论我国房价飙升的原因
近年来我国房价持续稳定上涨，房价问题一直都是大家茶余饭后讨论最多的话题，也是今年两会的热点话题。我国各类城市的房价的急剧走高有目共堵，房价的上涨已呈井喷之势，从一二线再到三四线，很多不入眼的小城都已进入“万元俱乐部”了。百姓的购房负担急剧上升，演绎了“蜗居”的场面。房价的虚高和依然攀升的态势不仅带来了一系列的社会性问题，也对面临改革重大关口的中国经济产生了深刻的影响。不断拉开工资收入和如此高昂的房价让无数人只能望房兴叹。那么，造成房价持续走高的原因是什么？高房价何以成了历史性难题了呢？该如何解决这个问题？本文将就这两个问题展开讨论。
一、我国房价现状
近30年来，房地产行业作为国民经济的支柱产业的地位始终没有改变。作为需求市场，房地产业可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的发展。当前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%，由此可见，房地产业的持续、健康发展对我国经济的持续、健康发展具有重要意义。
然而，从2008年开始，我国房价出现了疯长势头，即使在中央不断出台各项楼市调控措施的情况下，仍旧一路走高。现在中国的房价处于触顶下跌前兆，风险不可低估。目前的态势是，不光是一二线城市经过了上涨，三四线城市今年上半年开始补涨，就连五六线城市房价都经历了补涨行情。目前中国房价的风险是全世界最大的风险也不夸张。
目前中国房价所处的位置十分微妙，一部分人认为房价还会上涨，只是不会大涨了，而另一部分人认为，将来房价会跌至白菜价。而我们认为，目前房地产处于大拐点初期过程中。这主要有二个原因：一方面，过去房价都是一起上涨，现在各城市房价开始分化，像厦门、南京、济南、环京楼市、上海等城市二手房价开始下跌，而且目前已经是有价无市。房价上涨城市有不少，但是下跌的城市也开始增多起来。另一方面，开发商过去不肯降价促销，因为一旦降价促销，购房者是买涨不买跌，会影响到房子的销售，而今年以恒大、万科等龙头房企主动下调房价，以期盼尽早出货，回笼资金，说明房价的趋势真的要变了。但是总体看来，房价还是偏高，超出了普通工薪阶层的工资承受水平。
二、房价上涨的原因
在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素。通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：
1、商品房开发成本不断提高。
一是征用土地费与日俱增。由于土地的稀缺性和竞争的激烈，使得近年来土地征用费不断上涨，地价越来越高。开发商把这些成本转嫁到消费者身上，房价自然上升了几倍。二是折迁安置费强劲上涨。拆迁安置费用大，各项合理不合法因素多，补偿费用高，使得该项成本总体呈上升趋势。三是前期工程费上升较快。经调查，10年来开发项目前期工程费上升了近3倍，其原因主要是由于多部门收费。据统计，开发项目在实施之前必须交纳各项费用达30余项，最终都消化在房价中，致使房价上升。
2、商品住房需求旺盛。
一是我国广大中小城市正处在城市化进程加速发展时期，城市人口的不断增加导致对住房需求的增加。二是多年来住房消费观念扭曲。没有宣传自住其力和适度消费，导致人们普遍地急于要买房、要买大房、要买好房，从而形成对住房市场的过高期望和强大压力。三是住房保障制度的欠缺。本来城镇居民的住房不可能完全靠市场来解决，一部分收入处于中等以下的居民应该通过政府的帮助解决适当的住房。1998年国务院决定停止住房实物分配以来，国家提出了住房保障的各项政策并要求各地落实。可是，各地普遍注意了住房市场的发展，却忽视了住房保障件大事，以至于不少中低收入居民无奈地加入了住市场，增加了住房市场的压力。四是政府对于住房机抑制不力。多年来，不少地方尤其是经济欠发达中小城市视房地产价格上升为小事，反而认为财政以从中得到实惠，有意无意地纵容房地产价格的升。在此思想的指导下，将住房的短期炒作视为市和经济的繁荣而欢迎或默认，对于投机行为的抑制弱无能甚至放任自流，从而放大了需求，推动了住价格的快速上升。
3、住房结构失衡。
长期以来，大部分中小城市居民住房消费习惯住大房。住房供应结构不合理，浪费土地资源，扭曲住房需求，抬高商品住房平均价格，不利于解决普通居民家庭的住房问题。
4、商品住房存在投机炒作行为。
房地产开发商针对消费者“买涨不买落”的购房心态营造商品房涨价气氛、投机炒作现象，某些房地产开发商甚至联手恶意炒地、囤房虚售、哄抬房价进行投机的行为。
5、开发商追求高利润使得房价增长。
有关^^文档显示，在我国十大高利润行业中，房地产业名列榜首。开发商取得的高利润不仅仅是通过降低成本获取，更多的是通过提高商品住房的售价获得。
6、经济发展的持续增长。
从宏观背景来看，中国经济的快速增长已经持续了十多年，这一势头还将持续下去。尽管未来的发展速度可能有若干调整，但是，快速增长的总趋势是很。难逆转的。经济的热和旺，必然传递到住房市场及其价格上来。
三、缓减房价上涨的对策建议
1、增加住房的有效供给，调整住房供应结构。
住房是人民的基本生活需求，政府的职责和政策就是保障这个基本需求。从需求的角度来看，主要区分为刚性需求、改善性需求以及投资性需求，而对于这三种不同的需要进行不同的管理手段。做到各项政策能够保护各阶层的需求，不同的应对方法，从而保护刚性需求，抑制住投资需求。保障房必须在合理的价格前提下为缓解中低收入者住房困难，进行规划、建设。政府应抑制不合理的需求，增加供给总量，改善供给结构，规范市场秩序。如果这些都做到位了，房价还是要涨，那是市场结果。中国的国情，决定应坚持市场机制和政府调控“两手抓”，特别是强化政府公共服务职能，形成面向高中低不同收入群体的多层次、差异化住房政策体系。
2、抑制不合理的购房需求，严格限制投机性购房。
针对部分地区房地产价格过高、投资需求过热的趋势，中央加大房地产调控的力度，抑制不合理的投机需求，遏制房价的快速上涨。一方面，要严格执行并逐步完善差别化的税收、信贷、利率及限购等措施，坚决抑制不合理的购房需求。另一方面要努力增加普通商品住房供应，并通过信贷的帮助，满足居民合理的需求。
3、加强土地市场供应管理，增强房地产市场监管。
土地供应是调控房地产市场的基本手段，各地要充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，促进房地产市场持续健康发展。房地产开发土地供应宏观调控的总体目标是：努力实现土地供需总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。
必须严格实行土地供应的集中统一管理。同一城市范围内的各类房地产开发用地必须纳入当地政府的统一供应渠道。各类开发区以及撤市(县)改区后的土地、原国有划拨土地用于房地产开发的，都必须纳入所在市、县用地统一管理、统一供应。城市政府要积极实行土地收购储备制度，增强政府对土地市场宏观调控能力。必须严格控制土地供应总量。房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划，严格控制占用耕地。市、县国土资源管理部门要会同有关部门，根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和市场供求状况等，编制年度房地产开发土地供应计划。要合理确定房地产开发土地供应总量、各类房地产开发用地(普通商品住房、经济适用住房、高档商品房等)的布局和结构，报经市、县人民政府批准后，及时向社会公开发布，并严格执行。必须充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用。各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让。
优化房地产开发土地供应结构，优先满足普通商品住房建设合理发展的用地需求。加强经济适用住房建设用地管理。严格控制高档商品房的土地供应。
严禁下放土地审批权。严禁任何单位和个人在房地产开发中以先行立项、先行选址定点和先行确定地价的方式取得土地；严禁用行政手段，以打招呼、批条子等各种形式指定供地对象、位置、面积、用途、方式和价格等干预插手土地出让。严禁以科技、教育、观光农业和生态建设等名义取得享受产业优惠政策的土地后用于房地产开发；严禁以经济适用住房、集资合作建房名义取得土地用于商品房开发。严禁任何单位、个人与乡、镇、村、组签订协议，圈占农民集体土地进行房地产开发。严禁将国有划拨土地使用权以各种名义私下交易、非法入市用于房地产开发。严禁擅自改变土地出让合同约定的土地使用条件。
4、提高房地产市场宏观调控能力，有效控制房价。
我国多次出台相关的调控政策，对房地产的周期产生直接性的影响，使得房地产周期能够健康、稳定。房地产发展之初，政府部门就在采取措施对其进行控制，避免房地产过度增长造成市场上的泡沫经济或者是出现通胀压力，使得经济的发展受到不利影响。总结国外的经验与教训，可以证明政府对于自由市场的调控是极为必要的，因此在房地产发展中必须要有政府的宏观调控作为保障，使其能够持续稳定的发展。
5、建立和完善公平、合理、透明、有序的房地产市场。
在合理情况下的特许市场中，首先，政府在交易和经营土地时不应获得利润。而被授予特许权的开发商，他们利用公共资源获得利润，应该使他们获得的利润，不超过资本市场的平均利润，这个平均利润被称为“资本成本”。其次，政府管理市场主要是用法律和经济的手段防止捂盘惜售，圈地不用，促进房地产经济健康发展。
在改革不断深化的今天，房地产行业也在不断的适应。房价的变化对于整个社会的和谐稳定有着不可估量的作用，建立完善房地产市场体系，加强宏观调控，规范市场秩序，遏制房价过快上涨，促进房地产市场持续、稳定、健康发展，中国经济的战略转型就能稳步实现、中国的经济就能更好地发展。
