房地产信托问题研究2012(一)

【摘要】：

    房地产信托作为一种灵活的融资方式，最近几年来受到了房地产企业广泛的关注。目前我国主要采用的银行贷款、销售回款、上市融资、发行债券等融资渠道，在当前的金融环境下均有一定局限性，房地产信托作为一种新型的融资渠道,近几年来，我国学者对房地产信托的研究也越来越深入，房地产信托融资模式的创新步伐也逐步加快，但是在实际运作过程中仍然存在着诸多的问题急需解决。本文将就房地产信托问题进行研究，首先对房地产信托业务进行概述，就房地产信托概念、特点进行阐述；其次对房地产信托的发展历程与现状进行研究，为本文的研究奠定理论基础；再次，重点就当前我国房地产信托存在的问题进行阐述，重点从业务发展成熟度、税收体制、风险防控机制、产品创新度、专业人才五个层面进行探析，并提出相关建议。

    【关键词】：房地产 信托 融资 问题分析 政策建议

    【正文】：

    一、房地产信托业务概述

    （一）研究背景

    2007年8月17日，国内第一支基金型房地产信托计划——联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划的合作签约仪式在2007博鳌房地产论坛主会场如期举行。该基金信托是由全国工商联房地产商会作为组织发起人，联华国际信托投资有限公司作为受托人，依据中国银监会发布的“新两规”而设立的一支基金型信托计划。该基金信托的成立意味着我国房地产金融创新又向前迈出了标志性的一步。近几年随着房地产日益成为我国的支柱产业之一,我国房地产信托市场规模迅速扩展,但仍处于不成熟阶段,其自身存在的问题与面临的各种风险阻碍了房地产信托的发展。我们应促进房地产信托的可持续的发展,有效防范房地产信托风险,规范信托行业,从而促进房地产业的健康发展。

    （二）房地产信托理论概述

    美国《国内税收法》（Internal Revenue Code）对房地产投资信托基金作了规定，但是并未给它下一个法律上的严谨定义。学理上一般认为房地产投资信托基金（REITs），是指一种采取公司、信托或者社团的组织形式，集合多个投资者的资金，通过收购并持有收益类房地产或者为房地产项目进行融资，使投资者分享房地产收益，并且享受税收优惠的产业投资基金。

    房地产投资信托基金作为一种投资工具得以在法律上诞生的动因，一方面源于中小投资者希望在当时蓬勃发展的房地产业里分一杯羹。这可以从广泛报导的国会的立法目的中得以佐证。“让中小投资者能将资金集合在单一的商业机构中，以便能使他们有机会投资于能带来更大收入的商业房地产项目。”另一方面国会也是希望通过让中小投资者广泛参与由专业人士管理的房地产投资组合，来刺激房地产业的发展。正是基于这样初衷，立法者给与选择成为房地产投资信托基金、并符合房地产投资信托基金一系列条件的组织以豁免企业所得税的优惠待遇，这也是房地产投资信托基金在美国税法上进行定义的原因。

    从这个定义的落脚点来看，房地产投资信托基金最大的优越性在于享有免税资格。毫不夸张地说，房地产投资信托基金产生、发展都与其享有的免税资格密不可分，税法的几次变革对逐步掀起投资者对房地产投资信托基金热衷的狂潮，以至于对房地产投资信托基金这种投资工具在世界范围内的传播和普及，起了直接的推动作用。

    （三）房地产信托特点

    信托之所以能够在现代经济生活中获得广泛地应用，一方面是其具有管道特点，可以享受税收上的优惠，从而增加收益，另一方面在于其具有的高度灵活性能够满足市场主体多样化的需求，而这种灵活性则来源于信托制度所具有的独特性，即财产的独立性和权利重构功能。而这也造就了房地产信托的独特之处。

    1、管道原则