浅析我国的房地产市场调控政策及其效果

浅析我国的房地产市场调控政策及其效果

摘  要

综观我国房地产市场，在一系列社会压力下，开始实施房地产调控，主要手段是对于供给端的房屋供应、土地供应和挤压需求端的投资需求，加以行政类的市场管制。但由于未触动房地产发展的根本利益，历次的房地产调控都是舍本逐末以失败告终，由调控政策推动形成了一个畸形的房地产市场，给民众留下了房地产发展负面的印象。2012年底，新一届政府确立了“城镇化”的发展思路。试图要改变以往以“土地”为核心的房地产发展模式，转变到以“人”为核心的发展模式。在新的发展模式指导下，中央政府将开展一系列的变革，旨在促进房地产市场健康发展，而不是被动的“调控”。住房既具有商品属性和经济功能，更具有民生属性和社会功能。如果过分强调前者，房地产正常的供需关系就会被扭曲，进而偏离解决人民居住需求和改善民生这一根本方向。贯彻落实新发展理念，推动高质量发展，牢牢坚持习近平总书记提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位，防止经济发展过度依赖房地产业，让住房真正回归居住本性，我国房地产市场一定会迈向平稳健康发展的方向。

关键词：房地产市场、调控政策、效果

一、 我国房地产市场的前世今生

建国后到1980年，在社会主义初期计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个行业。在历次制定的五年计划中也从未有“房地产”的发展规划与计划。那时候，城市住房由政府统一规划建设，建好后按照不同标准对城市居民进行分房，城市住房是工作单位的员工福利之一。农村实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以宅基地自建房为主。1980年邓小平同志把房子定义为商品，房改和土改同时被推动，中国房地产开始萌芽。

1980年-1998年的商品化开发试点阶段，是我国房地产的初步发展阶段，国家政策多为鼓励和支持房地产业发展，房地产政策变化小，维持时间相对较长。随着1998年国发[1998]23号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 》的发布，1998年至今是我国房地产蓬勃发展的时期，也是我国房地产相关政策频繁出台和频繁变化的时期。

1978年之前，中国的城市数量是50个，城市面貌、城市环境（商业）的改善等全部依赖于国家主导的城市建设规划、建设、运营等，几乎没有主营房地产的企业或机构。由于缺乏市场要素，城市缺乏足够的发展动力和活力。城市居民居住环境的改善也主要依赖于家族传承、住房分配等，居住环境较差、拥挤不堪。1978年人均居住面积是12平方米。1978-1998，在 “市场”的催化下，中国房地产行业快速形成和发展。1978年中国实施“改革开放”的国家发展战略。