个人住房抵押贷款证券化的风险防范2016(二)

    （三）我国住房产业已经进入一个快速发展时期，从资本市场发育条件和发展的资本需求来看，我国已具备一定的发展住房抵押贷款证券化的基础，应早日实施适合我国国情和商业银行行情的住房抵押贷款证券化。我国发展住房抵押贷款证券化的基本思路是，组建一到两家全国性的从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构，例如中国住房抵押公司，由住房抵押公司制定标准化的贷款协议和期限、利率等，并按此设定的标准从全国各省市公积金管理中心和发放个人住房贷款的各家商业银行收购个人住房公积金贷款及个人住房商业性贷款，组成资产池，政府提供担保，在此基础上通过发行证券筹集资金；各公积金管理中心和各商业银行可用出售个人住房抵押贷款所获得的资金滚动发放个人住房抵押贷款；证券化机构以个人住房抵押贷款的还款作为支付证券本息的来源，从而将证券资本市场与货币信贷市场连结起来，形成个人住房抵押贷款资金的良性循环。

    （四）20世纪70年代以来，以美国为首的西方发达国家迅速发展资产证券化并进行一系列的制度创新、市场创新和技术创新，备受世界关注。然而就在大家积极肯定并提出以美国房贷抵押贷款证券化为学习榜样的时候，一场自2006年底开始的次级住房抵押贷款债券危机（简称次贷危机）却席卷了整个美国市场并最终影响了整个国际金融市场，引发出国际金融市场的动荡，这无疑给我国住房抵押贷款证券化敲响了警钟。纵观全局，造成美国次贷危机主要有如下原因：首先表现为煮饭房抵押贷款政策过于宽松，2001年至2005年由于各种原因影响美国经济衰退期，为刺激经济增长美联储采取连续降息方式，这直接导致美国房地产业繁荣，居民购房欲望异常强烈，对房地产行业异常乐观的预期，成为了导火索。其次为房地产金融机构和信用评级机构的信用缺失。资产证券化的发展使得房地产金融机构更加易于实现风险的转移，他们将风险通过各种方式转移和分摊给金融机构，导致美国银行和债券信用机构诚信沦丧。我们应正视并重视这场次贷危机的起因，扬长避短，规避风险，让我们刚刚起步的住房抵押贷款证券化稳健健康持续发展。

    二、住房抵押贷款证券化的风险因素分析

    随着住房制度改革进程的不断加快，住房贷款的需求量将快速增长，这必将会使金融机构“短存长贷”的矛盾和资金短缺问题越发突出，住房抵押贷款证券化作为一种解决矛盾的较好路径已引起政府部门和金融机构的极大关注。但是，我国应该清楚地认识到，住房抵押贷款证券化在国际上是近20年尤其是近10年才得以迅速发展，在国内还没有实施资产证券化，对住房抵押贷款证券化的操作更少。由于住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为基础资产发行的证券。发放贷款的银行将其可证券化的抵押贷款出售给证券化特设机构；证券化特设机构将所获得的抵押贷款汇总、重组，经信用增级及评级后，发行住房抵押证券，从投资者处取得销售住房抵押证券的资金；最后，债务人偿付本金和利息用于对住房抵押证券投资者支付本息。所以，住房抵押贷款证券化涉及发起人（发放贷款的银行）、特设目的机构、第三方（证券发行机构、信用增级机构等）、投资者等多个当事人，从而将传统的贷款功能分散给多个有限责任的承受者，这就使住房抵押贷款证券化的风险呈现出连续性和复杂性，一旦某个环节发生问题，就有可能影响这个金融系统的稳定性。因此近期在实行住房抵押贷款证券化之前，对可能出现的各种风险因素进行详细分析，对防范风险，促进住房抵押贷款证券化在我国境内的顺利进行具有一定积极作用。

    通过向市场发行证券将贷款资产进行处理与交易，最终实现融资，即金融业所称的资产证券化。商业票据、有抵押债券、股票等都属于这种形式的资产证券化。住房抵押贷款就是一种典型的可以证券化的资产。我国房贷证券化一直“雷声大雨点小”，关键就在于买卖双方的意愿。在很长一段时间，个人房贷一直是银行的一块优质资产，其不良贷款率一直维持在3‰以下，风险相当低。在这样的背景下，银行并没有很强的将房贷这样一笔优质资产拿出来证券化的动机。但现在情况发生了变化。房贷资产的质量总体尽管依然不错，但随着房价的不断攀升，个人房贷占银行贷款的比重也在不断增加，银行越来越清醒地意识到其中存在的风险：一旦房市有风吹草动，很可能演变为银行巨额的不良贷款。但面对这样一个潜力很大的房贷市场，哪一家银行也不愿轻易放手。最好的办法，就是引入新的投资者，分散风险。随着我国住房制度改革进程的不断加快，住房贷款需求量将快速增长，这必使我国金融机构的矛“短存长贷”盾和资金短缺问题越发突出，住房抵押贷款证券化作为一种解决矛盾的较好路径已引起政府部门和金融机构的极大关注。但是，值得重视的是资产证券化本身具备极高的风险，尽管住房抵押贷款证券化存在着可将流动性差的抵押贷款变现等优点，但由于其交易主体众多，交易结构复杂，风险隐蔽性强，仍然具有极大的潜在风险，这对于资产证券化刚刚起步的我们来说应当引起重视。

    （一）提前还款风险

    提前还款风险是指借款人随时支付部分或者全部抵押贷款的余额，这种行为会对现金流量产生重大影响，给贷款银行带来利息损失，甚至是改变证券的偿还期限，给债券投资者带来风险。是借款人不受惩罚地提前偿还贷款，银行因许可这种提前支付的权力而承受的风险。提前偿付风险的生成机制较为复杂，但研究发现在影响提前偿付的四个因素（即现行市场抵押利率、基础抵押品组合的特征、季节因素、宏观经济因素）中，现行抵押利率是最主要的影响因素。现行抵押利率以下三种方式影响提前偿付：1.现行抵押利率与住宅所有者签订的合同利率的利差影响再融资动力。2.抵押利率发放后抵押贷款利率变动的路线会影响提前偿付行为。3.现行市场抵押利率对借款人的承担能力以及住房周转率的影响。我国在这方面的工作几乎为空白，提前偿付率无法预测。由于经济结构特征，我国居民对利率变动及为敏感，主要原因是因为我国目前住房抵押贷款绝大多数为浮动利率贷款，且商业银行针对提前还款行为只是象征性的收取违约金，当利率升高时还款行为加大。与此同时，还受到股市楼市兴衰的影响，股市楼市红火，还款行为就会减少，反之则还款行为加大，将给投资人甚至金融市场带来致命的风险。

    （二）违约风险