基于成本法的农村集体建设用地基地价评估

1前言4

1.1 研究意义4

1.2.研究现状4

1.2.1国外土地评估研究现状4

1.2.2国内土地评估的基本现状5

2 土地评估的基本理论及原则6

2.1理论基础6

2.1.1地租地价理论6

2.1.2级差收益理论7

2.1.3经济统计理论7

2.2相关原则8

2.2.1土地定级相关原则8

2.2.2基准地价评估原则8

3 土地评估的基本方法10

3.1收益还原法10

3.1.1收益还原法概念10

3.1.2收益还原法公式10

3.1.3收益还原法的特点与适用范围11

3.2 市场比较法12

3.2.1市场比较法的基本原理12

3.2.2市场比较法的基本公式13

3.2.3市场比较法的特点与适用范围14

3.3剩余法15

3.3.1剩余法的基本原理15

3.3.2剩余法基本公式16

3.3.3剩余法的特点与适用范围16

3.4成本逼近法17

3.4.1成本逼近法的基本原理17

3.4.2成本逼近法的基本公式18

3.4.3成本逼近法的特点及适用范围18

3.5各种估价方法的比较18

4  农村集体建设用地分等定级19

4.1 集体建设用地定级方法20

4.1.1 级差收益测算法20

4.1.2 市场交易价格定级方法20

4.1.3 多因素综合评价法20

4.2 土地定级因素选择及权重确定21

4.2.1 土地定级因素、因子选择原则21

4.2.2 土地定级因素因子权重确定22

4.2.3 土地定级因素因子量化22

4.3 土地定级单元确定和单元分值计算23

4.3.1 土地定级单元划分23

4.3.2 土地定级单元分值计算23

4.4 土地定级与级别评定24

5  集体建设用地基准地价评估24

5.1集体建设用地基准地价评估思路24

5.2农村集体建设用地基准地价评估26

5.2.1样点地价的评估26

5.2.2基准地价的确定26

5.2.3 集体建设用基准地价与其他地价的衔接27

6 成本法在X镇农村集体土地建设用地基准地价评估中的应用27

6.1  X镇农村集体建设用基准地价条件确定28

6.2 X镇农村集体建设用地定级估价的范围确定28

6.3 农村集体建设用地定级29

6.3.1  选择确定土地定级因素体系29

6.3.2 均质区域划分29

6.3.3 分区指标及权重确定29

6.3.4 分区指标打分标准的确定30

6.3.5 分区指标打分30

6.3.6 农村集体建设用地土地级别评定31

6.4 X镇农村集体建设用地的基准地价评估32

6.4.1 土地取得费32

6.4.2 土地开发费33

6.4.3 税费的确定33

6.4.4 利息确定33

6.4.5 土地所有者的增值收益34

6.4.6 集体建设用地使用权估价结果35

6.4.7 各个级别基准地价的确定36

6.5 集体建设用地基准地价修正系数编制36

6.5.1 集体建设用地修正因素选择36

6.5.2 影响因素权重值确定37

6.5.3 基准地价修正幅度的确定37

6.5.4 各影响因素修正幅度确定37

6.5.5 基准地价其他修正系数表的编制38

7 结论38

7.1 与城镇基准地价评估的区别38

7.2 提出的几点建议39

内 容 摘 要

本文在介绍了农村集体建设用地基准地价的基本原理及方法后，结合实例应用成本法对X镇农村集体建设用地进行基准地价的评估，最后比较农村集体土地基准地价评估与城镇基准地价评估的异同得出相应建议。具体内容如下：

第一章介绍了农村集体土地建设用地基准地价评估的意义及国内外研究现状。第二章介绍了土地评估的基本理论及原则，从地产评估的实质出发,我国地产评估的理论基础是马克思的地租理论、地价理论、级差收益理论和经济统计理论。第三章介绍了土地评估的基本方法，土地估价就是估价人员依据土地估价的原理、理论和方法，在充分掌握土地市场交易^^文档的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况、充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权力状况下某一时点的价格的过程。第四章介绍了目前,我国农村集体土地分等定级的几种常用方法及其操作过程。第五章介绍了农村集体建设用地基准地价的评估原理，开展农村集体建设用地基准地价评估是推动农村产权制度改革，加强农村集体土地管理，规范农村集体建设用地使用权流转市场秩序，维护土地所有者和土地使用者合法权益的重要基础性工作。评定农村集体建设用地基准地价包括三个方面工作：土地定级、评定基准地价和基准地价修正体系。第六章主要应用成本法，根据土地评估的各方法的特点，结合X镇的实际情况，对该镇农村集体土地建设用地基准地价评估。 第七章根据^文档的研究情况，得出相应的结论。