【摘要】：
住房抵押贷款证券化改变了传统的业务模式和风险，它涉及到众多参与主体及诸多环节，任何一个环节出现问题，都可能使住房抵押贷款证券化风险增加。我国商业银行普遍认为住房抵押贷款资产质量好且收益稳定，而往往忽略了它的风险。实际上，由于住房抵押贷款通常具有数额较大、期限较长、流动性差及客户分散等特点，使得住房抵押贷款有较高的风险性。本文对住房抵押贷款证券化相关理论进行阐释，分析了我国住房抵押贷款证券化现状及风险，提出个人住房抵押贷款证券化的风险防范对策。
【关键词】：个人住房抵押贷款证券化；风险；防范
【正文】：
前言
我国自1998年住房体制改革以来，住房商品化的程度逐步提高，居民对住房抵押贷款的需求也逐步扩大。2009年1-11月，房地产投资额为31270. 92亿元，与1997年的3178. 4亿元相比，增长了近9倍。截至2012年6月末，我国主要金融机构商业性房地产贷款余额为11.32万亿元，其中，房地产开发贷款余额为2. 47万亿元，同比增长25. 3%。随着个人住房贷款的增长，对资产的流动性也提出了越来越高的要求。我国银行吸收的存款主要以短期为主，而发放的住房贷款基本上都长达20， 30年，资金短缺的问题将浮出水面，加速了住房抵押贷款证券化的发展。虽然早在1996年，中国建设银行已经开始着手研究房贷证券化，但一直都未获得实质性的进展；直至2005年3月，国务院才批准中国建设银行进行住房抵押贷款证券化的试点，同年12月15日，中国建设银行作为发起人，委托中信信托发行了大约31亿元的住房抵押贷款支持证券“建元2005-I”，成为我国的首支住房抵押贷款支持证券，正式进入我国银行间债券市场。2007年12月4日，中国建设银行又成功发行41. 6亿元人民币“建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券”。这两个产品成为我国住房抵押贷款证券化的初步尝试。但是这么多年过去了，我国的住房抵押贷款证券化仍旧处于较低的发展阶段，再加上美国的次贷危机引发了世界性的金融风险，说明即使有国外先进经验做参考，我国在发展 MBS的时候仍然有很多地方需要创新和完善，因此本文在这里讨论住房抵押贷款证券化及其风险分析才具有了一定的现实意义。本文将住房抵押贷款证券化讨论的重点放在了风险的分析和防范上，主要是因为次贷危机就是住房抵押贷款证券化的危机，现在来研究住房抵押贷款证券化的风险具有更多的实效性和现实意义。
一、住房抵押贷款证券化概述
（一）住房抵押贷款证券化的定义
住房抵押贷款证券化(Mortgage-Backed Securitization， MBS)是指持有住房抵押贷款的金融机构将其所持有的资产经过组合建立资产池，通过信用增级、风险隔离等操作手段将资产池转化为以住房贷款未来现金流为支持的证券，并出售给投资者，是资产证券化的一种形式，属于结构性融资行为。
（二）住房抵押贷款证券化的核心运作原理
从诞生到现在的 30 多年里住房抵押贷款证券化得到了迅速发展，其操作一般认为是基于以下原理：
1.风险分散原理
主要依靠破产隔离来实现对风险的隔离，破产隔离是指当原始权益人破产后，用来证券化的那部分资产也不会出现在清算资产的范围内。破产隔离的实现主要依靠原始权益人将作为资产池的那部分基础资产“真实出售”给特定目的机构，除此之外也可以通过信托公司安排来隔离证券化的基础资产与原始权益人。破产隔离是保证交易成功的主要因素之一，也是证券化的重要特征。
2.基础资产的现金流原理
由于基础资产现金流的基础作用，现金流原理是住房抵押贷款证券化的核心原理。资产证券化的核心特征之一就是基础资产所产生的现金流的可预见性。因为由资产所支撑的债券的价值是由可预期的基础资产现金流来确定的，信用评级机构对证券进行的信用评级也是以对现金流的确定分析为基础。所以证券化实际是靠基础资产现金流来支持的，住房抵押贷款证券化是以可预期的现金流为支持而发行债券进行融资的过程。
3.信用增级原理
资产证券化的一个主要特征便是通过信用增级原理使资产支撑证券的信用等级得到提高。特定目的机构为了提高所发行证券的信用等级通常会对资产证券化交易进行信用增级，以降低发行成本并吸引更多投资者。通过信用增级既可以满足投资者对于现金流的时间性与确定性和证券信用质量的需求，又可以使发行人在监管、会计和融资目标方面的需求得到满足，从而使投资者需求与发行人限制间的差异缩小。可以通过外部信用增级和内部信用增级来实现对证券信用的增级。
4.资金配置原理
资金配置原理是通过在更大的范围内联合资金的供求者，更有效的运作分散、闲置的资金，使整个金融市场额资金供求得到平衡。在没有进行证券化的时候，投资者只能在很小的范围内选择投资对象，因为他们缺少关于资金需求者运营能力和财务状况等信息的了解，这使得很多资金得不到充分利用。与此同时，银行虽然通过发放住房抵押贷款而拥有稳定的现金流，但其短期资金被长期占用的问题却无法得到有效解决。抵押贷款证券化使间接融资转化为直接融资，构建了联接资金供求主体的途径，符合资金配置特性的客观要求，使资金的配置效率得到提高。
二、我国住房抵押贷款证券化现状
