（五）来自替代产品的压力
替代产品是指那些与本行业的产品具有相同或相似功能的其它产品，它的出现，会给整个行业带来冲击⑩。由于房地产行业的特殊性，从房地产开发、中介机构、服务行业都需要根据市场需求和社会发展调整市场及服务质量，开拓业务范围。比如受“非典”的影响，通风好、环境好、绿化好、布局合理等成为人们消费的首选。据预测，21世纪中国住宅发展呈现十大趋势：住宅产业社会化、住宅生产现代化、住宅产品绿色化、住宅设计人性化、住宅设施智能化、住宅选址郊区化、住宅需求多元化、住宅营销品牌化、住宅服务规范化⑾。这对房地产行业的发展产生了一定压力。
综上所述，淄博市的房地产业仍有较大的发展空间，整个的行业发展环境越来越好。
四、淄博市房地产业发展策略
（一）做好房地产业发展的长远规划，搞好宏观调控
为了推动淄博市房地产业的长远发展，使之更加持续、健康、快速发展，必须明确目标，统筹安排制定全市房地产业的近期、中期和长远规划，把发展房地产业纳入经济和社会发展的总体思路中，认真研究制定土地供应、市场准入、房地产金融、投资环境等一系列有利于产业发展的政策和措施。加快培育房地产市场主体，逐步建立一个市场主体多元化，以张店中心城区为核心辐射带动周村、临淄、淄川、博山、桓台次中心的统一有序的市场体系。坚持请进来、走出去的开放政策，积极与全省、全国接轨，鼓励市内房地产开发公司、中介机构等走出淄博市，积极参与全省、全国的竞争，吸收外来经验，开拓市外的大市场。在行业队伍建设上，培养一批具有一流水平的管理人才，专业技术人才等。
在政府宏观调控方面，充分发挥土地资源配置在房地产业中的调控作用。坚持以需求为中心，形成市场在住房资源配置中的基础性作用，因为供求关系决定了市场发展的基本方向，是市场发展的根本力量，在供给与需求中，需求是决定性因素，在投资需求与消费需求之间，消费需求是决定因素。房地产市场供求的均衡是由有效需求决定的，城镇居民有支付能力的需求，决定了房地产市场的结构、规模和发展速度，房地产业只有在不断满足居民住房需求的过程中才能得到发展。
（二）加强行业法制建设，完善房地产行业的执业准则体系
淄博市房地产业发展历史较短，虽然近几年也出台了《淄博市城市房地产交易管理办法》、《淄博市房地产城市房屋权属登记管理办法》、《关于进一步增强城市住宅小区物业管理的通知》等地方法规，但与发达城市相比，其差距很大，滞后于淄博市房地产业快速发展的现状。自1998年以来，一方面省市外知名企业纷纷进入淄博抢占市场，另一方面市内一些高收入人群纷纷到青岛、威海等沿海城市购房，市内企业将在更大范围和更深程度上参与全省乃至全国范围内的竞争。因此，必须进一步完善行业法制建设，加强房地产开发公司、中介机构、物业公司的资质管理，实行动态管理，严格行业的进入准则。管理部门应加大管理力度，对于那些素质差，采用不正当竞争手段，扰乱市场秩序的企业和行为，该取缔的取缔，该处罚的处罚；房地产主管部门应严格执行国家有关法律、法规，给企业创造一个公开、透明、公正、公平竞争的环境。同时，应强化协会行业管理职能，淡化行政管理色彩，建立完善专业委员会制度，组成由学术界、执业界、政府和群众共同参与的不同性质的专业委员会，强化行业决策的正确性、科学性和权威性。应完善行业自律式管理模式，提高行业管理水平。健全法规制度，完善行业标准，制定职业规范，加快房地产业执业准则体系的建立。
（三）加快房地产业企业结构调整和改革
目前，淄博市房地产企业在技术上、管理上较落后，真正高素质、有实力的企业较少，而且多数未真正建立起现代企业制度，竞争力较弱。一方面应推进企业资产重组，组建大型企业集团，增强综合实力和竞争力。通过企业重组和上市，使淄博真正出现一批大型房地产企业集团，以提高开发质量和企业竞争能力。如中房集团是全国最大的开发公司，成立22年来，在全国200多个城市拥有340家企业，1年开发面积1300万平方米，竣工600至700万平方米，该集团公司淄博公司在淄博就成为颇具竞争实力的名牌企业，它的成功改制经验很值得借鉴。事实证明：没有规模，就没有效益，没有规模，也就没有足够的抵御风险和参与竞争的能力。另一方面，要加快国有房地产企业建立现代企业制度的进程，使企业在市场上更具活力。虽然淄博市的房地产企业已有90%的进行了改制，但现代企业制度的真正建立还需要一段时间。从整个产业看，国有企业在计划经济和“双轨制”时期的优势已消失，在同房地产民营企业、股份制企业的竞争中已明显处于劣势。因此，在发展大企业的同时，应继续鼓励中小企业和民营企业的发展。
（四）发展、完善房地产市场服务
全面激活房地产市场，搞活流通。突出二级市场的全面开放和租赁市场的培育，实现增量市场和存量市场的互为联动。完善住房消费中介服务体系，引导健康住房消费。积极推行房地产交易与权属管理一体化，简化程序，降低收费。加快中介机构经营机制转换和中介服务诚信体系的建设，发展新型房地产中介形式和服务品种。大力发展个人住房消费信贷，简化手续，方便居民借贷。规范发展物业管理，提高居住质量，加快建立物业管理新体制，全面贯彻落实国务院新颁布的《物业管理条例》和建设部新印发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》以及《业主大会议事规程》，推行物业管理招投标制和业主委员会制，提高物业管理专业人员的素质和职业道德。整顿和规范房地产市场秩序。建立起公平、公开、有序又充满活力的房地产市场，促进房地产业持续、健康发展，将势在必行。
①谭刚《房地产周期波动》，经济管理出版社，2001年9月，第1版，第71页
②谭刚《房地产周期波动》，经济管理出版社，2001年9月，第1版，第68页
③谭刚《房地产周期波动》，经济管理出版社，2001年9月，第1版，第224页
④冯俊、曹金彪、王振江《住宅与房地产业法规知识读本》，知识产权出版社，2000年8月，第1版， 第1页
⑤张锡星《房地产交易400问》，山东大学出版社， 1996年3月，第1版，第28页
⑥吴瑞林《结构确实不合理，但泡沫不能乱叫》，中国房地产报，2002年1月29日，第13期，11版
⑦全国高等教育自学考试指导教材，《企业经营战略概论》，武汉大学出版社，2000年10月，第2版，第28页
⑧全国高等教育自学考试指导教材，《企业经营战略概论》，武汉大学出版社，2000年10月，第2版，第29页
⑨全国高等教育自学考试指导教导教材，《企业经营战略概论》，武汉大学出版社，2000年10月，第2版，第29页
⑩曹昌智 《城市规划与城市发展思考》， 中国建筑工业出版社，1996年7月，第一版，第313页
○11高炳华《21世纪中国住宅发展的十大趋势》，中国房地产杂志，2001年10月1日，总第250期，第56页，57页，58页
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