目前房地产信托功能较为单一，房地产资金信托计划大部分是提供“过桥贷款”，即主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托信贷，对有项目的中小房地产企业而言是具有一定的可操作性。
华阳房地产公司2009年以华阳家园项目104亩土地的第二顺位抵押权作为抵押担保（该地块评估价格约为3.1亿元，建行为第一顺位抵押人，抵押权已涉及借款金额1.8亿元，余值尚有1.3亿元），从南京中融国际信托有限公司信托贷款，目前该项目进展顺利，以进入楼盘销售期。
3．贷款方式少
目前华阳房地产公司房地产开发贷款主要有三种形式：第一种是流动资金贷款，主要用于华阳房地产公司为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是华阳房地产公司项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是华阳房地产公司以拟开发的土地使用权或房地产权作为抵押向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限虽然很短，但是为了适应房地产开发短期资金周转的需要，对于华阳房地产公司融资来说还是一个最积极争取的部分。
（三）华阳房地产融资存在的问题
1．融资难度进一步加大
国家房地产调控政策的出台将对开发企业的市场信心有所影响，加息、准备金率上调，开发商贷款门槛、成本双双提高，融资难度在加大，而南京市又率先出台了预售资金监管政策，华阳房地产开发企业普遍面临较大的资金压力。
针对2010下半年房地产信托业务增长迅猛现象，银监会在去年11月20日下发通知，要求立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，并逐笔分析业务合规性和风险状况，亦要求信托公司积极防范房地产市场调整风险。随后，包括中融信托、平安信托等在内的多家信托公司，立即暂停了自家的房地产信托业务，响应银监会的自查要求。
在房地产开发融资渠道一再受阻的情况，作为融资成本较高的信托业务也出现了被叫停的风险。再加上调控基调之下2011年销售预期并不乐观，开发商资金将面临巨大考验。
象华阳房地产公司这样的中小房地产企业的融资渠道比较单一，主要是依靠银行贷款，一旦银根收缩，会给家底不厚的中小企业雪上加霜。抵押贷款是中小企业最根本的融资手段，但是抵押贷款的条件现在是非常苛刻，通过这一方式融资已很难满足企业的需要;另外，金融机构放款也难，本来以中小企业为服务对象的金融机构发展就滞后，再加上银根紧缩，一般中小房地产企业难以达到银行放款的条件。
2．企业收益压缩，资金紧张进一步加剧
持续加息，正在加大中小房地产企业的融资成本压力。这让已经受到原材料涨价、用工成本上升的企业经营压力再次加重。“企业规模做得越大，手头越缺钱。”这几年来，华阳房地产公司每年向银行贷款800万元，“去年6月份贷款到今年6月份还款，一年间利息涨了近2个百分点，每月利息多支出2000多元。”作为一家中小房地产企业，华阳房地产公司这两年发展迅速，目前有4个小区项目已启动，需要投入资金1120多万元，企业资金进一步加剧。
3．竞争环境更趋激烈
由于房地产企业刚开始进入门槛的低，使得有大量的中小房地产企业都进入了这个资金密集型产业，各个企业都大展神通，纷纷托关系，走路子，用尽各种办法，为自己取得更多的贷款资金。虽然房地产行业是一个利润空间比较大的行业，以前被称为是暴利行业，但是通过2010年政府的规范，市场的完善，这个行业已经不像人们想象中的那样，是个高额回报的行业了。它也只是一个能取的正常利润的行业而已。由于大量企业互相竞争，使融资渠道更为拥挤、获取资金更为困难。中小房地产企业的资金在目前的这严冬频频告急，生存还是灭亡，资金就是存在下去的唯一理由。然而传统的融资方式己让中小房地产企业无法守候，要生存下去，就必须另辟蹊径，寻找一条适合自身发展的融资之路。项目融资由于更关注的是房地产项目的优劣，而不是开发商规模大小。项目的定位是否合适，销售是否滞胀。如果项目定位不合适，销售情况也不好，即使得到金融部门的贷款融资，也不能解决滞销的根本性问题。但如果项目具备优势，销售不存在太大难度，即使开发商的规模较小，资金实力相对较弱，依然能得到开发资金的扶持，从而获得房地产市场的一席之地。
三、华阳房地产融资风险管理的对策
房地产企业融资风险管理的目标在于：选择合理的融资方式和融资渠道，并了解融资过程中风险的来源和特征，正确预测、衡量财务风险， 进行适当的控制和防范，健全风险管理机制，将损失降至最低程度，为企业创造最大的收益。
针对目前房地产企业所面对的问题, 企业融资风险的化解应从以下几方面思考。
（一）房地产企业融资风险管理
1．加强日常财务分析
中小房地产企业限于其人员素质问题，财务分析的能力较差。因此，为防范融资风险，企业财务工作人员、资金运作人员就应加强日常财务分析。
一是资金周转表分析法。为了提高企业的资金清偿能力，就要保证企业有足够的现金流。这一方法就是通过制订“资金周转表”使企业关注对资金周转的计划，经常检查结转下月额对总收入的比率、销售额对付款票据兑现额的比率，短期内应负担的融资成本以及考虑资金周转等问题，促进企业预算管理，保证企业的资金清偿能力，降低融资风险。
二是定期财务法。与企业融资风险有关的主要就是指杜邦财务分析法，这是一个经典且实用性很强的财务分析法。杜邦财务分析是一层进一层分析，适宜于由“症状”探寻“病根”的过程。一般而言，警情预报都是较综合的指标，杜邦财务分析体系就是把这样一项综合指标发生升降的原因具体化，为采取措施指明方向。一般杜邦分析是以净资产收益率为综合指标进行层层分解，鉴于现金流量分析的重要性，还可以使用现金流量分析的“杜邦”系统。
2．加强企业投资融资项目的审核与管理
一是进一步规范中小房地产企业的管理工作，在设计组织结构时，既要职责明确，还要建立经济业务处理的分工和审核制度，特别是严格规范财务工作体系。
二是对每一个资金运作项目都应有科学的严谨的可行性评价，不能盲目投资，也不能盲目融资，虽然中小房地产企业融资困难是现状，但具体到个别企业的资金管理部门应从个体实际出发，越是困难的企业面对融资时越要谨慎，关注融资成本、融资顺序与融资方式。
三是建立并实施融资风险预警管理机制。对于企业融资风险的预警过程中所涉及的信息的采集与整理、分析与加工等程序应该是时时进行的，因此要求企业具备一套比较完善管理机制，对于中小企业来说由于其人员不多，资金实力不雄厚，考虑到预警的成本问题完全可以不设专门的职能部门来执行预警系统。只需企业在经营管理中赋予每一个员工实时收集信息、传递信息的责任，然后由相关职能部门的人员兼任预警机构人员。
（二）政府应完善相关法规 华阳房地产为例分析房地产融资风险(三)由免费论文网（www.jaoyuw.com）会员上传。
