可能无限期地使用和经营。但是，在探讨收益法的应用的基本形式时，只能先进行一些假设，形成一些基本公式，在运用时可以根据不同情况加以变通应用。
六、对收益法使用范围的评价
一项资产之所以需要进行评估，是因为它还具有使用价值。通过使用，可以为其拥有者或控制者带来未来预期收益。因此，通过预测未来收益来折算资产的价值，其思路是清晰的，方法是可行的，评估结果是合理的，易于被评估当事各方面理解和接受。但是在采用收益法时，需要注意以下几个问题：
（1）在评估依据方面，主观分析判断的比重较大。
（2）某些资产所带来的收益难以单独计算。
（3）在估测单向资产收购一时，要注意该项资产与其他资产的相互依存关系，要将所有资产共创的收益在各项资产中进行合理划分。
四、应用资产评估方法需要注意的问题
一、资产评估方法的选择
选择资产评估方法要考虑以下一些因素：
（一）资产评估目的。确定资产评估目的，实质上是要解决为什么要进行资产评估的问题。这是在进行资产评估时首先要考虑的问题。
（二）资产评估假设。资产评估假设是对被评估资产所处的时间和空间状况等所做的合理设定。
（三）资产评估对象。资产评估对象就是被评估的客体。资产评估对象的确定，要受到评估目的和评估假设的制约。
综上所述，资产评估方法要受到评估目的、评估假设、评估对象的制约。评估人员呀根据不同情况，选择合适法评估方法。
二、资产评估方法之间的关系
资产评估方法之间的关系是指资产评估方法之间的替代性问题，也就是说，对某项资产，能否采用两种以上的方法同时进行评估。
由于资产评估方法受到评估目的、评估假设和评估对象等的制约，因此，当评估目的、评估假设、评估对象一经确定后，对评估方法的思路也就确定了。这这种情况下，即使有多种评估方法可供选择，也只能选择其中一种相对最合理的评估方法。这种评估方法一经确定后，就不宜再用其他的评估方法来评估相同的资产并对评估结果加以比较。因此，对同一评估对象采用两种或两种以上的评估方法来进行评估，是没有意义的。由此可见，在特定的评估目的、评估假设和评估对象的情况下，资产评估方法的选择是唯一的，不具有替代性。
参 考 文 献
《资产评估学》
《管理信息系统》
《公司财务》
《证卷投资分析》
《企业财务报表分析》
