假设在政府实物配租之前,整个住房市场达到供求均衡,如图1中A所示,低等级住房供应曲线SL与需求曲线DL相交于均衡点O。由于实物配租中，政府直接投入资金建造廉租房，是完全独立于住房市场之外的非市场行为,因此,计划的实施,相当于将申请廉租房的那部分低收入者从低等级市场中抽出了,于是需求曲线由DL下降为DL*，DL*与SL相交于O*点，租金水平（等价于房价）也由O点的RL降为RL*。租金下降致使开发商不愿意再大量建造低等级的住房。
再看中等级住房市场B的联动效应：正常情况下,一部分中等质量住房由于维护不善、折旧、过时等原因,质量下降,租金水平RM也会相应下调。当RM接近低等级住房的正常市场租金水平RL时,则会“过滤”到低等级市场中,由低收入阶层继续使用。但当低等级住房租金RL也下降时,那些本应“过滤”下来的中等级住房,由于价格相对于RL*偏高,往往不能正常“过滤”给低收入阶层使用,继续窝在中等级市场中,相当于中等级住房供应量加大了, 供应曲线由M右移为M*。同时,中等收入阶层由于找不到下家(低收入者)转让自己的旧房,无法回笼资金,因此购房能力减弱,需求曲线降为DM*，相应导致租金水平由RM降为RM*,开发商也不愿意大规模建造中等级住房了。同理,高等级住房市场C中的租金水平也因中等级市场租金的下降而下降,同样导致高等级住房建造的停缓。
通过上述模型分析可以清楚地看出实物配租廉租房方式的重要作用：它在直接增加廉租房供应、解决广大低收入阶层住房问题的同时，还可以有效降低住房市场的租金即价格水平，同时还能自发调节房地产市场的建设规模，抑制盲目和过度的开发投资行为。
上面是从正面说明了实物配租方式的必要性，下面我们从反面说明货币补贴的不可行性。货币补贴的意图是通过现金给付的方式直接增强低收入家庭的支付能力，让他们到市场上去租房子。但是这一方式的致命缺陷在于忽略甚至无视两个根本问题：一是这一补贴水平与市场租金水平之间的差距；二是市场上有无合适的房源。而现实的情况是：第一，目前我国大多数地方的房屋租赁价格也随着房价的上涨而不断水涨船高，价格不菲。以郑州市为例，从2005年下半年以来，郑州市进行了大规模的城中村改造，计划将三环之内的116个城中村进行改造，原来作为出租房主要房源的都市村庄房屋大大减少，由此导致郑州市的房屋租赁价格大幅上涨：目前，一室一厅为500元以上，两室一厅800-1200元。即使是这样的价格，也很难租到房子。第二，市场上适合低收入家庭租住的房屋严重不足。由于在相同的投入条件下，大户型住房比小户型住房成本低而收益高，以追求利润最大化为唯一目标的房地产企业更热衷于建大房子，因此导致近年来我国房地产市场开发供应结构严重失衡，中高端商品房、别墅越建越多，而低价位、小户型的住房明显不足：^^文档显示，自1999年起，我国别墅、高档公寓的投资额大幅攀升，投资占比逐年提高，2004年达到峰值，其投资额和投资占比分别高达1073.6亿元、12.15%，如果廉租房采取货币补贴的方式，经济适用房无疑是适合低收入家庭租住的房源，但实际情况是经济适用房本身就已经严重的供求失衡，许多地方都出现了排队申购、一房难求的局面。因此，即使低收入家庭能付得起高昂的房租，他们也找不到合适的房子居住。鉴于上述情况，可以说，货币补贴方式是治标不治本，难以从根本上解决低收入家庭的住房问题。
（二）廉租房建设面临资金瓶颈，以信托基金的方式拓宽融资渠道势在必行
既然廉租房制度应当采取实物配租方式，那么大规模的廉租房建设面临的最大问题就是资金问题。虽然国务院24号文件就廉租住房规定了财政预算、住房公积金增值收益和土地出让净收益等资金来源，但与廉租房建设巨大的资金缺口相比，这些资金是远远不够的。
1.廉租房建设的资金缺口测算
（1）新建廉租房面积。要测算廉租房建设的资金缺口，测算其建设面积是关键。根据最新实施的《廉租住房保障办法》规定：“新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内。”以最基本的3口之家计算，每个人的住房保障面积为16.67平方米。此外，一般认为16平方米是人均住房保障面积的最低标准，我们就以16平方米为准进行测算。2009年我国享有最低生活保障的人数为2347万人，这部分人口中绝大部分需要政府提供住房保障，考虑到可以以货币补贴方式或旧房保障小部分人数，我们仅以2000万人为需要新建廉租房保障的人数，则需要新建廉租房的面积为16×2000万=32000万平方米。
随着中国城镇化进程的加快，农村劳动力大量向城市转移：“十一五”期间，我国城镇就业人员呈逐年增加态势，5年间共增加就业人员3789万人；而同期乡村就业人员却逐年减少，5年共减少1619万人。另据国家统计局的调查显示，目前我国农民工数量已达1.45亿人，占全部就业人口的近18.6%，大规模农村人口进城就业，并逐步迁徙定居，是我国城镇化进程中必不可少的重要一步。有专家指出，劳动力流动对全国经济增长的贡献率约为16%。但是，长期以来我国广大农民工在为各地经济建设和城市建设做出重大贡献的同时，却一直过着艰苦的生活，特别是居住环境“脏、乱、差”现象突出，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》已经明确提出，要“多渠道改善农民工居住条件，集中建设向农民工出租的集体宿舍”，要做到这一要求，客观上需要把农民工也纳入廉租房的保障范围，这样，我国廉租房的需求将更大。我们仅以农民工总数中的1/5为需要廉租房保障的人数，也有2900万人，则需新建廉租房的面积为16×2900万=46400万平方米。
综合上述两部分的需求，我国需要新建的廉租房总面积为32000+46400=78400万平方米。
(2)新建廉租房单位面积成本。由于廉租房建设的土地由政府无偿划拨，或由开发商享有优惠土地、税收政策，在商品房中划出一部分作廉租房，因此廉租房建设中的土地成本较低，可主要考虑建筑成本。统计^^文档显示，自2001年以来，由于地价的不断飙升和建材价格的上涨，各地房屋建筑成本不断攀升，2009年各地每平方米建筑物造价为1000元左右。这样，实行实物配租廉租房，政府每平方米需要一次性投入补助1000元。
(3)新建廉租房资金缺口。由上述有关数据可以计算出实行实物配租廉租房需要投入的资金总量为：78400万×1000元＝7840亿元， 而2010年财政部安排廉租房补助447亿元，公共租赁住房补助20亿元，农村危房改造75亿元。这样庞大的资金缺口，若以现有政府财政为主的模式直接投资廉租房建设，将面临较大挑战。
2.财政预算等资金安排的制度缺陷
(1)财政拨款。廉租房具有明显的政策性和福利性，从这一特性来看，政府的财政支持似乎应该成为廉租房建设的支柱。然而，我国分级吃饭的财政体制以及现行的行政考核制度，都使各地方政府对难以出“政绩”并且大量挤占其它支出的廉租房建设毫无兴趣，这是一个不争的事实，也是我国廉租房制度实施十几年来几乎毫无进展的根本原因。可见，虽然财政拨款是我国廉租房建设和租金补贴的主要来源，但巨大的资金缺口使财政支出对于廉租房的资金支持显得心有余而力不足。
(2)住房公积金增值收益。住房公积金增值收益是目前我国廉租房建设的另一大资金来源。根据财政部发布的《住房公积金财务管理办法》（财综字［1999］59号），住房公积金增值收益的分配顺序为：住房公积金贷款风险准备金→上交财政的公积金中心管理费用→城市廉租住房建设补充资金。根据规定，住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于60％，具体比例由各省、自治区、直辖市财政厅（局）确定。因此，我国住房公积金增值收益普遍很少且不稳定，在提取风险准备金、支付管理费用后，剩余资金非常有限，大都不足以支持廉租住房建设。
（3）社会捐赠资金。慈善捐款是中华民族的传统美德，作为社会保障的一种原始形式至今仍在社会保障中扮演着重要的角色。但由于我国目前对于慈善捐款的利用在运作上透明度不够高，使得人们对于捐款运作部门缺乏信任感，税收制度上又缺乏足够的激励，这在很大程度上影响了人们参与社会慈善事业的积极性，而且目前的社会捐款一般集中于遭受自然灾害损失的群体、建设希望小学等方面，民政部发布的《二○○九年民政事业发展统计报告》显示，截至2009年底，全国共建立经常性社会捐助工作站、点3.3万个，全年民政部门、慈善会直接接收社会捐款及接收捐赠物资折款共计68.6亿元，而当年全国GDP总量已达3.3万亿元。这部分捐款除去用于自然灾害之外已所剩无几，用于廉租房建设资金的数量几乎可以忽略不计。
（4）土地出让净收益。近年来，我国地方政府的土地出让净收益连年大幅增长。据国土资源部发布的《2009年中国国土资源公报》显示，2009年土地出让价款为1.59万亿元，比2008年增长63.4%元，数额十分可观。但长期以来，土地出让金被称为地方政府的“第二财政”，很多地方政府“卖地”为生，其金额在不少地区甚至可以占到政府预算外收入的60%以上。可见，廉租房政策会显著影响地方财政收入，这些地方官员也不愿把土地出让金这块“肥肉”用于难出“政绩”的廉租房建设，这也是为什么廉租房制度施行多年几乎没有什么进展的根本原因。
（5）其他渠道资金。这主要包括直管公房出售收益和社会福利彩票收益。直管公房属于住房领域的社会公共资产，出售直管公房所归集的售房款实质是对社会公共资金的回收，1996年《关于加强国有住房出售收入管理意见的通知》规定，地方所属的直管公房出售收入可由当地人民政府统筹安排用于住房建设、住房维修等支出，同时可部分投入廉租房建设，视同为社会公共资金的投入，作为廉租房资金来源的重要补充。但截至2003年6月，全国80％以上的公有住房已经出售给了职工个人，现有的存量直管公房数量较少，因此通过直管公房销售款给廉租房提供的资金总量也是很有限的。
发行社会福利彩票作为一种常规性的融资方式在社会保障方面应用得比较多，但其作为廉租房建设资金来源显然不可能成为主渠道。综上分析可以看出，一方面，我国廉租房建设存在巨大的资金缺口；另一方面，现行的制度安排又难以保证廉租房建设的资金需要。所以，尽快拓宽廉租房的融资渠道、保障廉租房建设稳定而长期的资金供给势在必行。而根据发达国家房地产市场多年来发展的成功经验，把房地产投资信托基金引入廉租房建设领域是一个很好的选择。
3.廉租房投资信托基金的现实意义
（1）用信托方式为廉租房建设提供资金，可以使政府以有限的资金启动较大规模的廉租房体系，满足广大低收入群体的住房需求。信托具有直接融资特性，能够从资本市场或广大个人投资者手中直接聚集大量资金，并且不会增加政府负担；政府每年投入的预算资金或社保资金只要能保障廉租房租金和资本市场回报率之间的缺口即可，这使得有限的政府资金可以带动较大规模的社会资金建设或收购充足的廉租房源，满足广大低收入群体的住房需求。
（2）廉租房信托可带动社会资金，形成多层次的住宅存量市场，促进房地产业的可持续发展。当廉租房市场形成规模效应后，就会带动其它社会资金投入，形成包括廉租房市场、一般租赁市场、二手房市场在内的完整住宅存量市场。存量市场的租金水平、空置率将有效地影响增量（新开发）市场的价格和数量。今后，除了传统的资金、土地供给方面的调控手段，政府还可以通过廉租房影响一般房屋的租金水平和供应数量，从需求方面调控房地产市场，促进房地产业的良性发展。
（3）市场化的资金供给可以提高廉租房体系的效率和透明度。根据《信托法》及相关规定，廉租房信托有严格的监管机制和信息披露制度，特别是对于上市的REIT，这将有效提高整个廉租房体系的运作效率和透明程度，改善以往廉租房系统中最易出现问题的环节。
三、发展廉租房投资信托基金的可行性
从房地产投资信托基金近50年的发展历程看，其投资对象基本上都是收益较高的、商业性的优质房地产项目，因此，把它运用到廉租房这样一个政策性的投资项目，能否成功、是否可行恐怕会引起各方的很大怀疑，这也正是当前我国廉租房建设中亟待解决的一个问题。而我们通过认真分析，发现廉租房投资信托基金是完全可行并有着良好的发展前景的。
