房地产税收征管研究
一、房地产税收征管概述
（一）、税收征管的概念
（二）、房地产业税收种类
（三）、房地产税收征管的特点
二、存在的问题。
（一）房地产业税收政策变化快，政策宣传力度还需要加强。
（二）信息不对称、契税优惠政策执行过程中认定家庭唯一普通住房难度大。
(三)房地产涉税环节多，城镇建设批次用地耕地占用税入库难。
（四）以房抵债铺就偷税路。
（五）收入结转滞后给偷税创造了可乘之机。
（六）账制不健全给偷税留下了口子。
（七）行政干预给偷税撑开了保护伞。
三、措施及对策
（一）强化部门协调配合，建立健全全面的协税护税网络。
（二）静态管理与动态管理相结合，加强日常监管。
（三）加强票据管理，健全票据领、用、存制度。
（四）切实加强二手房交易税收征管。
（五）加强对建筑安装企业工程成本核算。
（六）严格执法，加大稽查面，加大处罚力度，发挥稽查威慑作用。
（七）强化税收宣传，增加依法纳税自觉性。
（八）加强同当地县委政府的请示汇报，请求县委政府支持，减缓行政干预税收的压力。
内 容 摘 要
目前我县登记的房地产开发经营户共有72户，2011年实现地税收入1.58亿元，占地税总税收收入的19%，如何采取有效的措施加强房地产税收征管，对规范房地产市场，实现国家税收的宏观调控，促进地方财政增收具有十分重要的现实意义。本文从我县目前房地产税收征管现状中存在的困难和难题，如何改进加强房地产税收征管的对策和措施二个方面进行了调查研究，籍以加强房地产税收征管。
房地产税收征管研究
谷增泽
随着来自国内外空中客源、高端客源的急剧增加，腾冲旅游呈现出井喷式增长的势头，旅游业的红火直接带动了腾冲房地产的升温，相关材料显示，到2011年末，全县城镇化率达27%，城镇面积扩大到62平方公里，其中县城面积由2005年的14.1平方公里扩大到22.46平方公里。随着房地产的社会需求增大，及房地产业在腾冲产业结构中的位置日渐突出，该行业已经成为拉动腾冲经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于部分房地产业纳税人纳税意识不高，财务管理混乱等原因，房地产业纳税人偷逃税情况依然存在。因此如何加强房地产税收征管对策和措施研究，堵塞税收漏洞，抑制房地产业投机行为，规范房地产市场，实现国家税收的宏观调控，促进地方财政增收具有十分重要的现实意义。现从我县目前房地产税收征管现状中存在的困难和难题，如何改进加强房地产税收征管的对策和措施二个方面进行了调查研究，籍以加强房地产税收征管。
这几年，腾冲房地产行业获得快速发展。随着世纪金源公司、龙润地产等一批房地产公司相继落户腾冲，给腾冲地税对房产税收的征管带来了新的挑战。由于房地产行业征管环节复杂、周期长、投资大等行业性特点，地税部门对房产税收一直是难征难管，按照腾冲房地产行业的发展情况，根据腾冲房产税收情况和现行的征管办法，腾冲房地产税收的征管还存在着如下一些问题。根据总结梳理得出的问题，结合地方税收工作实际，并对腾冲的房地产税收的征管提出以下对策。
目前，我县房地产税收征管模式主要是：房地产开发企业从开发到销售及后续管理过程中涉及的营业税、契税、土地增值税等税费由各主管税务机关负责征管；非房地产开发企业或单位买卖房地产的各项税费由各主管税务机关和建设局、国土局两窗口共同控管；个人建造、销售房地产涉及的各项税费由建设局、国土局窗口负责征管；项目用地涉及的耕地占用税、契税、印花税，单独选址的由主管地税机关直接征收，城镇建设批次用地由县土地收储中心代缴。虽然我局房地产税收一体化征管格局初步形成，并取得了一定成效，但由于房地产税收涉及环节多、税种多、控管难度大，实际征管中还存在许多问题。
一、房地产税收征管概述
（一）、税收征管的概念
税收征管是指国家税务征收机关依据税法、征管法等有关法律、法规的规定,对税款征收过程进行的组织、管理、检查等一系列工作的总称。广义的税收征管包括各税种的征收管理,主要是管理服务、征收监控、税务稽查、税收法制和税务执行五个方面,具体可理解为两大方面: 一是税收行政执法,包括纳税人税务登记管理、申报纳税管理、减免缓税管理、稽查管理、行政处罚、行政复议等管理。 二是税收内部管理,即长期以来形成的以宏观经济管理需要出发而运用税收计划、税收会计、税务统计、税收票证等进行的内部管理活动。
税收征管是整个税收管理活动的中心环节,是实现税收管理目标,将潜在的税源变为现实的税收收入的实现手段,也是贯彻国家产业政策,指导、监督纳税人正确履行纳税义务,发挥税收作用的重要措施的基础性工作。
（二）、房地产业税收种类
我国房地产企业税收属于收益税，即政府为纳税人提供公共服务的价格接近纳税主体缴纳的房地产税赋额，换言之，纳税人所接受政府提供的地方服务支出主要来自于纳税主体本身缴纳的房地产企业税收。我国房地产税收具有很强政策性，其开征的目的兼顾满足财政收入和推行国家土地政策，土地税收促进土地资源的合理利用，抑制土地投机。而现今房地产行业的不稳定性使得开征税收的目的更倾向于市场的调节功能。在现行税制中涉及房地产业的相关税种有14个，包括：营业税、企业所得税、个人所得税、固定资产投资方向调节税、城建税、房产税、城市房地产税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、资源税、契税、耕地占用税、教育费附加等。其中固定资产投资方向调节税自2000年开始暂停征收，面向外企征收的城市房地产税于2009年1月1日起废除，内外资企业和个人统一征收房产税。在这14个税种中，针对房地产开发企业主要涉及的有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、印花税、房产税、城镇土地使用税以及契税等。
（三）、房地产税收征管的特点
房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，其行业具有以下税收特点。（一）所涉及的税收环节较多。一般来说，房地产开发税收涉及三个环节：土地的取得、建筑安装、销售三个环节，每个环节所涉及的主体有可能不同，涉及的税种、税目也不一致。（二）所涉及的税种繁多。房地产开发应涉及到契税、营业税、土地增值税、土地使用税、所得税、印花税等，几乎涵盖了地方各税，有的即使是同一税种也涉及很多税目。（三）房地产开发形式各异。房地产开发的形式有自购地自建自售、他建自售、联合开发等多种形式，其涉及的税收情况也不同。（四）房地产开发业主流动性强。房地产开发业主呈现发达地区向相对欠发达地区转移趋势，开发商一般为异地经营，其纳税期往往随工程的完工而结束，极易造成所欠税款因开发业主转移而无法征收入库。（五）开发业主追求利润的最大化致使税收流失严重。据不完全统计，对房地产收费的种类高达20余种，致使房地产业费用负担重，建筑成本增大，而业主追求利润的最大化促使了房产商去偷逃税款。（六）偷税漏税手段愈来愈智能化。来自国家税务总局的信息显示，通过对房地产业连续5年的专项稽查发现，房地产企业偷逃税款的手段更加隐蔽、巧妙，偷逃税款的方式更加多样，寻求公开保护越来越多。
二、目前房地产税收征管中存在的问题。
（一）房地产业税收政策变化快，政策宣传力度还需要加强。
目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有环节涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。由于涉及的税种较多，近几年国家对房地产业进行调控，税收政策的更新完善比较快。税务部门虽然进行了多渠道、全方位的宣传，但由于纳税人的素质不同、人们了解信息的渠道多种多样，部分房地产方面的税收政策不能及时、全面的送到每个纳税人手中，因此一些纳税人无法对房地产相关税收政策进行全面掌握。
（二）信息不对称、契税优惠政策执行过程中认定家庭唯一普通住房难度大。
《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）文件规定，认定家庭唯一普通住房时，征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。农村房屋不办证，我县目前房管和土地管理部门的办证情况不能进行县外联网查询，仅靠诚信保证办理税收优惠，纳税人为了利益的最大化，偷漏税行为时有发生。
(三)房地产涉税环节多，城镇建设批次用地耕地占用税入库难。
土地属国家所有，地方人民政府代表国家管理地方事务，目前的城镇建设批次用地，有权批准机关一般是批给当地人民政府，一个城镇建设批次用地批复文件，可能涉及多个纳税人，在没有进行“招、拍、挂”之前，占用土地的单位不明确，一般情况下政府是纳税义务人。有的项目从省级土地部门批准占用到县级提供供地批文，再到开工建设的时间过长（有的历时几年），这很不利于税收征管
（四）以房抵债铺就偷税路。
目前，有一部分房地产开发企业，为了谋取更大的利益，想尽千方百计偷税漏税。最常见的一种就是以房抵债铺就偷税路。其做法之一就是将以建造的房屋抵债的情况挂在往来账上，未通过收入科目，以此来达到少缴营业税的目的。如：开发商欠建筑老板的钱就用房屋来冲抵。
（五）收入结转滞后给偷税创造了可乘之机。
房地产企业由于资金周转量大、债务情况复杂，结转经营收入是以出售的商品房是否办理了产权手续为依据，产权手续全部办理齐全的才结转经营 ，发票金额与结转经营收入的金额出入较大。按照会计处理的原则，“商品所有权的主要风险已经转移、未保留与所有权相联系的继续管理权、经济利益能够流入企业、相关的收入成本能够可靠计量”是确认收入的条件。从房地产的行业 特点来看，出售一套商品房要经历预收房款开出收据、款项交清开出发票，办理产权几个阶段，不难看出，房地产公司到税机关开出“销售不动产”发票时才可确认收入，中间间隔时间较长，企业为达到少缴企业所得税目的，不及时结转经营收入。如：腾冲县***公司开发已结束了近4年但没有缴纳过一分企业所得税。
（六）账制不健全给偷税留下了口子。
房地产开发周期长，成本费用核算复杂，目前部分企业财务核算制度不健全，财务人员税收会计业务水平高低不一，不能正确核算所涉各项税收导致税款流失。房地产开发企业成本费用扣除项目多，尤其是土地增值税扣除项目金额计算方法难于掌握；有的企业钻税收法律的空子，长期把收入摆在“预收账款”不予结转、搞假合同、假发票“大头小尾”、有的则采取多列、虚列、多摊、乱摊成本费用，人为增大税前扣出项目金额等等手段达到偷漏税款的目的。这些原因客观上为土地增值税的正常清算设置了障碍，影响了征管效率。
虽然目前腾冲大部分房地产企业都建立了较健全的凭证、账簿、报表及其它有关^^文档，但近几年通过对腾冲房地产税收检查之后发现，还有部分房地产企业的账还很不健全，不规范，这给偷税留下了口子。如：腾冲县***开发公司的帐制还很不健全。
（七）行政干预给偷税撑开了保护伞。
房地产的投资巨大，凡是投资房地产的老板不光要具有一定的资金基础，还必须具有一颗“硬枕头”，有一个复杂的关系网，如果没有资金和“硬枕头”，那无论如何都难进行房地产开发，所以在许多房地产企业之中，如果税务部门一旦选准了要去稽查哪个房地产企业，该企业的保护伞就会想方设法打招呼。即使在稽查过程中不打招呼，那么在稽查结果出来之后，保护伞也会替其说情，有的甚至写条子做指示要求少处罚，这也是不争的事实。如：腾冲县**集团开发公司来头就很大。
三、措施及对策
（一）强化部门协调配合，建立健全全面的协税护税网络。
针对上述存在的问题，地税征收部门首先应该加强与房地产开发企业的相关管理部门包括计委、国土局、城建局以及相关房管部门等互通消息、有效配合，对房地产企业的经营状态予以充分的了解和掌握，以便更有针对性地开展征收、管理和稽查。我们要从项目立项开始就对房地产开发项目进行跟踪管理，在国土资源局举办的国有土地使用权“招拍挂”拍卖会上，我们要组织干部同步现场宣传土地使用权转移相关税收征收政策。掌握土地拍卖地点、面积、竞拍单位、成交价格等信息，从土地权属转移的源头强化房地产税征收。与此同时，我们还要通过与财政、房管、国土、监察等部门协作，形成了高效的协税护税机制，落实“先税后证”制度，促进房地产税收征管。
（二）静态管理与动态管理相结合，加强日常监管。
腾冲地税在完善协税护税网络的同时，还要加强日常监管。要对每一个开发的楼盘建立项目档案，及时掌握开发项目名称、地点、完工情况、销售情况、银行帐号、资金到位情况，进行动态监控；并派出税收管理员定期从房地产交易中心采集各开发商购买土地面积、销售楼盘的面积、金额等数据^^文档，并与纳税户的申报^^文档等进行对比分析，若发现缴纳营业税、印花税或销售利润率明显偏低的，及时要求纳税人做出合理解释，无正当理由的要及时查处；加强现场跟踪管理，了解项目的实际进度，掌握第一手^^文档，以预收款来申报纳税等税收手段将违法行为及时予以纠正。
（三）加强票据管理，健全票据领、用、存制度。
根据一般房地产开发企业现实情况，房地产开发企业使用的收据应视同发票进行规范管理，实现统一印制和发放，并进一步健全领、用、存制度，对没有按规定使用统一票据支付结算、偷逃税款的企业予以严厉处罚，以促进对房地产企业的规范管理。
（四）切实加强二手房交易税收征管。
针对近几年“二手房”交易市场的迅猛发展状况，我们要认真调研，拓宽征管渠道，严格执行房地产税收管理一体化管理，积极争取相关部门配合。一是加大政策宣传力度，提高纳税遵从度。将“二手房”交易税收政策作为每年税法宣传重点内容，上街道、进社区进行辅导、宣传，通过各种媒体及时公布“二手房”相关政策，拓展政策宣传的宽度和广度。二是科学核定计税价格，彻底杜绝“阴阳合同”。结合实际，合理确定房产交易核定办法，解决 “二手房”交易价格虚假造成税源流失问题，通过评估系统评估房产价值，确保了计税价格的合理、公平。三是加强部门协作，发挥综合治税作用。房管部门要严格实行先税后证制度；地税部门严格审定征免界限，堵塞征管漏洞。提高管理水平，实行“阳光办税”。四是规范办税流程，完善二手房交易税收征管台账，确保^^文档真实完整，定期对涉税相关事项进行公示、接受社会各界监督。通过以上措施，我们的二手房交易税收管理一定会出成效，为即将开展的应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作打下了良好的基础。
（五）加强对建筑安装企业工程成本核算。
对建筑安装企业工程成本真实性、准确性的审核，一直是地税机关对房地产开发企业所得税征管难点之一。究其原因是因为税务机关与纳税人信息不对称所致。纳税人对工程成本的控制有自己的一套办法。多个工程同时开工，会发生使用相同的材料，但企业有自己的区分，各个工程领用的数量记录，房地产开发企业出于对自身利益的保护也会对施工建筑材料的使用情况进行记录、监控，税务机关应该利用这些信息为税务管理服务。另外，对房地产开发实行包工不包料的工程，应建立明确的代扣代缴制度，建设方必须严格履行代扣代缴自供材料这一块的营业税。
（六）严格执法，加大稽查面，加大处罚力度，发挥稽查威慑作用。
一是应该针对房地产行业的特点适时采取实地核查和调帐核查的方法，全面准确地取得房地产行业的涉税^^文档，加大稽查深度。二是加大处罚力度，少用以补代罚、以罚代刑，根据税收成本理论，对屡查屡犯的纳税人进行严惩重罚。要通过复查和错案追究制度的严格执行，加大对重点偷逃税行为的打击力度，消除纳税人的侥幸心理。
（七）强化税收宣传，增加依法纳税自觉性。
加大税法宣传力度，努力在税法宣传上下工夫，采取多种形式和方法加大房地产行业税收相关政策宣传，采取送政策上门、定期不定期组织开展企业法人、财务人员税收知识业务培训等方式理顺、沟通征纳关系。利用强大的新闻媒体网络开辟房地产行业税收专栏，建立相关网站，启动相关税收政策语音热线、广播，印制宣传手册，有针对、有重点地进行宣传，让企业及时了解税收政策的变化情况，增强房地产企业的纳税意识，营造良好的税企环境。一是要利用报刊、杂志、新闻媒体等对房地产行业税收进行多渠道宣传。二是要在平时的税收征管中适时有效地开展房产税相关政策的宣传，进一步提高纳税人依法申报的纳税自觉性。
（八）加强同当地县委政府的请示汇报，请求县委政府支持，减缓行政干预税收的压力。
我们要向当地县委、政府做经常性汇报，请求当地县委、政府对强化房地产税收征管的支持，减缓行政干预地方税收的压力。进一步加强部门协调，巩固以契税“先税后证”为把手的征税办法，实施房地产税收一体化管理的关键是坚持契税“先税后证”，而“先税后证”能否落实到位主要取决于当地党委、政府的领导以及房管、国土、财政等部门的支持和配合。为使“先税后证”形成一项稳定的工作制度，我们地方税务机关要紧紧依靠地方党委、政府的领导来做好部门协调工作，要积极向地方党委、政府汇报，主动与房管、国土、财政等部门协调，说明房地产税收收入大部分归属地方财政，今后也将是地方财政收入的一个重要增长点的实际，促进地方党委、政府及相关部门对这项工作的高度重视和支持，采取由政府发文的形式，明确协税部门不执行“先税后证”应承担的责任，规定追责条款，使“先税后证”形成一项稳定的工作制度，减缓行政干预地方税收的压力，并解决部门协作经费等一系列问题。我们地税部门在与房管、国土等部门的协作配合中，一定要建立稳定的配合关系和信息沟通机构，确保部门配合和信息沟通制度化。
参 考 文 献
1、《云南省耕地占用税实施办法》
2、《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）
3、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号）
4、《云南省地方税务局关于进一步推进房地产税收一体化管理工作的指导意见》（云地税发〔2006〕198号）
