一、选题背景与意义……………………………………………………………3
（一）研究背景………………………………………………………………….3
（二）选题意义………………………………………………………………….3
二、房地产投资项目风险相关理论与研究现状综述…………………………3
（一）国外研究现状……………………………………………………………4
（二）国内研究现状……………………………………………………………4
三、房地产投资项目风险的涵义与特征………………………………………4
（一）风险的涵义及房地产投资风险产生的原因……………………………4
（二）风险的一般特征及房地产开发风险的特殊性…………………………6
四、房地产投资项目风险分析…………………………………………………7
（一）政策环境与经济形势……………………………………………………7
（二）房地产市场的发育程度与供求状况……………………………………7
（三）开发时机的选择…………………………………………………………8
（四）开发地点的选择…………………………………………………………8
（五）开发类型的选择与开发规模的确定……………………………………8
（六）开发周期的长短…………………………………………………………9
五、房地产投资项目风险管理策略……………………………………………9
（一）把握市场动态提高风险预测能力………………………………………9
（二）建立健全科学的投资决策和风险管理…………………………………9
（三）建立风险管理的信息系统形成动态风险监控报告……………………10
（四）加强风险管理的系统培训强化员工风险管理意识……………………10
（五）采取投资分散策略和联合策略分化和降低风险………………………10
内 容 摘 要
伴随着我国经济的快速发展我国在房地产领域的投资活动也越来越活跃。房地产业经历了 20 多年的不断发展和成熟己成为我国国民经济的基础性产业已经成为关乎社会是否和谐、人民生活是否安定的民生产业。与此同时出于我国房地产市场的管理机制尚不完善政策法规制度尚不健全的原因导致了近些年在我国房地产市场上出现的房地产投资过热、房产价格迅速上涨、国家的调控不理想等现象。目前房地产行业已经成为国内众多高风险行业之一所以对房地产投资风险进行分析和研究也成为理论界和实业界面临的重要课题。
本文以房地产投资项目的风险为研究对象，首先对房地产项目投资风险的含义进行阐述然，后对房地产投资风险进行分析，最后提出了房地产投资项目的风险管理方法，旨在为确保开发项目的顺利进行提供参考。
关键词：房地产 项目 投资风险
浅谈房地产投资项目的风险及管理对策
一、选题背景与意义
（一）研究背景
回望我国近几十年的经济状况，国民经济取得了高速的发展，人民生活水平有很大的提升，不同产业在利好的背景下呈现出较好的发展趋势。我国的房地产业作为新兴的第三产业起步较晚，真正意义上的房地产市场的形成也是在 80 年代，伴随着国家土地逐步实行有偿使用，政府对住房制度的改革，国家房地产综合发展的全面推行，提倡发展商品等改革措施的提出，经过短短的 30 年房地产已经成为我国国民经济的支柱性产业之一，并且在促进国家经济发展加快城市化进程中起到非常重要的作用。据国家统计局数据显示：2015年我国的房地产企业约有 12 万家相关工作人员大约 1100 万人行业平均利润15%左右。
综上，我国的房地产业无论是从经济效益还是人员规模都呈现出高速发展态势，为国民经济的发展和社会就业做出巨大贡献，但是也不难发现房地产业是一个具有“高投资、高收益、高风险”三高特征的行业。众所周知收益和风险是相辅相成的，高收益就伴随着高的风险，因此房地产业的风险也是不可避免的。房地产作为一个新兴的第三产业，它的高的投资报酬率决定它要承担高的风险。
（二）选题意义
随着房地产行业成熟度、集中度、技术含量的提高，仅仅从某个方面对房地产项目的风险进行分析越来越难以控制项目的整体风险，但是企业目前的风险控制方式和水平还停留在原来的框架下，并没有随着投资风险的增加而引入新的风险控制方法，所以项目投资失败的几率逐渐增加由投资失败所承担的损失也越来越大。为了保证房地产项目能够顺利完成，本文力求通过对房地产项目投资各方面^^文档的收集，对房地产项目投资风险相关理论和方法的学习，形成对房地产项目投资风险的全面认识，对房地产项目投资风险的影响因素予以充分的、系统的、全面的识别和归类，提出房地产投资项目的风险管理方法，进行有效的风险管理将项目的风险降到最低，促使房地产项目能够顺利完成并实现预期收益，进而使整个房地产行业能够健康发展。
二、房地产投资项目风险相关理论与研究现状综述
（一）国外研究现状
国外最早是应用经济和财务分析的方法对房地产风险管理进行研究。上世纪30 年代起，美国的学术界首先开始对房地产领域中的各类风险进行了分析和研究，最具代表性的人物有 Treybor 和 Lintor 等人。他们以标准差均值为基础方法构建了针对房地产投资风险的评价模型。发展到上世纪 60、70 年代，国外市场上陆续出现了从事房地产市场分析评估和管理的专业公司，这些新兴起的公司通过应用自己的优势，开始将先进的工程管理方法应用到房地产市场的投资风险决策中，例如：决策树法、蒙特卡罗模拟法、多目标决策树法、KEPT 计划评审技术、敏感性分析技术等现代数学和计算机技术；这不仅增强了实际问题的解决能力，而且与对房地产投资者来说，能够帮助他们进行科学的投资决策。风险识别方面，由于东西方国家的经济体质、法律体系、融资方式、房屋产权登记与抵押制度等方面的不同，所以房地产项目的开发模式、风险来源和风险管理过程也不同。因此在风险识别方面我们只能借鉴国外的一般方法。
（二）国内研究现状
与西方国家相比，我国开始在房地产领域进行风险管理研究的时间比较晚。20世纪80年代初期，我国从西方发达国家引入了一些相关文献^^文档，这些文献所研究的主要是美国如何把风险管理理论和决策理论应用到房地产投资领域。
20世纪90年代初，房地产业在我国的迅猛发展导致了房地产投资过热，引发了海南、北海严重的房地产泡沫事件。房地产泡沫中出现的一系列问题引起了人们对房地产投资风险的重视，对房地产投资风险的研究也逐渐开始深入。1994年，陈佑启、朱振兴等在《房地产投资风险管理及经营决策方法》一书中对房地产开发项目投资的风险管理理论和风险决策方法进行了较为全面的分析，该书对房地产投资风险的研究起到重要的推动作用。1998年，李启明、李心丹等人对现代房地产投资风险进行了定性分析，提出了相应的风险防范对策。2010年，赵世强在《房地产开发风险管理》一书中应用系统工程原理和方法建立了房地产风险管理系统，并针对房地产开发过程中存在的风险提出了相应的管理措施。
三、房地产投资项目风险的涵义与特征
（一）风险的涵义及房地产投资风险产生的原因
通俗地讲，风险就是发生不幸事件的概率，或者说是指损失发生的不确定性，而所谓项目投资风险就是指在项目投资过程中能引起损失产生的不确定性。它包括不确定性与损失两个基本要素。项目投资风险中的不确定性，我们可以认为是不利事件发生的可能性，而损失则认为是不利事件发生的后果。所以，风险较为一般的定义是：风险是某一事业预期后果估计中的较为不利（是相对于预期的目标而言）的一面，即对完成某项工作的预期目标的主体，发生不希望结果的可能性。这个定义包含两方面的涵义：不利事件发生的可能性及其产生的后果，故风险R可表示为：
R=f（P，C）
式中：P为不利事件发生的概率，C为不利事件发生的后果。客观世界是变化多端的世界，充满了不确定性，每一个房地产投资项目都有一定的风险。房地产投资的风险主要来自以下几个方面：
1、信息的不完全性。决策者没能掌握全面的信息，或许是因为根本无法取得有关的信息，或许是因为取得这些信息成本过高，不符合成本效益原则。因为投资项目特别是建设投资项目涉及的时间长，投资支出、每年的现金流量、投资回收期都是根据已有的信息预测和估计的，并不是对未来的准确反映，而只是近似的估计，或多或少都有一定的主观性和风险性。决策的信息愈充分，对未来情况的估计精度就愈高，风险愈小;反之，信息愈不充分、愈不完全，估计精度就愈低，风险也就愈高。
2、投资活动全过程的长短。投资行为历时越长，各变量发挥作用的机会也就越多，初始投资目标与投资完成的结果之间的差距就越大，风险也就越大。
3、事物未来的变异性。它是指决策者既不能控制也不能估量的事物未来发展变化情况。如：政府政策的改变，科学技术的迅猛发展以及市场的变化等。其变异性愈大，投资风险也愈大;反之，变异性愈小，投资风险也愈小，两者呈正相关关系。
4、风险与收益的冲突。风险是与收益的获取相伴随的一种客观现象，而且随着市场经济的发展，国内外竞争的日趋加剧，投资者要想获得一定收益，必须承担相应的风险。风险与收益呈正向变化，风险越大，收益越大，风险越小，收益越小。因此，进行投资风险分析，最终目的是通过对风险的测定，并根据成本效益原则，在收益预定条件下，最大限度地分散风险，减少风险，并做出最佳投资决策。
（二）风险的一般特征及房地产开发风险的特殊性
风险具有以下特征，这些特征决定了风险的可预测性和可防范性，风险损失也是可以控制的。
1、风险存在的客观性。无论是自然界的物质运动，还是社会发展的运动规律，都是由事物内在的、必然的相互联系所决定的。所以，风险是独立于人的意识之外的客观存在它不以人的意识为转移，人们无论愿意接受与否，都无法消除它，而只能在有限的空间和时间内改变风险存在和发生的条件，降低其发生的频率和减少损失程度。
2、风险具有特定的根源。对于某一具体的风险，由于是一种随机现象，在风险发生以前，人们无法准确地预测它何时会发生，以及发生的结果。但是风险并不是秘不可测的，它有其特定的根源，有发生的特定的征候和一定的表现形式。例如战争风险，在开战前常常潜伏着多种爆发战争的因素;经济风险可以通过各种经济现象反映出来;即便社会风险也有其特定的背景和征候。这些根源、迹象、征候和形式常常是可见的或可推测的。人们通过细心观察、深入分析研究、科学的预测，寻根溯源，一般可以预测风险发生的可能性、发生的概率及其严重程度。
3、风险具有普遍特征。由于风险无时不有、无处不在，且时有重复性，人类社会对此并不陌生。人们在进行任何举措之前，本能地做好了应付不测的准备。所以，任何人都有风险意识，都会本能地、积极地采取各种预防措施。这种本能乃是基于对风险的普遍特征的起码认识。
4、风险的可变性。世界上任何事物都是相互联系、相互依赖、相互制约的，而任何事物都处于运动之中、变化之中，这些变化必然会引起风险的变化。
5、风险具有可转移性。不同的人对同样的风险可产生不同的反应，因为不同的人对风险所具有的承受能力会不相同。没有补偿能力的人经不起任何损失，而专门从事保险业务的保险公司则因拥有大量的投保人，其中一项损失赔偿可能对其微不足道，且完全可以从收取的巨额保费中获得补偿。
同样，房地产开发活动过程中存在影响投资利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发所得利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发风险除具有风险的一般特征外，还明显地呈现出以下特征：（1）综合性。房地产开发涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种环节，是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。（2）模糊性。即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不确定性。（3）损失性。风险既有可能因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获利所致。（4）补偿性。既然风险会带来损失，客观上要求给予经营者适当的经济效益以抵补承担风险产生的损失，即“风险报酬”。（5）激励性。风险与竞争是同时存在的，勇于承担风险将把企业推向背水一战的境地，必然使企业为了一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济效益。
四、房地产投资项目风险分析
由于准备阶段和设计阶段不确定事件对项目投资额的影响最大，因而其风险也最大。准备阶段的项目投资风险控制具有决定性的作用，设计阶段是控制项目投资风险的关键阶段。在实际经济活动中，导致建设项目投资风险发生的因素很多，如价格、投资费用、经营成本、建设速度、项目经济寿命期、利率、汇率等。而导致房地产开发的风险因素主要有以下几个方面：
（一）政策环境与经济形势
房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税负政策的制订，都可能对房地产开发商构成风险。经济繁荣时，由于各产业扩大生产，房地产市场供不应求，价格不断攀升。而在经济衰退时，各部门对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现滞销现象，此时，开发商的资金已经投入，经济形势的波动使其很难迅速做出反应并进行及时调整。短时间内难以适应形势的变化，从而会使开发商陷入困境。
（二）房地产市场的发育程度与供求状况
在市场经济条件下，一个发育完善的市场应具备信息充分、商品同质、卖者和买者自由出入以及交易双方数量众多等基本条件。而一个发育不充分的市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。从总体上讲，房地产市场是一个地区性市场，当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大得多。只要当地经济发展是健康的，房地产需求就不会发生太大的变化。房地产开发的强度取决于潜在的开发商对租售收益的预期。当租金、售价因房屋供应短缺而上升时，开发商便会纷纷开发房地产，但由于开发需要一定的时间，待开发完成时，市场供求情况可能已发生了逆转，致使开发的物业难以租售。
（三）开发时机的选择
经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点，房地产投资也是有周期性的。投资周期包括高峰-收缩-低谷-恢复四个阶段。在高峰期，国民经济迅速增长，经济繁荣，由于各产业扩大生产，使得房地产供不应求，房地产价格不断上升。在收缩期，国家紧缩银根，控制投资规模，各行业对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现积压的现象。在低谷期，社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资锐减，产品价格降低但仍难以售出。在恢复期，国家放松银根，降低利率，社会对房地产的需求量开始增大，价格逐渐回升，此时正是房地产投资的黄金时期。一般来讲，在投资收缩期和低谷期，企业进行兼并或重组为今后大规模的投资做准备，而在投资高峰期、恢复期则加大投资力度，从而获取盈利，避免亏损。
（四）开发地点的选择
房地产的不可移动性、区域性和个别性，决定了它所处的地理位置极为重要。房地产行业有句名言：第一是区位，第二是区位，第三仍是区位。可见房地产开发地点的选择对开发商至关重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识，问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润，但在这一范围内可能已不存在一块可供开发的土地，开发商只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润。同时，房地产开发所涉及的地理环境条件，甚至社会经济条件处于不断的变化发展过程中，这会使开发商经受的风险更加不可预测，因而需要有一定的预见性。开发商若能及早投资开发具有价值增长潜力的地块，则几年后将会获取较大的利润。
（五）开发类型的选择与开发规模的确定
房地产开发过程是巨额资金投入的过程，从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租，均需要投入大量的资金。作为开发商，通常难以完全用自有资金来完成某一开发项目，一般都是在投入一笔启动资金如地价款或前期费用后，通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金，滚动开发。所以，对于房地产开发商来说，资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要环节。房地产开发规模越大，开发商承担的风险也就越大。
（六）开发周期的长短
房地产开发及交易需要较长的时间，尤其是对于大中型开发项目，从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工，以及制订价格、推出销售及签署成交合同，往往需要几年时间才能完成。在房地产商品开发过程中，很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计，只能是一个大概的测算。而在这一较长的开发期内，房地产市场的供求变化，消费者偏好的改变，社会经济形势的兴衰，国家有关政策的调整，物价的涨跌，汇率及利率的波动都将是难以精确预测的。可是地产项目一旦确定，资金一经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定，风险也随之加大。
五、房地产投资项目风险管理策略
（一）把握市场动态提高风险预测能力
由于房地产投资一旦进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。
投资前对市场情况的调查分析，是整个投资风险管理体系的基础。先期了解市场需求和政府对项目开发的态度，有助于确保正确的投资决策方向。根据国家经济政策、住宅制度改革以及消费群体的文化背景、消费偏好来确定市场定位，设计有针对性的产品功能、价格区间及营销方式，并能依照政策变动适时调整投资方案等，都是有效控制投资风险的关键。
（二）建立健全科学的投资决策和风险管理
投资者应在重视市场需求的基础上考虑综合风险，以确定最佳的投资决策。对房地产投资者而言，首要决策内容是对开发项目区位的选择，良好的区位可以在较小的风险中实现升值有效避免投资风险。区位确定后，还应建立风险管理的组织体系，设立专门风险管理部门以便合理安排资金项目，协调好投资控制与进度、质量控制的关系，加强投资动态管理，及时发现可能导致投资增加的现实问题和潜在因素。
（三）建立风险管理的信息系统，形成动态风险监控报告
信息是进行科学的房地产投资可行性研究、投资决策和风险管理的基础，因此企业应当设立信息收集和处理的专门部门，或者购买专业性的行业信息系统。一来可以日常性的收集国家或目标城市、区域的经济政策、行业政策、城市规划、市场供求情况等信息，进行及时准确的分析报告，使决策层及时了解市场风险和机遇；二来可设立企业开发项目的定期房地产市场报告制度，为企业决策层和相关部门提供项目所在地的市场月报、季报、年报，及时把握宏观经济政策和房地产政策的出台情况。
（四）加强风险管理的系统培训，强化员工风险管理意识
企业可开展内部定期培训，或者通过外部专业培训机构加强员工的管理培训，可以提升员工的专业度增强企业凝聚力。通过风险管理教育，使他们了解所面临的各种风险，掌握风险防范和处理风险的方法，强化风险意识，从而提升整个企业抗风险的能力。
（五）采取投资分散策略和联合策略，分化和降低风险
投资区域分散：房地产市场具有很强的区域性特点，由于不同城市、不同区域的经济环境、投资政策、市场供求等情况不同，对房地产投资收益的影响也各不相同，房地产投资分散于不同的区域，就可以避免某一特定地区某一特定时期的市场不景气对房地产经营的影响，达到降低风险的目的。投资种类分散：不同类型的房地产投资的风险大小不同，获得的收益也不同，在房地产投资种类上分散，可以降低房地产企业的整体风险。投资时间分散：是确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。联合策略就是多个房地产经营者联合起来共同对某项房地产项目进行投资，利益共享、风险共担发挥各自的优势，从而降低独自经营项目的风险。
参 考 文 献
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