（万元） 发行数量 平均规模
（万元） 平均信托期限 平均预期年收益率
贷款 541190 48 11275 1.59年 9.38%
股权投资 830500 40 20763 2.22年 11.01%
权益投资 310026 28 11072 1.58年 9.44%
房地产投资 55800 6 9300 1.54年 8.25%
组合运用 1040000 15 69333 2.07年 11.29%
合计 2777516 137 20274 1.85年 10.12%
数据来源：用益信托工作室，http://www.use-trust.com/
图一： 2008年房地产信托资金运用方式构成图（按产品数量分）
数据来源：用益信托工作室，http://www.use-trust.com/
图二： 2008年房地产信托资金运用方式构成图（按资金规模分）
数据来源：用益信托工作室，http://www.use-trust.com/
从2008年房地产投资信托的资金使用方式（表二）来看，组合运用类房地产信托发行规模最大，为104亿元，占当年全部房地产信托的37%；股权投资类房地产信托发行规模次之，为83.05亿元，占当年全部房地产信托的30%；该两类成为2008年房地产投资信托资金运用的主要方式。与2007年相比，2008年因信托机构加大了产品创新力度，新增了组合运用类房地产投资信托，且规模第一；股权投资类房地产信托规模比重由28%增加到30%；权益投资类房地产投资信托规模比重则由42％大幅降为11％，这说明2008年房地产投资信托资金运用方式产生了根本性的变化。从产品的平均信托期限来看，期限较长的是股权投资类房地产投资信托为2.22年，组合运用类为2．07年；从预期年收益率看，收益率较高的是组合运用类为11．29％，股权投资类为11.01%。从以上数据可以看出，组合运用类、股权投资类因预期收益较高，成为房地产信托投资者购买信托计划时的最佳选择。
（四）发展的必要性
我国的房地产投资信托主要是按《一法两规》的要求发行集合资金信托计划，针对某一个项目发行一个信托计划，解决房地产项目的短期资金需求，一般为二年左右，期限较短，难以满足房地产对资金的长期需求。2008年12月，国务院在研究部署金融促进经济发展的政策措施即“金融国九条”中提出要创新融资方式，通过房地产信托投资基金等形式拓宽企业融资渠道。在国务院办公厅当月发出《关于当前金融促进经济发展的若干意见》即“金融30条”中指出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。”银监会2009年1月在《关于当前调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知》中也提出，“根据风险可控、成本可算、信息充分披露的原则，积极推动信托公司开展如房地产投资信托基金等创新业务”。呼唤了多年的房地产投资信托基金已经在国务院文件中多次提出。因此，发展房地产投资信托业务是十分必要的。
三、我国房地产投资信托存在的问题
（一）法律法规不健全
1、缺少专门的法律法规
我国房地产信托相关法律法规有2001年10月1日起施行的《中华人民共和国信托法》，银监会公布2007年3月1日施行 《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》。我国信托法律法规并没有针对房地产信托做出专门立法，《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》也迟迟未正式颁布。根据现有法律法规，我国集合资金信托计划规定单个信托计划的自然人人数不得超过50人，投资于一个信托计划的最低金额不少于100万元。因此，信托计划只能在较少投资者的情形下实施，限制了信托募集资金的规模。
2、缺乏严格的监管体系
我国的房地产投资信托只是集合资金信托的一种，是一种投资者与受托人的契约型信托法律结构。房地产投资信托只能以私募方式进行募集，无法进行公共舆论的监督。《信托公司集合资金信托计划管理办法》中规定：信托计划文件应当包含以下内容：认购风险申明书；信托计划说明书；信托合同；中国银行业监督管理委员会规定的其他内容。这些文件条款众多，投资者无法了解其内涵和核心内容，必须设立专门的管理和监督机构，监管房地产投资信托实施的全过程，切实保护投资者利益。
（二）缺乏流动性
由于目前法律法规将信托产品定位于“私募”性质，因此，受益人的信托收益权转让存在种种限制，缺乏公开的交易平台，目前信托产品只能通过协议转让方式进行变现，转让成本高，流动性差。从规避风险、发现价值，以及促进信托产品发行、进行金融创新来看，一个开放的信托产品流通转让平台是十分有必要的。要解决流动的方式和流动的场所，建立交易市场便于转让 。
（三）税收负担重
从房地产投资信托较发达的美国、加拿大、新加坡来看，都有相应的税收优惠政策支持，而我国目前没有明确的税收优惠政策。在房地产投资信托条件下的产权转移要与真实交易下的产权交易同等纳税，重复纳税使得房地产投资信托丧失大众投资税收优势。这些法律规则不修改，房地产投资信托是难以在中国蓬勃发展的。
（四）具有一定的风险
房地产投资信托风险是指投资者达不到预期的收益或遭受各种损失的可能性，即本金的安全性及投资收益的不确定性。风险性是金融产品的本质特征之一，房地产投资信托作为一种金融工具，同样也存在一系列的相关风险。
1、 政策和市场风险
房地产行业经常受到经济政策的调控，国家法律法规和政策的出台，都会对房地产投资带来直接的影响。信贷政策、货币政策、土地管理政策和税收政策等发生变动，都会导致房地产市场的相应波动从而影响收益，导致风险的产生。2006年国家出台的“国六条”和“九部委意见” 对房地产行业产生了极其巨大影响。政策的出台无疑对房地产投资信托的预期产生很大的影响。房地产项目资金占用量大，时间周期较长，任何政策的变动以及消费者的购买力的变化，都能引起房地产价格的波动。房地产行业本身是一个高回报、高风险的行业。如果房地产价格上涨的幅度超过了居民的消费承受能力，就可能催生房地产泡沫。房地产市场供求状况的变化以及房地产行业本身的周期性变动给投资者的回报带来的风险。
2、项目选择、经营管理风险
房地产投资信托的风险还来自具体投资的项目，如项目做的不好、市场定位不准确或者管理不善，将来销售或出租的收益就得不到保障，房地产投资信托的投资者也将受到很大影响。房地产行业投资周期长，从征地到项目建成，需要经过立项、审批、设计、施工、竣工验收等多个环节。任何一个环节出现问题，都会带来巨大的损失。在房地产投资信托的经营管理过程中，可能会发生因受托人缺乏房地产业务领域的投资经验、获取的信息不完全或对经济形势的判断有误、投资项目的优劣等情况，造成房屋出租率下降、营运成本增加等问题，给项目收益带来影响，损害投资者的利益。
3、利率风险 房 地 产 信 托 问 题 研 究(三)由免费论文网（www.jaoyuw.com）会员上传。
